מהבטחות לביצוע: שיטת הקומנדו של שפונדר־פדלון

״הקבוצה נטועה בענף הבנייה בישראל כבר יותר מ־50 שנה. היא נולדה מתוך חיבור בין דור ההמשך של שתי משפחות קבלניות, וההיסטוריה הזאת מורגשת בדרך שבה אנחנו עובדים. אנחנו גם יזמים וגם קבלנים, ולכן כל שרשרת הטיפול נמצאת אצלנו: מהייזום והתכנון, דרך הביצוע והשיווק ועד שינויי הדיירים, המסירה והבדק. בעיניי, הבדק הוא חלק מהותי מהסיפור. גם תקלה שנראית קטנה מבחינת החברה יכולה להיות גדולה מאוד עבור אדם שרק קיבל את הבית שלו. לכן יש לנו מחלקה פנימית שמטפלת בדברים בצורה מהירה ומדויקת. אני אוהב לומר שאנחנו עובדים בשיטת קומנדו: מקבלים בעיה, נכנסים אליה ומטפלים בה במהירות. האחריות לא מסתיימת ברגע שהדייר מקבל מפתח.״

״נכנסנו לתחום לפני כשש שנים. עד אז היו לחברה הרבה פרויקטים של עסקאות מזומן וקומבינציה, אבל היה ברור שהקרקעות הפנויות בישראל הולכות ומצטמצמות ושאנחנו צריכים להפוך לשחקן משמעותי גם בהתחדשות עירונית. כשהחלטנו להיכנס, לא חיפשנו פרויקטים קטנים רק כדי לייצר צבר. התמקדנו במתחמים גדולים ומורכבים, משום שיש לנו יכולת ביצועית שמאפשרת להתמודד איתם ולתמחר אותם בצורה מדויקת. כיום אני מנהל שישה פרויקטים שהתחלנו באופן עצמאי, ובכולם הגענו לפחות ל־80% חתימות. בקריית ים, למשל, בפרויקט הכולל כ־200 יחידות לפינוי, הגענו לכ־95%. אני לא מחפש פרויקטים שיישארו על הנייר. אני מחפש לקחת פרויקט ולהוציא אותו לפועל.״

״הרבה פעמים הוא מתחיל כבר במכרז. חברות מקבלות שאלון, רואות מה מבקשים מהן ופשוט מסמנות כן על הכול. מבחינתי, כנות, הגינות ויושרה נמצאות מעל הרצון לזכות בכל מחיר. אם מתחרה מבטיח עוד שני מטרים ואני יודע שאין לכך היתכנות, אני לא אנסה להתחרות בהבטחה הזאת. אני מגיע לכנסי דיירים ואומר את זה בגלוי: אם זה הדבר שמכריע מבחינתכם, אתם יכולים לבחור בחברה אחרת. אני יודע מהו המוצר שאני מסוגל לתת ומה אפשר לבצע באמת. יש היום חברות שאוגרות פרויקטים בלי לבחון לעומק את הרווחיות, ולעיתים מציגות תחזיות אופטימיות מאוד. אבל פרויקט אינו שורת יחידות בתשקיף. בסוף צריך לתכנן אותו, לממן אותו, לבנות אותו ולמסור דירות.״

״כל פרויקט שמגיע אלינו עובר שתי בדיקות מרכזיות. הראשונה תכנונית: האם בכלל ניתן לקדם אותו מול הרשות, מה המדיניות באזור ואילו זכויות אפשר לקבל. השנייה כלכלית: אנחנו בונים תוכנית עסקית פנימית ובודקים אם הפרויקט יכול לעמוד ברווחיות המינימלית שהחברה הגדירה. אין תחליף לעבודת שטח. צריך להגיע לוועדות, לשבת עם אנשי המקצוע ולקבל תמונה אמיתית לפני שמקבלים החלטה. וכשצריך לומר לא — אומרים לא. לצד זה יש גם אסטרטגיה: כרגע אנחנו רוצים להתרחב יותר באזור השרון ופחות באזורים שבהם כבר צברנו מספיק פעילות. לא כל פרויקט שמתאים תכנונית וכלכלית מתאים בהכרח לכיוון שאליו החברה רוצה להתפתח.״

