מההייפ הגדול להתפכחות: שלושה עשורים של התחדשות עירונית

"אשטרום מגורים היא הזרוע בקבוצה שאחראית על ייזום, תכנון ושיווק דירות למגורים בישראל, ובתוכה תחום ההתחדשות העירונית הולך וצובר תאוצה. כבר השלמנו שלושה פרויקטים של פינוי־בינוי - אחד בנווה מונוסון (620 יח"ד) ושניים בשכונות הצפוניות של תל אביב (198 ו-144 יח"ד) - שבהם עשינו את הדרך המלאה: מהסכם עם בעלי הדירות, דרך קידום התוכנית בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית, הרישוי והליווי הבנקאי, ועד לבנייה, לשיווק ולאכלוס. בשניים משלושת הפרויקטים אשטרום קבלנות, זרוע הבנייה של קבוצת אשטרום, הייתה הקבלן המבצע, ובשלישי אשטרום קבלנות ביצעה מחצית מהבניינים בפרויקט. השאיפה שלנו היא שככל האפשר התהליך כולו יהיה בתוך הקבוצה ושאנחנו נהיה גם אלה שבונים, אף שזה לא תמיד מתאפשר בגלל אופיו של כל פרויקט.

"כיום אנחנו בשיווק ובבניה, בין היתר, בפרויקט המבדיל ברמת גן, הכולל 180 יחידות דיור במגדל בן 32 קומות (בשיתוף עם א.כ. ענב), וכן פרויקט נוסף בקריית אונו הכולל 195 יחידות דיור בשני מגדלים בני 16 ו-24 קומות. בנוסף אליהם מקודמים פרויקטים בהם אושרו בתנאים בקשות להיתרי בניה ברחוב ביל״ו בהרצליה עם יותר מ־400 יחידות דיור, ברחוב הצבר בקריית אונו, עם כ-250 יחידות דיור פרויקט על דרך השלום בתל אביב בגבול גבעתיים, עם יותר מ־500 יחידות דיור (בשיתוף א.כ. ענב) — בנוסף לעשרות פרויקטים בשלבי תכנון שונים.

"תמ״א 38 אושרה ב־2005 לתוך שוק די מנומנם, אחרי שנים מאתגרות מאוד בנדל״ן למגורים. בהתחלה השוק עוד לא הבין את התוכנית, וגם הזכויות שהיא נתנה לא תמיד הספיקו כדי לייצר כדאיות. בהמשך הגיעו תיקונים וחקיקה משלימה, מחירי הדירות עלו, ועוד ועוד בניינים באזור המרכז נכנסו למעגל הכדאיות הכלכלית. סביב זה נוצר אקו־סיסטם שלם: יזמים, אדריכלים, יועצים, אנשי שיווק, כנסים וגופים מקצועיים. למעשה, נוצר שוק שלא היה קיים קודם. "אבל במקביל הרשויות הבינו שחידוש של בניין בודד אינו נותן לעיר את התשתיות שהיא צריכה. כשמצופפים עיר צריך לחשוב על כבישים, גינות, גני ילדים, מעונות יום, בתי ספר ושטחים ציבוריים. כך התחזק המעבר לתכנון מתחמי ולפינוי־בינוי, שבו יש שלוש צלעות שאי אפשר להפריד ביניהן: בעלי הדירות, היזם והעיר. זה תכנון נכון יותר, אבל גם מורכב וארוך יותר."

"במשך שנים השוק פעל מתוך נקודות הנחה שתמיד תהיה צמיחה וביקוש גדולים: המחירים תמיד יעלו, הריבית תישאר נמוכה, עלויות הבנייה לא יזנקו, הקונים תמיד יהיו שם וכל דירה שתוצע תימכר. כשהמגמה נמשכת שנה אחר שנה, קל לבנות עליה מודלים ולהאמין שהיא המציאות עצמה. אלא שהתחדשות עירונית פועלת בגלים. לוקח חמש עד שבע שנים לאשר תוכנית מתאר, לוקח עוד כשנה-שנתיים לאשר תוכנית עיצוב ופיתוח ועוד כשנה-שנתיים לקבל היתר בנייה ולהחתים 100% מבעלי הדירות, ובזמן הזה מצטבר מלאי גדול של תוכניות במתחמים סמוכים שמבשילות לעיתים באותו מועד. "כך יכול להיווצר מצב שבו הביקוש הטבעי באזור מסוים הוא לכ-1,000 דירות חדשות בשנה, אבל פתאום מוצעות בו 4,000 דירות חדשות. הביקוש אינו יכול להדביק את ההיצע, וכוחות השוק מתחילים לפעול. השנים האחרונות הביאו איתן התפכחות חשובה: אנחנו חלק משוק אורגני. היזמים אינם יכולים להכתיב לו את הקצב; הם יכולים וצריכים להתאים את עצמם אליו. זו מציאות שמחייבת הרבה יותר צניעות בקבלת ההחלטות." במוצרי צריכה, זה די פשוט להבין את הסיטואציה שאני מתאר: אם כמה יצרנים ישלשו בבת אחת את כמות הקוטג' שהם מייצרים, המדפים יתמלאו, חלק מהמוצרים ייזרקו, ובתוך זמן קצר היצרנים יפחיתו את הכמות. בקוטג' זה יחסית פשוט: מייצרים, מוכרים, צורכים ומתקנים את קצב הייצור. בדירות זה אחרת לגמרי. תהליך הייצור ארוך ומורכב, דורש ידע, ניסיון, יכולות ומשאבים — ואי אפשר לשנות כיוון במהירות. "ניקח לדוגמה עיר בת 50 אלף תושבים, שבה משק בית ממוצע מונה ארבע נפשות. מדובר בכ־12,500 משקי בית. אם העיר גדלה בקצב שנתי של כ־1.8%, היא זקוקה לכ־225 דירות חדשות בשנה. כעת נניח שבמתחם אחד נהרסות 50 דירות ובמקומן נבנות 250, כך שליזם יש 200 דירות לשיווק. אם כמה פרויקטים כאלה מבשילים במקביל, מאות דירות יוצאות לשוק שהביקוש הטבעי בו נמוך בהרבה. לכן המשפט "צריך יותר דירות" אינו מספיק. צריך לבדוק איפה, באיזה קצב, בכמה שלבים ומול איזה ביקוש אמיתי. תכנון טוב אינו רק תוכנית שאפשר לאשר — אלא תוכנית שאפשר גם לממש."

