התחדשות עירונית היא תהליך ארוך ומורכב, שמציב בפני בעלי הדירות אינספור החלטות ונקודות רגישות לאורך הדרך. בתוך המציאות הזו, חברת קובי אורון פועלת כבר למעלה מ־15 שנה כחברת פיקוח מטעם בעלי דירות בלבד, ומלווה אלפי פרויקטים ברחבי הארץ. החברה נמנית עם החברות הבודדות בישראל שכבר הביאו מתחמי פינוי־בינוי עד לקו הסיום בפועל – הישג שמחייב ניסיון, יציבות והיכרות עמוקה עם מורכבויות הענף.

חגיבראיון מיוחד מספרת חגית קודמן, העומדת בראש החברה, על השינויים הדרמטיים שעבר תחום ההתחדשות העירונית, על החשיבות הקריטית של פיקוח הנדסי כבר משלב מכרז היזמים, ועל מה שנדרש כדי ללוות בעלי דירות בביטחון – משלב התכנון ועד האכלוס.

קובי אורון היא חברה חלוצית וותיקה בתחום הפיקוח מטעם בעלי דירות בהתחדשות עירונית. החברה הוקמה בשנת 2008, ומאז היא מלווה אלפי פרויקטים ומספר רב של בעלי דירות ברחבי ישראל, תוך התמקדות בייצוג מלא ומקצועי של הדיירים בלבד.

אני הצטרפתי לחברה לפני למעלה מעשור, מספרת קודמן, ובתפקידי כמנכ״לית החברה, אני שותפה להובלה ולפיקוח על תהליכי העבודה. אנחנו מתחילים את הליווי כבר בשלב מוקדם מאוד של הפרויקט – שלב מכרז היזמים – באמצעות כתיבת מפרט טכני וניהול משא ומתן מקצועי, איכותי ומסחרי, שמטרתו למקסם את התמורות לבעלי הדירות. זה נכון הן למתחמי פינוי־בינוי והן לפרויקטים הכוללים גם שטחי מסחר.

מה מייחד אתכם בנוף של חברות הפיקוח?
קובי אורון נמנית עם החברות הבודדות בישראל שכבר הביאו מתחמי פינוי־בינוי עד לקו הסיום בפועל. כדי להגיע לשלב הזה נדרש ותק של שנים רבות, שכן תחום הפינוי־בינוי החל להתפתח בשלב מאוחר יותר ביחס לתמ״א 38 ולפרויקטים של הריסה ובנייה. כיום אנחנו מלווים מתחמי פינוי־בינוי גדולים ומשמעותיים, עם מאות בעלי דירות, בפריסה ארצית. בנוסף, בשנה האחרונה, אנו שותפים בהקמת מערכת טכנולוגית פורצת דרך בשם אטום, מערכת שמעניקה יכולת פיקוח של 24/7 באמצעות מערכות טכנולוגיות מבוססות AI המעניקות למפקחים שלנו בשטח יכולת לתת שירות טוב יותר עבור בעלי הדירות. היות ואנו חלק מהשותפים, מערכת אטום היא בלעדית לקובי אורון בעולמות הפיקוח מעם בעלי דירות אל היא כבר נותנת שירותים עבור חברות הנדל"ן המובילות בישראל.

מעבר להכל לוותק ולניסיון, מה שמייחד אותנו הוא ההתמקדות המלאה בפיקוח מטעם בעלי הדירות בלבד, לאורך כל חיי הפרויקט. לחברה צוות ייחודי של עשרות מהנדסים והנדסאים, שמלווים את הדיירים מהשלבים המוקדמים ביותר ועד לקו הסיום, מתוך מטרה אחת ברורה: להוביל את בעלי הדירות לתהליך בטוח, מקצועי ומדויק, ולהבטיח הצלחה אמיתית בהתחדשות עירונית.

 לא הרבה חברות פיקוח יכולות לומר שהביאו מתחמי פינוי־בינוי עד לשלב האכלוס. איך נראה ניסיון כזה, ומה נדרש מחברה כדי להגיע באמת לקו הסיום?
צריך להבין שפינוי־בינוי הוא אחד התהליכים הארוכים והמורכבים ביותר בהתחדשות עירונית. בניגוד לתמ״א 38, שנכנסה לשוק הרבה קודם, פינוי־בינוי התחיל בשלב מאוחר יותר – ולכן רק חברות שקיימות שנים רבות, עם יציבות וניסיון מצטבר, מסוגלות ללוות מתחמים כאלה עד סיום מלא.
כדי להיות חברת פיקוח שמסיימת מתחמי פינוי־בינוי, לא מספיק ידע הנדסי. נדרשת יכולת להחזיק תהליך ארוך מאוד, להתמודד עם ריבוי דיירים, רגולציה משתנה, מורכבויות תכנוניות ואתגרים שעולים לאורך השנים.
אנחנו נמנים עם החברות הבודדות שכבר מסרו מתחמים של פינוי־בינוי בפועל, ובמקביל מלווים כיום מתחמים גדולים ומשמעותיים, עם מאות בעלי דירות, בפריסה ארצית.
הניסיון הזה מאפשר לנו להבין לעומק את הדרך – לא רק איך מתחילים פרויקט, אלא איך באמת מביאים אותו לקו הסיום, תוך שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות לכל אורך המסע.

