ניסיון של 50 שנה בעולם שמשתנה מהר: הדור החדש של צרפתי צבי

״צרפתי היא חברה שפועלת כבר למעלה מחמישה עשורים. היא התחילה כעסק קבלני שהקים צבי צרפתי כאשר הפרויקטים הראשונים היו מספר בנייני מגורים באזור מישור החוף. עם השנים הצטרפו לעסק ילדיו והחברה צמחה והתפתחה בהדרגה תוך שמירה על הבסיס המשפחתי שלה." ״כבר קרוב ל־30 שנה אנחנו חברה ציבורית הנסחרת בבורסה. המשמעות היא שהפעילות שלנו מדווחת ושקופה, והמידע על החברה חשוף לציבור. לצד זה, אחד המאפיינים המרכזיים שלנו הוא שאנחנו לא רק חברה יזמית, אלא גם חברה קבלנית מבצעת." ״העובדה שאנחנו גם היזם וגם הקבלן המבצע מאפשרת לנו לשמור על שליטה ואחריות לאורך כל חיי הפרויקט – משלב הייזום והתכנון ועד הביצוע והמסירה. בהתחדשות עירונית יש לכך משמעות גדולה גם עבור בעלי הדירות: החברה שמתחייבת בפניהם בתחילת הדרך היא גם החברה שבסופו של דבר אחראית לביצוע ולמסירת הדירות".

"גדלתי במשפחה שעסקה בנדל״ן ובבנייה, כך שהתחום היה נוכח בחיים שלי כבר מגיל צעיר. דווקא משום כך ניסיתי בתחילת הדרך ללכת לכיוון אמנותי ויצירתי יותר, ולמדתי אדריכלות במשך חמש שנים. ״אחרי הלימודים עבדתי כמה שנים במשרדי אדריכלים, אבל העולם היזמי תמיד בער בי. הרגשתי שאני רוצה להיות במקום שמחבר בין הרעיון, התכנון, האנשים והיכולת להוציא פרויקט אל הפועל. ״התחלתי בצרפתי כמנהל פרויקטים ובהמשך עברתי לניהול הפיתוח העסקי בהתחדשות העירונית. אני בחברה כשנתיים וחצי, והיום אני מרגיש שמצאתי את המקום הנכון עבורי – מקום שמאפשר לי להביא גם את ההבנה התכנונית וגם את החשיבה היזמית.״

״החברה פועלת בתחום מראשיתו, כחלק טבעי מהפעילות ארוכת השנים שלה בתחום המגורים. בשנים האחרונות הפעילות צברה תאוצה, והתחלנו לקדם מתחמים גדולים ומשמעותיים יותר." ״אחת הדוגמאות היא המתחם שלנו בעיר אזור, שבו השלמנו לאחרונה את בנייתו של שלב א' וכיום אנו נמצאים בשלבי האכלוס. במסגרת השלב פונו 64 יחידות דיור ונבנו 280 יחידות דיור חדשות. עבורנו זו דוגמה משמעותית ליכולת לקחת פרויקט פינוי- בינוי לאורך כל הדרך- מהתכנון ופינוי בעלי הדירות ועד לבנייה, למסירה ולאכלוס." ״בסך הכול המתחם יכלול שלושה מגדלים בני כ־22–23 קומות, לצד אשכול גני ילדים ובית כנסת, והוא גם מתחם הפינוי־בינוי הראשון בעיר אזור. מבחינתנו, המעבר מתכנון ממושך לביצוע ואכלוס בפועל הוא רגע משמעותי – גם לחברה, אבל קודם כול לבעלי הדירות שחיכו לו לאורך הדרך.״

