כשפוגשים את נס שתיוי, מנהל מחלקת ההתחדשות העירונית של מצלאוי, מבינים מיד שהתחדשות עירונית היא לא רק תהליך הנדסי או עסקי , היא סיפור אנושי. בין תוכניות בנייה, מיפוי זכויות ומכרזים, הוא מדבר קודם כל על אנשים, על סיפורים, על בתים שנטועים בלב של קהילה. זה אולי סוד ההצלחה של מצלאוי חברה שבנתה אלפי יחידות דיור, אבל לא שכחה שאף מטר רבוע לא שווה יותר מהאמון שבין אדם לאדם.

נס, בוא נתחיל מהבסיס , איך היית מציג את עצמך ואת התפקיד שלך במצלאוי?
אני נס שתיוי, בן 43, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בחברת מצלאוי. אני בחברה כשבע שנים ואחראי על כל תהליכי ההתחדשות העירונית  משלב הפנייה הראשונית של הדיירים ועד לשלב שבו כבר יש יזם, נציגות, עורך דין ומפקח שמלווים את הפרויקט. זה כולל גם פיתוח עסקי, קשרים עם משרדי עורכי דין, אדריכלים, רשויות וגורמים נוספים, פגישות עבודה בשטח, מפגשים רבים עם דיירים וקהילות שלמות.

אתה פוגש הרבה מאוד אנשים, הרבה מאוד סיפורים. זה משפיע עליך?
בהחלט. מאחורי כל דירה יש סיפור חיים . לפעמים דייר שגדל שם, הורים שנפטרו, זיכרונות של עשרות שנים. זו לא רק עסקה של מטרים, זה רגש. אני מוצא את עצמי יושב שעות עם דיירים, מקשיב, מנסה להבין מה יקל עליהם בתהליך. פעם היה לי דייר שאבא שלו נפטר בבית, והוא פשוט לא הצליח לעזוב. אתה לא יכול לבוא אליו עם תוכנית ולהגיד “תצא ונבנה לך חדש”  אתה חייב להבין את הלב שלו.

מהמקום הזה - מה מייחד את מצלאוי בעיניך?
מצלאוי זו משפחה. זה לא סיסמה  זו דרך חיים. מי שהקים את החברה הם סמי וקלרה מצלאוי, זוג עם לב ענק. סמי, גם אחרי עשרות שנים בענף, תמיד אומר קודם כל הדייר. לפני רווח, לפני חוזה, לפני הכל האדם שמוסר לך את הקרקע שלו הוא ערך עליון. זו תפיסת עולם שמושרשת אצל כולנו- אנחנו רואים אנשים, לא עסקאות. לפעמים אנחנו עוצרים פרויקט כדי לאפשר לדיירים לפתור סכסוכים משפחתיים לפני שממשיכים. כי אם אין אמון - אין פרויקט.

זה מדהים. ומה בעצם מבדל את מצלאוי מהיזמים האחרים בשוק?
ראשית, הניסיון. מצלאוי היא החברה הראשונה בישראל שביצעה פרויקט פינוי־בינוי. היא גם יזמית וגם קבלנית, וגם חברה ציבורית, כך שכל הפעילות שלה בשקיפות מלאה. זה מעניק ביטחון גם לרשויות וגם לדיירים. שנית, היכולת לבצע בעצמנו  זה יתרון עצום. כשיזם צריך להיעזר בקבלנים חיצוניים, העלויות קופצות והבקרה נחלשת. אצלנו הכל תחת קורת גג אחת מהחוזה ועד המסירה. בשנים האחרונות ענף ההתחדשות העירונית עבר לא מעט שינויים. איך אתם רואים את זה? בהחלט, המעבר מתמ״א 38 למתחמי פינוי־בינוי הוא שינוי מבורך. סוף־סוף מסתכלים על התמונה הרחבה  לא רק בניין אחד, אלא שכונה שלמה עם תכנון תחבורתי, שטחים ירוקים וערך עירוני אמיתי. בנוסף, השינוי בחוק - הורדת הרוב הדרוש מ־80% ל־67%  מאפשר לקדם פרויקטים בקצב מציאותי יותר. זה מונע סחטנות ונותן ודאות לכולם.


