"It always seems impossible until it's done"
במשרד שמלווה מאות פרויקטים, ושבעלי הזכויות בהם כבר קיבלו את הדירות החדשות, יודעים שתקלות ועיכובים בפרויקטים הם לא באג אלא חלק בלתי נפרד מהתהליך – וצריך להיערך אליהם מראש. אולי זו גם אחת הסיבות לכך שהם כבר מזמן לא מקבלים כל פרויקט לליווי.
ענף ההתחדשות העירונית בישראל כבר מזמן אינו בשלב הניסיוני. פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ״א הפכו לחלק בלתי נפרד מהנוף העירוני, ומאות אלפי בעלי דירות כבר מבינים שהדירה הישנה שלהם יכולה להפוך לדירה חדשה בבניין חדש, ממוגן ומודרני.
אבל דווקא ככל שהתחום הפך לבשל, מוסדר ומקצועי יותר, כך נדמה שהמורכבות האנושית שבו רק הלכה וגברה.
בעלי דירות מגיעים היום הרבה יותר חשדניים, זהירים ומעורבים. הם שואלים שאלות, בודקים כל פרט ומבינים שהתחדשות עירונית היא לא רק עסקת נדל״ן, אלא תהליך ארוך שמערב בירוקרטיה, אינטרסים, רגשות ולעיתים גם לא מעט מאבקי כוח בתוך הבניין עצמו.
עבור עורכי הדין גיא פרבמן ואפרת רשף, ממשרד פרבמן, רשף ושות', זו כבר שגרה מקצועית של יותר משני עשורים. המשרד, שהוקם בשנת 2001 ומתמחה בנדל״ן ובהתחדשות עירונית, מלווה לאורך השנים מאות בניינים ועשרות אלפי בעלי דירות ברחבי הארץ.
“בסוף, אנשים לא נכנסים רק לפרויקט נדל״ני,” הם אומרים. “הם נכנסים לתהליך שנוגע בבית שלהם, בביטחון שלהם ובחיים שלהם לשנים קדימה.”
אתם מלווים את התחום כמעט מראשיתו. מה השתנה בהתחדשות העירונית מאז שהתחלתם?
“המון השתנה,” אומר גיא. “גם מבחינה משפטית וגם מבחינת התודעה של בעלי הדירות. אם בעבר אנשים הסתכלו בעיקר על גודל התמורה – תוספת מטרים או מרפסת – היום יש הבנה רחבה הרבה יותר של נושאים כמו ביטחונות, מיגון, צרכים של אוכלוסייה מבוגרת ויכולת הביצוע של הפרויקט.”
“אנחנו רואים היום פרויקטים שבהם התמורות קטנות משמעותית ממה שהיה נהוג בעבר, ועדיין בעלי הדירות מבינים את החשיבות. אם פעם דיברו על תוספות של 25 מ״ר, היום מדברים על 12 מ״ר ואף פחות. עצם העובדה שמקבלים דירה חדשה עם ממ״ד, תשתיות חדשות ובניין בטוח – היא כבר ערך משמעותי בפני עצמו.”
“גם ברמה המשפטית התחום עבר שינוי עצום. יש היום מנגנונים שמאפשרים לקדם פרויקטים בצורה יעילה יותר – אם זה ברמת הרוב הנדרש, ההתייחסות לאוכלוסייה המבוגרת או לוחות הזמנים של מוסדות התכנון. ועדיין, בכל מה שקשור לרישוי ולקצב העבודה של הוועדות, יש תחומים שמרגישים כאילו נשארו אי שם בתחילת שנות ה־2000.”
ועדיין, למרות המלחמות והמצב הביטחוני, לא כל בעלי הדירות ממהרים לחתום.
“נכון,” אומרת אפרת. “אפשר היה לצפות שהמציאות הביטחונית תגביר עוד יותר את הרצון לקידום פרויקטים, אבל בפועל עדיין מתקיימים אינספור דיונים על תמורות, יחסי המרה של מרפסות או גגות קיימים, ונעשה ניסיון למקסם כל פרט.”
“בסופו של יום, בעלי הדירות מקבלים תמורה משמעותית מאוד, מבלי שהם משלמים עליה ישירות, ודווקא העובדה הזאת מעוררת אצל חלק מהאנשים חשדנות. יש תפיסה שעל-פיה 'אם אני מקבל כל כך הרבה בלי לשלם, אולי משהו פה לא מסתדר, או שאולי ניתן לקבל יותר’. זה יוצר רצון לבדוק עוד, לחשוד עוד ולנסות להשיג יותר.”
גיא מוסיף: “הגישה של ‘אין מתנות חינם’ עדיין נוכחת מאוד בתחום הזה. רבים מבעלי הדירות בטוחים שאולי אם יחליפו יזם הם יקבלו יותר, או שאפשר להמשיך ללחוץ ולשפר תמורות. זהו חלק טבעי מהתהליך, אבל לפעמים זה גם מה שמעכב פרויקטים במשך שנים.”
אחרי כל כך הרבה פרויקטים, אתם יודעים לזהות מראש אילו פרויקטים באמת יגיעו לקו הסיום?
