המנוע שמקצר את הדרך לדירה: הרפורמה שמנפצת את פקק הבירוקרטיה בהתחדשות העירונית

"אנחנו מביאים איתנו שילוב של ניסיון עשיר הן מעולם התכנון והן מעולם ארגון הדיירים. לקחנו את שתי החבילות האלו, שבאופן מסורתי תמיד פעלו בנפרד, ואיחדנו אותן תחת קורת גג אחת. בדרך כלל, חברות מארגנות מגיעות לשטח, מחתימות דיירים במתחם מסוים, אבל רובן הגדול לא מכיר את רזי התכנון ולא יודע לענות על השאלות המהותיות: מה המתחם הזה באמת יכול להניב? מה הדרישות האמיתיות של הרשות המקומית? כחברה שעוסקת בהובלת תכנון ומכירה את הדרישות של רוב העיריות בארץ, אנחנו מגיעים לדיירים וליזם כבר מהיום הראשון עם כיוון תכנוני ראשוני ומבוסס, שמכוון ישירות אל המטרה ומבטיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. איפה נכנס כאן הערך המוסף והייחודי שלנו? בידע ובפעילות הענפה מול הרשויות. אנחנו יודעים לקדם את התוכנית המפורטת (תב"ע) ולקחת מהיום הראשון את צוות היועצים והאדריכלים הנכון. אנחנו בונים קבוצה שיודעת להתחיל את הליך התב"ע, ומיד עם אישורה לעבור למסלול של אדריכל מורשה להיתר כדי לקצר את כל לוחות הזמנים. הרי מה מפריע לדייר בארץ? השאלה כמה זמן זה ייקח. והיזם מצדו אומר בדיוק את אותו הדבר — הוא לא רוצה שהזמן יימרח, כי ככל שהתהליך מתארך הוא משקיע יותר כסף ומשלם יותר ריביות מימון. כשאתה לוקח קבוצה אחת שבונה את התב"ע מראש, מתוך חשיבה על נקודת הקצה שהיא היתר הבנייה בסוף, אתה פותר את הבעיות מראש. אצלנו המוטו הוא: נכנס רעיון, יוצא טופס 4. אני מגיע מעולם של תהליכים, מתעשייה וניהול, ואני ממשיל את זה לפס ייצור במפעל: חומר הגלם נכנס בצד אחד, ואני רוצה שהמוצר ייצא ארוז ומוכן בצד השני."

"אני מהראשונים בארץ שהגישו תכנון במערכת 'רישוי זמין', למרות שכולם אמרו שזה קשה ומסורבל. אנחנו יודעים לזהות בכל נקודת זמן במערכת מי בדיוק יושב על המחשב ברשות, איפה נמצא הכשל ואיך לפתור אותו. לגבי הרפורמה החדשה של אדריכל מורשה להיתר — קבוצת מלודי, יחד עם חברת 'ש. ברוך יזמות ובנייה', הייתה מהראשונות בישראל שקיבלו היתר בנייה שלב א' במסלול זה בפרויקט ביישוב אליכין. ראינו מקרוב איך בתוך העיריות ניסו בהתחלה להערים קשיים, פשוט כי הם לא הבינו את התמונה החדשה או חששו מאיבוד שליטה. אבל המחוקק הבין מראש שהעיריות עלולות לעמוד על הרגליים האחוריות, ולכן נבנו בחוק סנקציות ברורות ומנגנוני איזון . דוגמה קלאסית היא נושא היטל ההשבחה: העיריות חשבו שיוכלו לעצור את האדריכל המורשה באמצעות עיכוב השמאות של היטל ההשבחה. החוק קבע סנקציה ברורה: אם העירייה לא מייצרת דרישת תשלום בתוך זמן מוגדר, אנחנו רשאים לעבוד עם משרד שמאי חיצוני מטעמנו, להוציא את שמאות היטל ההשבחה בעצמנו ולהתקדם להיתר, והעירייה יכולה לקפוץ. כדי להגן על התהליך, בנינו מערך שלם שכולל ייצוג משפטי ייחודי על ידי משרד עורכי דין שבראשו עומד אדריכל שניהל בעבר אגפי רישוי ופיקוח בבנייה ברשויות הגדולות בארץ. בנוסף, העסקנו שלוש בודקות תוכניות לשעבר מהרשויות המקומיות הגדולות כדי לבצע בקרה פנימית מחמירה על האדריכלים שלנו. כשיזם מקבל מאיתנו אור ירוק, הוא יודע שהכול תקין במאה אחוז, שאף אחד לא יוכל לטעון שההיתר לא תואם את התב"ע, ושהתהליך מוגן משפטית ותכנונית לכל אורך הדרך."