השוק היום נראה מאתגר  עלויות הביצוע עלו, הריביות גבוהות, ויזמים רבים מתקשים לעמוד בהתחייבויות.איך אתם נערכים לזה במצלאוי, ומה אתה רואה קדימה בענף?
שוק הנדלן בתקופה לא פשוטה- כוח אדם יקר יותר, זמני הביצוע מתארכים, והמימון הפך למורכב ויקר. הרבה יזמים שהבטיחו לדיירים לפני חמש או שש שנים פשוט לא מצליחים היום לקיים את ההבטחות, וזה יוצר חוסר אמון בענף. במצלאוי, המצב שונה, אנחנו גם יזם וגם קבלן מבצע, וגם חברה ציבורית. זה מעניק לנו יתרון עצום: אנחנו שומרים על עלויות נמוכות יותר, מגייסים מימון בתנאים טובים יותר, ומבצעים את הפרויקטים בעצמנו בלי תלות בגורמים חיצוניים. מעבר לזה, אנחנו שומרים על ריאליות. לא מבטיחים לדיירים חלומות, אלא רק מה שאפשר לקיים בפועל. לפעמים זה אומר לוותר על מכרז, אבל זה גם מה ששומר על אמינות. כמו שאני תמיד אומר לדיירים – אם מישהו מבטיח לכם יותר מדי, תבדקו פעמיים. בענף שלנו, עדיף הבטחה מציאותית על פני חלום שלא יתגשם.

איך אתם שומרים על קשר עם הדיירים, במיוחד בפרויקטים כל כך מורכבים?
פה נכנסת לתמונה גט סטטוס זה כלי עבודה מצויין שמאפשר לנו לשמור על שקיפות מלאה מול הדיירים הם רואים מי חתם, באיזה שלב הפרויקט נמצא, מה הסטטוס של ההיתרים, וכל הודעה רשמית יוצאת אליהם דרך המערכת. גם אם אין עדכון מהותי, אנחנו שומרים על תקשורת קבועה – לפעמים אפילו רק “שנה טובה וחג שמח”. זה יוצר אמון ותחושת ביטחון. כמובן שיש גם את הדיירים המבוגרים יותר שקשה להם עם טכנולוגיה, אז אצלנו יש מחלקת קשרי דיירים שמתקשרת אליהם אישית לפני חגים, שואלת אם הם צריכים עזרה, אפילו עוזרת להם בקניות. זו לא סתם התחדשות עירונית – זו קהילה.

אם היית צריך לבחור חפץ או סמל שמייצג אותך  או את מצלאוי  מה זה היה ולמה?
ברמה האישית, הייתי בוחר בסטטוסקופ. אני מרגיש כמו רופא של כולם ותמיד בודק דופק – כל דייר מגיע עם כאב אחר, עם סיפור אחר, עם רגישות אחרת. ואני שם כדי להקשיב, להבין, להרגיע ולטפל. לפעמים זה כאב רגשי, לפעמים חוסר אמון, ולפעמים פשוט הצורך לדעת שמישהו באמת רואה אותך בתוך כל התהליך הזה.

אם הייתי צריך לבחור חפץ שמסמל את מצלאוי מה זה היה ?
הייתי בוחר עץ. עץ צריך לטעת, להשקות, לטפל בו, והוא צומח לאט  אבל בטוח. בדיוק כמו פרויקט של התחדשות עירונית: הוא דורש סבלנות, עומק, שורשים חזקים ואמונה. לאט־לאט הוא מתבסס, מתעצם, ומניב פירות. ככה אנחנו רואים את הדרך שלנו במצלאוי  לא רק לבנות בניינים, אלא לטפח צמיחה אמיתית, של מקום ושל אנשים.

אם היית צריך לתת טיפ לבעלי דירות או לנציגויות שרוצים לקדם פרויקט  מה הדבר הכי חשוב בעיניך להצלחת התהליך?
אני תמיד אומר  אל תסתכלו רק על המספרים ועל המטרים. בסוף, מה שבאמת קובע זה החיבור עם היזם. תהליך של התחדשות עירונית הוא ארוך, רגיש ומלא שלבים, ולכן חשוב לבחור אדם שאתם מרגישים איתו נוחות, אמון וקשב. זה ממש כמו זוגיות - אם יש חיבור בעיניים, אם יש הקשבה הדדית, אם יש כימיה זה יעבוד. אבל אם אתם מרגישים שאין מי שמקשיב לכם, שהכול טכני או מנוכר אל תיכנסו לזה, גם אם ההצעה נראית נוצצת. בסוף, יזם טוב הוא קודם כול בן אדם. כזה שמבין שיש מאחורי כל דירה סיפור, משפחה, זיכרון. היתרון של מצלאוי הוא שאנחנו באים מהמקום הזה  גם יזמים, גם קבלנים, וגם עם ניסיון של עשרות שנים בכל עירייה ובכל סוג פרויקט. זה נותן ביטחון לדיירים לדעת שמי שמוביל את הפרויקט שלהם לא רק מבין בבנייה  אלא גם באנשים.