“אנחנו לא לוקחים כל פרויקט,” אומר גיא. “זה אולי אחד הדברים החשובים ביותר שהניסיון לימד אותנו. יש פרויקטים שכבר בתחילת הדרך ברור שאין להם היתכנות אמיתית – לא תכנונית, לא אנושית ולא כלכלית.”
“אבל ברגע שאנחנו נכנסים לפרויקט ומסכימים לייצג בו, אנחנו מאמינים שהוא גם יסתיים. לפעמים זה ייקח יותר זמן, לפעמים פחות, אבל כשאנחנו מקבלים החלטה לייצג – ברור לנו ששיש לפרויקט דרך אמיתית להגיע לקו הסיום. הראיה לכך היא שמעל 185 פרויקטים כבר הסתיימו, ובעלי הזכויות ורוכשי הדירות קיבלו את הדירות החדשות.”
איפה בדרך כלל מתחיל משבר האמון בין בעלי הדירות ליזם?
“בשלב התכנון,” אומרת אפרת. “זה הרגע שבו בעלי הדירות כבר חתמו, אבל פתאום מרגישים שהתהליך עובר לידיים של היזם, אנשי המקצוע והרשויות.”
“יש פערי מידע גדולים מאוד. היזם יושב מול הוועדות, מול אנשי המקצוע ומול המתכננים – והדיירים נשארים בבית ולא תמיד מבינים מה קורה. ואז מתחילות השאלות: למה זה מתעכב? למה עוד אין אישור? למה הוועדה לא מקדמת?”
“אם לא משתפים את בעלי הדירות במה שקורה בזמן אמת, נוצר משבר אמון גדול מאוד.”
ואיך מונעים את זה?
“שקיפות,” אומרת אפרת. “כמה שיותר שקיפות. אנחנו מקפידים לשתף את בעלי הדירות בכל שלב משמעותי בתהליך, כדי שהם יבינו מה קורה בזמן אמת ולא ירגישו שמקבלים החלטות מעל ראשם. אם מתקיים דיון חשוב בוועדה, נעדכן את הנציגות ואף נצרף אותה לזום ככל שניתן. אם מתקבלת החלטה תכנונית, נסביר בצורה ברורה מה המשמעות שלה, אילו השלכות יש לה על הפרויקט ומה נדרש בהמשך. בשלב הזה נדרש גם שיתוף פעולה מלא מצד היזם, משום ששקיפות אמיתית היא תנאי הכרחי לבניית אמון.”
“ברגע שאנשים מבינים מה קורה ולא מרגישים שמסתירים מהם דברים, רמת החשדנות יורדת בצורה דרמטית. גם אם יש עיכובים או קשיים, הרבה יותר קל להכיל אותם .”
אחד החששות הגדולים של בעלי דירות הוא יזמים שמבטיחים הבטחות שלא באמת ניתן לקיים. איך מזהים את זה?
“פה בדיוק נכנס הערך של אנשי מקצוע מנוסים,” אומר גיא. “כשאתה חי את התחום הזה שנים, אתה כבר יודע לזהות מה ריאלי ומה לא. אנחנו נתקלים לעיתים ביזמים שמציעים תמורות חריגות בצורה קיצונית ביחס לאחרים. זה בדרך כלל דגל אדום. התפקיד שלנו הוא לשים לב לדברים האלה ולהגיד לבעלי הדירות ביושר: זה אולי נשמע טוב על הנייר, אבל צריך לבדוק אם זה באמת בר־ביצוע.”
המלחמה האחרונה שינתה משהו בגישה של השוק להתחדשות עירונית?
“חד־משמעית כן,” אומרת אפרת. “הצורך בממ״ד כבר לא נתפס כמותרות או כשדרוג, אלא כצורך בסיסי. אבל במקביל, אנחנו עדיין רואים פער בין ההבנה הזאת לבין קצב ההתקדמות בפועל. יש בניינים שעדיין מתעכבים שנים, למרות שהדיירים מבינים היטב את הסיכון בבניינים ישנים ולא ממוגנים.”
לדבריה, אחת ההתפתחויות המשמעותיות היא החוק לשיקום מתחמים שנפגעו במלחמה, שמאפשר לקדם פרויקטים גם ברף הסכמה נמוך יותר. “אנחנו מאוד מקווים שהמדינה תיקח חלק מהמנגנונים האלה ותיישם אותם גם במתחמים נוספים. אם התחדשות עירונית היא אינטרס לאומי וביטחוני – צריך גם לייצר כלים שמאפשרים לקדם אותה מהר יותר.”
הרבה פעמים נדמה שהאתגר האמיתי בפרויקטים הוא בכלל לא משפטי – אלא אנושי. אתם מרגישים את זה?
“אנחנו אומנם עורכי דין, אבל לא פעם התפקיד שלנו הוא גם להפיג חששות, לתווך בין אינטרסים ולהוריד מתחים בין בעלי הדירות,” אומר גיא.