מתי בעצם אתם נכנסים לתמונה בפרויקט?
אנחנו נכנסים כבר בשלב המוקדם ביותר – שלב מכרז היזמים. מיד אחרי מינוי עורך הדין, מפקח הדיירים צריך להיות חלק מהתהליך. בשלב הזה אנחנו כותבים את המפרט הטכני, משתתפים בניהול המכרז, ומסייעים בניהול משא ומתן מסחרי ואיכותי, כדי למקסם את התמורות לבעלי הדירות. זה נכון גם למגורים וגם לשטחי מסחרי

הרבה בעלי דירות לא יודעים שמפקח צריך להיכנס כבר בשלב הזה.
נכון, וזה בדיוק “חינוך שוק” שחסר. בעלי דירות לפעמים חושבים שמפקח נכנס רק כשהבנייה מתחילה – וזה טעות.
מפקח הדיירים הוא הפונקציה היחידה שנשארת עם הדיירים לכל אורך הפרויקט: מהמפרט, דרך בחירת היזם, בדיקות תוכניות, היתר, ועד שלב הביצוע בפועל.
אין היום מקום לפרויקט התחדשות עירונית – ובוודאי לא לפינוי־בינוי – בלי ליווי הנדסי ברור, מוגדר ומקצועי מטעם הדיירים.

הענף עבר שינויים גדולים בשנים האחרונות. מה השתנה לדעתך בצורה הכי דרמטית?
השינוי הראשון והמשמעותי ביותר הוא בעלי הדירות עצמם. זה כבר לא אותו ציבור שפגשנו לפני עשור – היום הדיירים הרבה יותר מעורבים, מודעים ודורשים. הם מבקשים להבין לעומק מה הם מקבלים, ודורשים בדיקות מלאות של תכניות חשמל, אינסטלציה, חלוקת חללים והתאמות אישיות בדירה. הדרישות האלו מחייבות את התחום כולו לסטנדרט מקצועי גבוה הרבה יותר.
השינוי השני הוא המעבר למתחמי ענק. היום מדובר בפרויקטים בקנה מידה גדול מאוד, עם מורכבות הנדסית, טכנולוגית ורגולטורית גבוהה, שמחייבת ניהול מדויק, מערכות מתקדמות וניסיון מצטבר לאורך זמן.

בפרויקטים כל־כך מורכבים, עם מאות דיירים והמון גורמים מעורבים, עד כמה פלטפורמה כמו גט סטטוס  היא כלי קריטי מבחינתכם בניהול הקשר והשקיפות מול בעלי הדירות?
בעיניי, בלי מערכת כמו גט סטטוס כמעט בלתי אפשרי לנהל היום פרויקט התחדשות עירונית בצורה אחראית. בעלי הדירות הם שותפים מלאים לתהליך, ושקיפות לא יכולה להתבסס על מיילים אקראיים או עדכונים חלקיים – היא חייבת מערכת מסודרת, מתועדת ונגישה.
גט סטטוס מאפשרת לנו לרכז את כל המידע במקום אחד: החלטות, מסמכים, סטטוסים ועדכונים, בצורה ברורה ושקופה לכל הדיירים. זה מייצר שליטה מלאה בפרויקט, משפר משמעותית את קבלת ההחלטות ומפחית חוסר ודאות  וזה אולי הדבר הכי חשוב עבור בעלי דירות שנכנסים למסע ארוך ומורכב.

אבל לא פחות חשוב: המערכת לא באה במקום הקשר האנושי – היא מחזקת אותו. כשהמידע ברור, מתועד ונגיש, השיח עם הדיירים הופך רגוע, ענייני ומבוסס אמון. מבחינתנו גט סטטוס היא לא רק כלי טכנולוגי, אלא תשתית שמאפשרת לייצר ביטחון, סדר ושקט נפשי לדיירים לאורך כל הדרך.

בעידן שבו הכול עובר דרך מערכות ודיגיטל, יש מי שחושש שהטכנולוגיה באה על חשבון הקשר האישי עם הדיירים. איך אתם מונעים את זה?
התחדשות עירונית היא לא רק הנדסה ונתונים – היא גם פסיכולוגיה. לא כל מהנדס מתאים לפיקוח מטעם דיירים, כי נדרשת כאן אינטליגנציה רגשית, זמינות, ויכולת ללוות אנשים לאורך מסע ארוך, מורכב ומלא חששות. אנחנו משקיעים המון בטכנולוגיה – מערכות CRM, מרכזייה חכמה, פלטפורמות ניהול – אבל במקביל בנינו מערך שירות אנושי חזק מאוד. כל דייר יודע שיש לו מפקח ישיר, עם טלפון, ווטסאפ וכתובת ברורה. בנוסף, הקמנו פונקציה ייעודית של ניהול קשרי דיירים – דבר שלא היה קיים בעבר בחברות פיקוח.

יש לך טיפ מרכזי לבעלי דירות ולנציגויות?
לא לצאת למסע של התחדשות עירונית בלי סט מלא של יועצים מטעם הדיירים – ובראשם מפקח דיירים.
זה לא בגדר המלצה, זו חובה.
חשוב לדעת מי האנשים שמלווים אתכם, לוודא שהם מטעם הדיירים – ולא מטעם היזם – ולא לוותר על זה בשום שלב.

ולסיום, אם היית צריכה לבחור שיר שמסמל את חברת קובי אורון?
הייתי בוחרת את השיר “לבחור נכון” של אמיר דדון.
כי לבחור בקובי אורון זו בחירה נכונה: חברה עם ניסיון, עם היסטוריה, עם פרויקטים שהגיעו לקו סיום.
אני שואלת את עצמי כל בוקר – אם הייתי דיירת, האם הייתי בוחרת בחברה שאני מנהלת?
והתשובה תמיד כן.