״אני חושב שההגדרה של פריפריה קשורה קודם כל לנגישות. קחי את קריית ים: זו עיר עם חוף, תהליכי התחדשות, שיפור של מוסדות החינוך וחיבור לתחבורה ציבורית ולרכבת. עבור זוג צעיר שלא יכול לרכוש דירה ברמת גן או בגבעתיים בלי עזרה משמעותית מההורים, מקום כזה יכול להפוך לחלופה אמיתית. אבל אני לא חי באשליה. כדי שזה יעבוד בקנה מידה רחב, המדינה צריכה להשקיע הרבה יותר במסילות, בתדירות הרכבות, בתחבורה ציבורית ובחיבור שבין הבית לתחנה. אם אפשר יהיה להגיע באופן אמין ומהיר ממקום למקום, המרחק הגיאוגרפי יאבד חלק גדול מהמשמעות שלו. ישראל קטנה; במקרים רבים הפריפריה שלנו היא תחבורתית יותר מאשר גיאוגרפית.״

״צריך לתת לרשויות המקומיות יותר סמכויות ויותר כלים. אני רואה בשטח ראשי רשויות שמכירים את העיר, יודעים לדבר עם הרשויות הסמוכות ומבינים טוב יותר מה נדרש כדי לקדם תכנון, תחבורה והתחדשות. אם יהיו להם יותר שיניים, המדינה תיראה אחרת. קריית שמונה היא דוגמה כואבת. יש לה טבע, נוף ופוטנציאל עצום, אבל בלי נגישות, ביטחון ותשתיות קשה להביא אליה אוכלוסייה ולייצר מודל כלכלי להתחדשות. אחרי כ־300 ימי מילואים ושני סבבים משמעותיים בצפון ראיתי מקרוב את המציאות הזאת. לא מספיק להכריז על תוכניות או מוסדות חדשים; צריך לבנות מערכת שלמה שתאפשר לאנשים לחזור, לחיות בעיר ולהאמין בעתיד שלה.״

״השוק עובר תיקון. בעבר היו בעלי דירות שציפו לתוספות שלא תמיד הייתה להן היתכנות, והיו יזמים שהבטיחו אותן כדי לזכות בפרויקט. היום המציאות הכלכלית מחזירה את הדיון למה שאפשר לבצע באמת. בעיניי, זה תיקון הכרחי, גם אם הוא לא תמיד נעים. צריך לזכור מה עומד בבסיס הפרויקט: בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, ממ״ד, תשתיות חדשות ובניין בטוח יותר. במדינה שבה ממוגנות הפכה לצורך יומיומי, זה ערך שאי אפשר להתעלם ממנו. יזם אמיתי צריך להתחייב למה שהוא מסוגל לקיים מההתחלה, ולא למכור חלום ואז לצמצם אותו כשהמספרים מגיעים לשולחן.״

״מבחינתי, עדכון בעלי הדירות הוא חובה. גם כשיש התקדמות וגם כשאין בשורה חדשה. המדיניות שלנו מבוססת על יושרה, כנות והגינות, והדיירים צריכים לדעת איפה הפרויקט עומד לאורך כל הדרך. גט סטטוס היא מערכת עבודה קבועה אצלנו, ואנחנו משתמשים בה כדי לשמור על רצף של מידע ועדכונים. במקביל, הטכנולוגיה לא מחליפה את הקשר האישי. המטרה שלי היא להוציא לפחות אחת לרבעון מכתב עדכון מסודר, ולהישאר בקשר עם הנציגויות ועורכי הדין. כך אנחנו פועלים בשני ערוצים: מערכת מסודרת שמרכזת את המידע, ואנשים שאפשר לדבר איתם. לפעמים האחריות הזאת חורגת גם ממה שכתוב בהסכם. לאחרונה מימנו תיקון בבניין בעלות של יותר מ־60 אלף שקל, ובמקרה אחר טיפלנו באיטום גג, אף שלא היינו מחויבים לכך. אמון נבנה גם במעשים הקטנים שמראים לדיירים שלא נעלמנו.״

״המילה הראשונה שעולה לי היא קומנדו. אנחנו חברה שורשית, ישראלית, מחוברת מאוד למדינה ולאנשים שבה, אבל גם כזאת שיודעת לקבל משימה מורכבת, להיכנס לעומק ולקדם אותה במהירות. אנחנו לא אוהבים למרוח זמן או להעביר בעיות מאדם לאדם. יש בזה גם משהו מהישראליות של פעם — ישירה, לא מתייפייפת, אומרת את האמת ופועלת. בסוף, זה החיבור בין השורשיות לבין הביצוע: להיות נטועים בקרקע, אבל לא להישאר במקום. לקחת אחריות, לפתור בעיות ולהביא את הפרויקט קדימה. לכן, אם צריך מילה אחת — קומנדו.״