"בתחילת הדרך נכנסו לענף אנשים שזיהו את הפוטנציאל של תמ״א 38 וידעו להסביר אותו ולרתום בעלי דירות. בהמשך השוק עשה את הסינון שלו: מי שלא היה מספיק טוב נפלט, ואחרים בנו חברות מרשימות, שחלקן אף הפכו לציבוריות. אלא שפינוי־בינוי אינו תמ״א 38 ואינו עוד פעילות שאפשר להוסיף על הדרך. הוא דורש יכולות, ניסיון ומשאבים בהיקף אחר. "לפני שלוש או ארבע שנים הייתה אופנה לאסוף את הפרויקט הגדול ביותר: 1,500 יחידות דיור כאן, 2,500 שם, ולעיתים מספרים גדולים הרבה יותר. אבל פרויקט צריך לתכנן, לתחזק, לתפעל ולממש, ובדרך גם לעמוד בציפיות של מאות בעלי זכויות. הגודל לבדו אינו מעיד על איכות או על יכולת ביצוע. "אני מעריך שהתכנון המתחמי יישאר, משום שהוא מאפשר לראות את צורכי העיר בצורה רחבה, אבל בתוך המתחמים נראה חלוקה שפויה יותר למתחמי ושלבי ביצוע. כך יזמים יוכלו לבצע את הפרויקטים בשלבים שמתאימים לביקוש. תמיד יהיו חריגים ואזורים שבהם אפשר יהיה לממש תוכנית גדולה במהירות יחסית, אבל ברמת המאקרו השוק יחפש את האמצע. כמו מטוטלת שנעה מקצה לקצה, לוקח זמן להגיע לנקודת האיזון. כמובן שחלוקה למתחמים ולשלבי בצוע דורשת ניסיון מיטבי וגם עשויה לייקר את הבניה"

"שקיפות היא חלק מהותי מאוד מהקשר עם בעלי הדירות, דווקא מפני שחלק גדול מהעבודה נעשה הרחק מהעין. אחת הבעיות של מי שעובד היא שלא תמיד נשאר לו זמן להראות מה עשה. יש מי שיודעים להכריז שוב ושוב "עשיתי", ויש את העושים השקטים. אבל בפרויקט ארוך, עבודה שקטה לבדה אינה מספיקה — בעלי הדירות צריכים לדעת מה נעשה, היכן התהליך עומד ומה צפוי בהמשך. "באמצעות הפלטפורמה של גט סטטוס אנחנו יכולים להראות מה אנחנו עושים: להנגיש את המידע באופן אמיתי, ברור ושקוף, ולתת לבעלי הדירות אפשרות לעקוב אחר המאמץ וההתקדמות. אנחנו מתכוונים לחזק ולהעמיק את הקשר הזה. מבחינתי, זו אינה רק שכבה טכנולוגית; זו דרך לצמצם את המרחק שנוצר לאורך תהליך ממושך ולבסס מערכת יחסים שבה בעלי הדירות אינם צריכים לנחש מה קורה בפרויקט שלהם."

"קודם כל לתת לתהליך תשומת לב משמעותית ולהעמיק בניתוח האלטרנטיבות. חתמתם היום על הסכם פינוי־בינוי, ומחר הבניין והחיים ייראו בדיוק כפי שנראו אתמול. לכאורה לא קרה דבר, אבל בפועל התחיל תהליך שישפיע על הנכס החשוב שלכם לאורך שנים. לכן אסור לקבל החלטה רק מפני שהרוב הצביע, הנציגות המליצה או מישהו סיפר שליזם מסוים יש ניסיון. צריך לבדוק בעיניים: אילו פרויקטים הוא השלים, מה היכולות הכלכליות שלו, איך הוא עובד מול רשויות והאם הוא יודע לא רק להבטיח אלא גם לספק. "גם הצעה טובה מדי צריכה לעורר שאלה. עוד מטר או פחות מטר בדירה פחות חשובים בטווח הארוך מהשאלה ממי תקבלו את הדירה, מי יבנה אותה, מתי — והאם הפרויקט בכלל יוכל להתממש. התחדשות עירונית היא במידה רבה קיבוץ: כל בעל דירה הוא חלק ממשהו גדול, אבל האחריות האישית שלו אינה נעלמת. צריך לשאול, לברר, לדרוש שקיפות ולהצביע מתוך הבנה. אני מאמין בבעלי הדירות ובנציגויות; ככל שהם מפוכחים ומעורבים יותר, כך ההחלטה המשותפת טובה יותר."