"זהו בדיוק הכשל של חברות רבות בשוק. יזם מחתים 30% או 50% מהדיירים במתחם, וכשהוא מגיע לשלבים התכנוניים המורכבים, הלחץ המיידי שלו על החתמות יורד והוא שוקע בעבודה מול מוסדות התכנון. הדיירים מצדם אומרים: 'לפני חודש כולם היו פה, דפקו לנו בדלתות, תלו שלטים, ופתאום נעלמו לשנה וחצי'. זה נכון שהיזם והמתכננים עובדים קשה מאוד באותה שנה וחצי, אבל הדייר לא רואה את זה. פה נופלת היכולת של חברה מארגנת שאינה מעורבת עמוק בתכנון. אצלנו, בגלל שאנחנו חיים ומנהלים את עולם התכנון, הנושא של העדכונים השוטפים נמצא בליבת הפעילות היומיומית. כל עדכון תכנוני, כל פגישה ברשות וכל התקדמות קטנה ביותר מוזנים באופן שוטף ישירות למערכת הניהול הדיגיטלית של גט סטטוס שמלווה את הפרויקטים שלנו. הדיירים יכולים להיכנס בכל רגע נתון, לראות את הסטטוס האמיתי של הפרויקט שלהם ולקבל מידע אמין ממקור ראשון. כשהדייר מבין מה קורה מאחורי הקלעים ויודע שאנחנו יושבים בישיבות התכנון הרשמיות, נוצר אמון עמוק. השקיפות הזו היא לא רק כלי שירותי, היא כלי קריטי להצלחת הפרויקט. היא מונעת שמועות, מפחיתה חרדות ומאפשרת לשמור על נציגות הדיירים ועל בעלי הדירות כשותפים מלאים לאורך כל הדרך, במקום להשאיר אותם בעלטה."

"היום, פרויקטים קלאסיים של פינוי־בינוי נמשכים בממוצע בין חמש לשבע שנים רק משלב התכנון הראשוני ועד לקבלת היתר בנייה, בעיקר בגלל הבירוקרטיה והריג'קטים החוזרים ונשנים ברשויות. אנחנו יודעים לקצר את לוחות הזמנים האלה בשלוש שנים באופן ממשי. לקצר פרויקט של חמש עד שבע שנים לארבע שנים בסך הכול עד להיתר הבנייה — זה לוחות זמנים חסרי תקדים בשוק הישראלי, וזה שווה המון כסף. הקיצור הזה מתאפשר משום שאנחנו מנטרלים את 'כלי הנשק' שהעיריות השתמשו בהם בעבר כדי לגרור זמן ברישוי הקלאסי, כמו שלב התנאים המוקדמים במערכת 'מבאת'. בעבר, בודק תוכניות יכול היה להחזיר תיק בגלל נסח טאבו שלא תקף או מסמך חכירה חסר, ולמשוך שבועיים ועוד שבועיים, וכך לגרור חודשים רק על כניסה למערכת. היום המדינה הכניסה מערכות אוטומטיות וטבלאות שטחים שנמדדות על ידי רובוט ומאושרות ישירות. השילוב של הטכנולוגיות האלו יחד עם מסלול אדריכל מורשה להיתר מיד לאחר אישור התב"ע, מאפשר לנו להביא היתר בנייה בתוך שמונה חודשים עד שנתיים לכל היותר מרגע הפקדת התוכנית. עבור הדייר, קיצור הזמן הזה אולי לא משפיע ישירות על הכיס בזמן הציפייה כי הוא עדיין גר בביתו, אבל הוא משחק תפקיד פסיכולוגי עצום — הוא מגיע מהר יותר לדירה החדשה והבטוחה שלו. עבור היזם, מדובר בוודאות כלכלית מטורפת. אם הדוח הכלכלי שהצגנו לעירייה מתבסס על מחיר דירה מסוים, פער של שנתיים בלבד מהפקדה ועד לעלייה על הקרקע מונע נפילות או תנודות שוק קיצוניות, וחוסך עלויות מימון אדירות שמכריעות לפעמים אם הפרויקט בכלל ייצא אל הפועל."