״ מבחינתנו היתרון הוא שהידע והניסיון מהביצוע נכנסים כבר לשלבים המוקדמים של הפרויקט. כשאנחנו מתכננים פרויקט אנחנו מסתכלים לא רק על מה שאפשר לתכנן על הנייר, אלא גם על איך נכון לבצע אותו בפועל, אילו אתגרים יכולים להתעורר ואיך אפשר להיערך אליהם מראש." ״אנחנו עובדים במשך שנים עם ספקים שאנחנו מכירים וסומכים עליהם. החיבור הזה מאפשר לנו לבצע בקרה רציפה ולהעמיד סטנדרטים גבוהים לאורך כל התהליך. ״מבחינתנו, איכות הבנייה היא ערך יסודי. אנחנו מנסים לחשוב קדימה, לבחון מראש את הסיכונים ולבנות מערך ביצוע שמסוגל להתמודד גם עם מציאות משתנה.״

״התחדשות עירונית היא תחום מאוד דינמי. הרגולציה משתנה, מדיניות הרשויות מתעדכנת, תנאי השוק משתנים וגם בעלי הדירות מגיעים היום לתהליך עם הרבה יותר ידע והבנה. חברה שלא יודעת להשתנות ולהתאים את עצמה נשארת מאחור. "אחד השינויים המשמעותיים שאנחנו רואים בענף הוא המעבר מהתחדשות של בניין בודד להתחדשות של מתחמים ושל המרחב העירוני כולו. היום, כבר בשלבים הראשונים, צריך להבין לא רק כמה דירות ניתן לבנות, אלא גם את המדיניות העירונית ואת צורכי הציבור והסביבה שבה הפרויקט נמצא." "כאדריכל בהכשרתי, החיבור הזה בין עולם התכנון לעולם הפיתוח העסקי הוא מאוד טבעי עבורי. פיתוח עסקי מבחינתי הוא לא רק להביא פרויקט לחברה, אלא להבין כבר בשלב מוקדם אם יש לו היתכנות ודרך אמיתית להגיע לביצוע, ובדיוק בגלל זה אנו מקפידים על ניתוח כלכלי ותכנוני מוקדם ככל הניתן לפרויקטים אותם אנו מקדמים". ״ במקביל, בהתחדשות עירונית מעורבים בעלי זכויות רבים, ולכל אחד מהם יש צרכים, שאלות וחששות שונים. אי אפשר לנהל תהליך כזה רק באמצעות ידע הנדסי או משפטי. צריך אנשים שיודעים להקשיב, לתכלל אינטרסים ולתת מענה אמיתי בזמן אמת. ״ האתגר הוא לחבר בין למעלה מ-50 שנות ניסיון, יציבות וידע שנצברו בחברה, לבין גמישות מחשבתית ויכולת לאמץ כלים ושיטות עבודה חדשות. דווקא החיבור הזה הוא אחד היתרונות הגדולים של החברה."

״אנחנו לא רואים בבעלי הדירות אנשים שאנחנו פשוט רוכשים מהם זכויות בקרקע, אלא שותפים מלאים לדרך. זו לא רק הגדרה. השאלה היא איך מתנהגים לאורך השנים שבהן הפרויקט עדיין מתקדם בתכנון, בזמן שאנשים ממשיכים לחיות בבתים שלהם. ״באחד הפרויקטים הגדולים שלנו בבת ים, בעלי דירות הפנו את תשומת לבנו לדיירת שחיה בדירתה כ־50 שנה, בתנאי תחזוקה קשים מאוד. היה ברור שהפרויקט יתממש רק בעוד כמה שנים, ושאי אפשר לצפות ממנה להמשיך לחיות כך עד הפינוי. ״הלכנו לראות את הדירה והעמדנו תקציב לביצוע תיקונים. מבחינתנו, אם בעלי הדירות נתנו בנו אמון ובחרו בנו להוביל את הפרויקט, האחריות שלנו כלפיהם אינה מתחילה רק ביום ההריסה. היא קיימת גם לאורך כל הדרך.״