“יש אנשים שחושבים שברגע שהם חותמים – לוקחים להם את הדירה. יש כאלה שחוששים מהערבויות, יש כאלה שפשוט לא מבינים את התהליך. ובהרבה מקרים, מה שנראה מבחוץ כמו ‘דייר סרבן’, הוא פשוט אדם שחסרים לו מידע או ביטחון.”
אפרת מוסיפה: “אנחנו כמעט אף פעם לא ממהרים להגדיר מישהו כסרבן. בדרך כלל יש מאחורי ההתנגדות סיבה אמיתית – פחד, בלבול, בעיה משפחתית או אפילו קושי טכני כמו צו ירושה או אפוטרופסות.”
“התפקיד שלנו הוא להבין מה החסם ולנסות לפתור אותו. וברגע שמנגישים את המידע בצורה ברורה ושקופה, רוב האנשים בסוף מצטרפים לתהליך.”
עד כמה מערכות שקיפות וניהול דיירים הפכו היום לחלק מהותי בניהול פרויקט?
“מאוד,” אומרת אפרת. “כל הפרויקטים שלנו עובדים היום דרך מערכת גט סטטוס, וזה שינה בצורה דרמטית את ההתנהלות.”
“בסוף, בפרויקט התחדשות עירונית יש אינסוף מסמכים, פרוטוקולים, עדכונים ולוחות זמנים. אם המידע לא מרוכז במקום מסודר – נוצר מהר מאוד ‘טלפון שבור’.”
“המערכת מאפשרת לבעלי הדירות לקבל גישה רציפה לכל המידע, לראות מסמכים, לקבל עדכונים ולהרגיש שהם חלק מהתהליך. זה אולי נשמע טכני, אבל בפועל זה כלי שבונה אמון.”
גיא מוסיף: “אנחנו גם הלקוח הראשון של גט סטטוס, אז יש לנו פינה חמה למערכת הזאת. אבל מעבר לזה, אנחנו באמת רואים איך שקיפות מורידה מתחים ומייצרת תהליך הרבה יותר בריא.”
יש תחושה שהרבה מהיכולת לקדם התחדשות עירונית תלויה בכלל ברשויות המקומיות.
“זה נכון מאוד,” אומר גיא. “בסוף, הרבה תלוי במדיניות של ראש העיר ושל הרשות המקומית. יש ערים שמבינות שהתחדשות עירונית היא מנוע צמיחה ומקדמות אותה בצורה אקטיבית, ויש כאלה שפחות. לפעמים זה נובע משיקולים פוליטיים, לפעמים מתכנון עירוני ולפעמים ממחסור בתשתיות. התוצאה מורגשת ישירות אצל בעלי הדירות והיזמים כאחד: יש פרויקטים שבערים מסוימות יתקדמו בתוך כמה שנים, ובערים אחרות ייגררו עשור ויותר.”
אם הייתם צריכים לתת טיפ אחד לבעלי דירות או לנציגויות בתחילת הדרך – מה הוא היה?
“להבין שזה מרתון,” אומרת אפרת. “התחדשות עירונית היא לא תהליך קצר, ויהיו בדרך רגעים מורכבים, עיכובים, בירוקרטיה ומשברים. לכן הדבר הכי חשוב הוא לבחור נכון את אנשי המקצוע שמלווים אתכם – אנשים שאתם סומכים עליהם ושמדברים אתכם בגובה העיניים. ובמקביל, להיות מעורבים: לשאול שאלות, לקרוא, להבין. בסוף, ככל שבעלי הדירות מעורבים יותר ומקבלים מידע בצורה שקופה, כך גם הסיכוי שהפרויקט יצליח גדל משמעותית.”
גיא מסכם: “אנחנו תמיד אומרים לבעלי דירות: כדי להגיע ליעד, צריך להתחיל ללכת. רוב הפרויקטים נראים בלתי אפשריים ביום הראשון. אבל אם עובדים נכון, בשקיפות ובסבלנות, גם מה שנראה בלתי אפשרי הופך בסוף למציאות.”
אם הייתם צריכים לבחור משפט שמייצג את התרבות של המשרד – מה הוא היה?
“יש משפט שמלווה אותנו לאורך השנים, ואף מופיע באתר המשרד: ‘It always seems impossible until it’s done’,” “זה כנראה הדבר שהכי מייצג את הדרך שבה אנחנו עובדים.”
“הרבה בעלי דירות מגיעים אלינו בתחילת הדרך מאוד סקפטיים. מבחינתם הכול נראה מסובך מדי – יש התנגדויות, אין ודאות, אין מספיק זכויות, ולפעמים אפילו אין עדיין יזם. אבל אנחנו תמיד אומרים להם שכדי להגיע ליעד, צריך להתחיל ללכת. התחדשות עירונית היא תהליך של המון צעדים קטנים. כל פגישה, כל הסכמה, כל פתרון קטן – מקדמים את הפרויקט עוד קצת קדימה. ובסוף, הדברים שנראו בלתי אפשריים ביום הראשון, הופכים למציאות. מבחינתנו, יותר מ־180 פרויקטים שהסתיימו בפועל הם ההוכחה הטובה ביותר לכך. כמעט כולם התחילו מנקודה שבה אנשים היו בטוחים שזה לא יקרה.״