"זה ההבדל בין תזמורת שמנגנת יחד לבין נגנים בודדים שכל אחד מנגן להנאתו. כשיוצרים תהליך מורכב, כולם צריכים לעבוד בסנכרון מלא. כשאינטרסים מפוזרים, נוצרות תקיעויות. יזם הולך לאדריכל, אבל לאדריכל יש עוד עשרות פרויקטים ויזמים אחרים, ולוחות הזמנים משתנים בהתאם לסדרי העדיפויות שלו. אנחנו בחברה מתפקדים כחגורת הטיימינג של המנוע הזה — אנחנו אלו שקובעים ומכתיבים את הקצב, מתוך מחויבות מוחלטת לדיירים וליזם כאחד. היועצים ומשרדי האדריכלים שעובדים איתנו מחויבים לנו, כי הם יודעים שאנחנו מספקים להם רצף של פרויקטים, ואנחנו יודעים ללחוץ ולקבל עדיפויות. יש אצלי במשרד גורמים מקשרים שהם בעצמם אדריכלים. אם צריך לתקן קו בתוכנית או לבצע שלושה תיקונים קטנים שהעירייה ביקשה, הם לא מחכים שבועות לאדריכל החיצוני שנמצא בחו"ל או בחופשה. הם מתחברים לקובץ באופן מיידי, מבצעים את התיקון וחוסכים חודשים של גרירת רגליים שיכולה לשרוף פרויקט שלם בגלל תקופות חגים או חופשות של הרשויות. מעבר לזה, אנחנו מכניסים לתהליך שני אלמנטים ייחודיים כחובה: הראשון הוא יועץ שמלווה את הפרויקט עם ידע עצום בתחום הביצוע. אדריכלים נוטים לפעמים לתכנן אלמנטים שנראים נפלא על הנייר, אבל בביצוע בשטח הם מתבררים כמכה הנדסית וכלכלית קשה. האלמנט השני הוא עבודה בלעדית בטכנולוגיית BIM (מידול מידע הבנייה) באמצעות תוכנת רביט (Revit). כל המערכות, הצנרת הוורטיקלית והקונסטרוקציה יושבות על מודל תלת-ממדי מהקו הראשון, מה שמאפשר לנו לעשות סופרפוזיציה (תיאום מערכות) מלאה ולמנוע טעויות יקרות עוד לפני שהפטיש הראשון פגע בקרקע."

"הטיפ החשוב ביותר שלי לדיירים הוא לא לרוץ אחרי חלומות והבטחות חסרות כיסוי שאי אפשר לקיים בשטח. הגענו לא פעם למתחמים שבהם יזמים קודמים חתמו על חוזים עם תמורות מופרזות שאינן כלכליות, והפרויקט פשוט עמד ומת במשך שנים כי העירייה לעולם לא הייתה מאשרת אותו. בעלי הדירות צריכים להבין שהדיבורים והחלומות חייבים להתכתב עם השטח, עם דוחות שמאיים לפי תקן 21 ועם המדיניות התכנונית של הרשות המקומית. מול היזם או המארגן לא יושבים כלכלנים או משפטנים, אלא אנשים מבוגרים, משפחות, שעבורם הדירה הזו היא המבצר והנכס הכי יקר שהם ירכשו או יחזיקו בחייהם. זו העסקה של החיים שלהם, והם הופכים להיות שותפים עסקיים של היזם. אמא שלי לימדה אותי כל החיים: 'אין הזדמנות שנייה לעשות רושם ראשון'. כשמגיעים לדיירים בפגישה הראשונה, עוד לפני שיש יזם בתמונה, ומציגים להם בצורה אינטליגנטית ותהליכית את הפרופורציות האמיתיות — מסבירים להם למה ברחוב הסמוך אפשר לבנות 40 קומות ואצלם רק 16 קומות, ומיישרים קו עם המציאות — מרוויחים שקט, אמון והסכמה לאורך כל הדרך. כשהתהליך מנוהל בוודאות, בשקיפות ובמקצועיות מהרגע הראשון, הדיירים רגועים, והיזם יכול להתרכז במה שהוא יודע לעשות הכי טוב, עד לקבלת המפתח."