בזמן שענף ההתחדשות העירונית בישראל ממשיך להתפתח ולחוות טלטלות רגולטוריות, תכנוניות וכלכליות, יש חברות שמצליחות לא רק לשרוד - אלא להוביל. אחת מהן היא רם־מוגרבי־ארדיטי, אשר  מחזיקה כיום בכ־90 פרויקטי התחדשות עירונית ברחבי הארץ. נפגשנו עם גל הולצר, מנהל תחום הפינוי־בינוי בחברה, לשיחה גלויה על האתגרים, השינויים בענף, החשיבות של קשר אנושי בעולם טכנולוגי, המהלך יוצא הדופן של הקמת מרכזי מבקרים בתוך השכונות, ומה באמת הכי מעכב היום פרויקטים בישראל.

ספר איך קוראים לך וקצת על התפקיד שלך בתוך החברה. 

שמי גל הולצר, ואני מנהל תחום הפינוי־בינוי ב־RMA מקבוצת רם–מוגרבי–ארדיטי.  RMA היא הזרוע שעוסקת במתחמי  פינוי־בינוי של הקבוצה.

 
כמה משפטים על החברה. מתי נוסדה, מה היקף הפעילות כיום, ומה ה-DNA שמבדל אותה בענף ההתחדשות?

חברת רם־מוגרבי־ארדיטי  היא תוצאה של חיבור עוצמתי בין שלושה גופים בעלי ניסיון רב־שנים:
חברת רם הנדסה – מהקבלנים המובילים בישראל, מבצעת פרויקטי תשתית ומגורים עבור גופים גדולים כמו חברת חשמל, משרד הביטחון, נת"ע, מגוון עיריות ועוד;
משפחת מוגרבי – ממשפחות הנדל"ן הוותיקות בישראל, עם פעילות עוד מלפני קום המדינה;
ומשפחת ארדיטי – בעלת פעילות גלובלית ענפה בתחומי הנדל"ן.

שלושת הגופים התאחדו כדי להקים חברה שמביאה לעולם ההתחדשות העירונית סטנדרט גבוה במיוחד, מקצוענות, יציבות כלכלית וניסיון מצטבר של עשרות שנים.

ביוני 2022 הצטרפה אלינו מנורה מבטחים כשותפה אסטרטגית (כ־20% מהחברה), מהלך שביסס את חוסנה הפיננסי של החברה והעמיק את אמון השוק.

היום אנחנו מקדמים כ־90 פרויקטים של של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ: תל אביב, בת ים, חולון, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הוד השרון, פתח תקווה, חיפה, קריית ים, קריית אתא, רחובות ועוד.
ה-DNA שלנו מבוסס על מקצוענות ללא פשרות, שקיפות מלאה, שירותיות וראיית הדיירים כשותפים מלאים.
מדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים ויש לנו אחריות לנהל אותם נכון, בגובה העיניים ובאמון מלא.

מהם שני השינויים הגדולים שעבר הענף, ואיך התאמתם אליהם?

ההתחדשות העירונית כבר מזמן לא ‘עוד תחום בנדל״ן’, זה מקצוע בפני עצמו. השינוי הראשון הוא המעבר מעולם שבו יזם היה “רוכש קרקע ובונה”, לעולם שבו בעלי הקרקע הם הדיירים עצמם.
זה יצר מערכת יחסים חדשה: קשר ארוך שנים, רגיש, מורכב  שמצריך התמחוּת, אמפתיה וניהול קפדני.

השינוי השני הוא המעבר לעולם שקוף, טכנולוגי ומבוסס דאטה.
כיום כל מידע חייב להיות זמין, נגיש, מתועד וברור. כאן נכנס השימוש ב-גט סטטוס : כל עדכון, סטטוס או מסמך מאוחסן ומתועד, והדיירים יודעים בכל רגע מה קורה.

שקיפות ב־360°: איך אתם מיישמים אותה בפועל?

החברה מפיצה עדכונים שוטפים לדיירים, כולל סטטוס תכנון, משפט, רישוי, קצב חתימות ושינויים שחלו בפרויקט.
הכול נשמר במערכת  כך שכל דייר יכול להיכנס בכל רגע ולראות היכן עומד הפרויקט. השקיפות הזו יוצרת וודאות, מפחיתה מתחים, ומאפשרת ניהול אמיתי של הציפיות.

בעידן דיגיטלי - איך שומרים על קשר אנושי אמיתי עם הדיירים?
למרות הטכנולוגיה - אצלנו הדייר במרכז.
אנחנו מהחברות היחידות עם מחלקת מנהלי קשרי קהילה פנימית, שבה עובדי חברה מלווים כל פרויקט מהיום הראשון ועד קבלת המפתח.
מנהלי קשרי הקהילה נמצאים בשטח, מקיימים פגישות פרונטליות, נותנים מענה בכל נושא למען הדיירים, ועורכים מפגשי עדכון בחגים.