״בתהליך שנמשך שנים אי אפשר להבטיח שהכול יעבור בצורה חלקה. יש שינויים תכנוניים, החלטות של רשויות, תנאים כלכליים ואירועים בלתי צפויים. בעיניי, אמון לא נבנה מכך שאומרים לבעלי הדירות רק דברים שהם רוצים לשמוע, אלא מהיכולת לשקף להם את כל המידע הידוע באותו רגע – גם כשהעדכון פחות נוח. ״כאשר הקשר בין היזם לבעלי הדירות אינו רציף, דברים מתחילים להתפספס. נוצרים פערי מידע, שמועות וחששות, ולעיתים גם בעיות שניתן היה לפתור מוקדם יותר. ״דווקא כשמשתפים את בעלי הדירות באתגרים, הם יכולים להפוך לחלק מהפתרון. הם מכירים את הבניין, את השכונה ואת הסביבה, ולפעמים התשובות מגיעות מהם. שקיפות אינה רק דיווח; היא דרך לנהל מערכת יחסים לאורך זמן.״

״מבחינתי, טכנולוגיה צריכה לטפל במידע – לא במערכת היחסים. היא לא אמורה להחליף את הקשר האנושי עם בעלי הדירות, אלא לרכז את המידע ולהפוך אותו לנגיש, כדי שהקשר עצמו יהיה ברור וטוב יותר. ״אחד הדברים שאני אוהב בגט סטטוס הוא שמדובר במערכת פשוטה ונגישה. כל בעל דירה מקבל אזור אישי ויכול להיכנס אליו גם מהטלפון, לראות את סטטוס הפרויקט, להכיר את בעלי המקצוע המלווים אותו ולצפות בעדכונים ובמצגות שהועלו. ״אנחנו מעדכנים אחת לרבעון, וגם בכל פעם שיש התקדמות משמעותית בפרויקט. כך בעלי הדירות אינם צריכים להסתמך על שברי מידע או להמתין שמישהו יחזור אליהם עם תשובה. ״המערכת מסייעת לזרימת המידע ולשקיפות, אבל היא אינה תחליף לשיחה, להקשבה ולזמינות. מבחינתנו, היא כלי שתומך במערכת היחסים – לא מסתיר אותה.״

״בעיניי, אחת ההחלטות החשובות ביותר בתחילת הדרך היא בחירת הנציגות. נציגות חזקה ומעורבת, שפועלת מתוך ראייה של טובת כלל בעלי הדירות, יכולה להשפיע מאוד על הדרך שבה הפרויקט יתנהל בהמשך. ״התפקיד של הנציגות הוא לא לקבל החלטות במקום בעלי הדירות, אלא להוביל עבורם תהליך מסודר ומקצועי – ללמוד את הנושא, לרכז את הצרכים של הבניין או המתחם, לבחון את בעלי המקצוע ואת היזמים, לשאול את השאלות הנכונות ולהנגיש את המידע לכלל בעלי הדירות. ״היום יש הרבה מידע נגיש, ולכן אפשר וצריך לעשות עבודה מקדימה. חשוב לא לקבל החלטות בחופזה, אבל גם להבין שתהליך בחירה שמתארך ללא סוף לא בהכרח מוביל להחלטה טובה יותר. בסופו של דבר צריך לדעת לקבל החלטה, ולבחון לא רק מי מבטיח יותר או איזו תמורה מוצעת, אלא גם ניסיון, גב פיננסי, יכולת ביצוע והיכולת לקחת את הפרויקט לאורך כל הדרך. ״התחדשות עירונית היא תהליך של שנים, ולכן הבחירות שנעשות בתחילת הדרך משמעותיות מאוד. בסוף, עדיף פרויקט טוב שבאמת קורה, מפרויקט מצוין על הנייר שנשאר במגירה.״

״הייתי בוחר בשיר Changes של David Bowie. בעיניי הוא נוגע במתח שיש לכולנו מול שינוי, אבל בעיקר בבחירה שלא לפחד ממנו – אלא לאמץ אותו ולהפוך אותו לכוח. ״זה מתחבר מאוד להתחדשות עירונית, כי זה תחום שלא מפסיק להשתנות: התכנון, הרגולציה, מדיניות הרשויות וגם בעלי הדירות עצמם. החוכמה היא לדעת לשמור על הניסיון והערכים שנצברו לאורך השנים, אבל לא לפחד לשנות את הדרך כשצריך.