אחד המהלכים הייחודיים שלנו הוא הקמת מרכזי מבקרים בתוך השכונות:
חללים של 40–60 מ״ר, לרוב במקלט ישן ששודרג למרחב מודרני, ממוזג ומאובזר.
שם מתקיימים רוב המפגשים והשיחות עם הדיירים. זה מעניק תחושת נוכחות קבועה של החברה בשטח  ולא מאחורי מחשב כמו שנהוג במרבית החברות כיום.

בפרויקטים בשכונות מסוימות, במיוחד בתקופת המלחמה, דיירים הודו שהמרכז הפך אפילו למרחב מוגן איכותי  ושימושי במיוחד לאור השיפוץ והמהפך שעבר. 

איך מטפלים בדיירים שמתקשים עם טכנולוגיה או עם שפה?

יש לנו דיירים מבוגרים, יש דיירים שאינם דוברי עברית, ויש דיירים שפשוט מתקשים לעקוב אחרי תהליכים ארוכים.
לכן אנחנו מקפידים על מפגשים פרונטליים, שיחות טלפון, ביקורי בית, ליווי אישי והסברים פשוטים וברורים - בלי עומס מידע.” מנהלי קשרי הקהילה מגיעים פיזית לשטח, מוודאים שהדיירים מבינים את החומר, ומתרגמים את המסמכים קודם אם יש צורך. “אנחנו לא נותנים לאף אחד ‘ליפול בין הכיסאות’. כל דייר צריך להבין בדיוק מה קורה.”

מה מעכב היום פרויקטים יותר מהכול?
שלושה גורמים מרכזיים:

1. חוסר אמון בין הדיירים ליזמים

2. חוסר וודאות תכנונית ורגולטורית — תהליכים ארוכים, תקנות משתנות

3. בקשות לא ריאליות מצד דיירים, שאינן אפשריות תכנונית או כלכלית. אנחנו כאן להיות המבוגר האחראי ולהצביע כאשר יש בקשה כזו, כי אנחנו לא מוכנים להבטיח דברים שאי אפשר לקיים.

מבט קדימה: איזו פריצת-דרך (טכנולוגית או רגולטורית) אתם הכי רוצים לראות כדי לקדם שקיפות בענף כולו?

היינו שמחים לראות מערכת טכנולוגית אחת, שתאפשר לכל בעלי העניין – יזמים, דיירים, ורשויות לראות בזמן אמת את כל שלבי ההתקדמות של הפרויקט בתוך מוסדות התכנון, מרגע הפנייה הראשונית לעירייה ועד לקבלת ההיתר.
שקיפות כזו, שמשלבת את המידע מה-GIS של העייריה, ממנהל התכנון עם כלל הנתונים שקשורים לתכנון ורישוי, תוכל להפחית חוסר ודאות, לקצר תהליכים ולשפר את האמון .

 
אם הייתם צריכים לבחור שיר, ספר או חפץ שמסמל את תרבות החברה – מה הייתם בוחרים ולמה?

אם הייתי צריך לבחור סמל שמייצג את תרבות החברה שלנו, הייתי בוחר בחץ שפוגע במרכז המטרה.

החץ הזה מסמל עבורי יותר מאייקון - הוא מגלם את כל מהות התרבות הארגונית שלנו:
אנחנו לא עובדים “בערך”, לא משאירים דברים ליד המקרה ולא מסתפקים בבינוניות. החץ מייצג דיוק, כוונה, מקצועיות ויכולת להגיע לתוצאה הרצויה גם כשהדרך מורכבת.

בעולם הנדל״ן, שבו כל החלטה משמעותית ומשפיעה על חיי דיירים ורוכשים, האחריות שלנו היא לא רק לבנות בניין  אלא לדעת לכוון נכון מהרגע הראשון:, בבחירת השותפים, בעבודה עם הדיירים, בתכנון ובביצוע בשטח.

החץ פוגע במרכז המטרה כי אנחנו משקיעים מאמצים רבים כדי להיות כל פעם מחדש הבחירה הראשונה של הדיירים והרוכשים שלנו. 

 

טיפ לבעלי הדירות: אם יש לך טיפ לקידום פרויקטים מהיר ויעיל, לבעלי דירות או לנציגויות – מה הוא?

הטיפ החשוב ביותר הוא לבחור נציגות חזקה, מאוחדת ודוחפת, ולצידה עו"ד מקצועי ומנוסה בהתחדשות עירונית.
כאשר יש הנהגה ברורה שמקבלת החלטות, בשילוב יזם מנוסה ונחוש עם מחויבות אמיתית לקידום הפרויקט, התהליך יכול להתקדם במהירות וביעילות מדהימה.
לאחרונה, הצלחנו לסגור הסכם ולהתחיל תהליך חתימות תוך חודשיים בלבד מרגע הבחירה בנו – תהליך שלוקח בממוצע כשנה ויותר בחברות אחרות. זה מוכיח שכשיש שותפות ונכונות – הכל אפשרי.