לפעמים הדרך הכי ישירה אל העתיד העירוני של ישראל עוברת דווקא דרך עבר מאוד עמוק. רועי גלעד דורון הוא דור שלישי בדן: סבא שלו היה חבר דן, אבא שלו עדיין עובד בדן, והוא עצמו הגיע לחברה אחרי ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית ונחישות שלא ויתרה להקים חברת התחדשות עירונית יש מאין. היום, בתור מנהל דן נדל״ן התחדשות עירונית, הוא מוביל עשרות פרויקטים בהיקפים משמעותיים, בתוך קבוצה שהחלה כאגדת תחבורה ציבורית והפכה לגוף רב זרועות בתחבורה, תשתיות ונדל״ן.

רועי גלעד דורון, עורך דין, משמש כמנהל דן נדל"ן התחדשות העירונית מקבוצת דן נדל"ן .

הקמתי את פעילות ההתחדשות העירונית לפני קצת יותר מחמש שנים. היום החברה היא אחת הגדולות בארץ, עם היקף של מעל שלושים וחמישה פרויקטים פעילים וכ־13,000 יחידות במצב יוצא. כבר יש לנו 10 תב״עות בתהליך ושני פרויקטים בשלבי היתר, ואנחנו מתעדים לעלות לביצוע כבר ברבעון הראשון של 2026 בפרויקט רחב היקף של 1452 יח"ד בחדרה."

מה זה בכלל דן נדל״ן, ואיפה היא יושבת כחלק מקבוצת דן?
דן נדל״ן התחילה כזרוע הנדל״ן של דן תחבורה ציבורית – חברה שקיימת עוד מלפני קום המדינה, אבל מזמן זה כבר לא רק אוטובוסים. היום זו קבוצה שמחזיקה הרבה מאוד סקטורים: תשתיות, כמו כביש המהיר לצד איילון, קווים של הרכבת הקלה הקו הירוק בתל אביב, הקו הכחול בירושלים; מתקן התפלה בסורק; זרוע השקעות בהייטק; וכמובן הרבה מאוד נדל״ן. חלק מהנדל״ן התחיל כנכסים היסטוריים, למשל ארלוזורוב 17 בתל אביב, שהיה חניון האוטובוסים הראשון בארץ, עבר תהליך של השבחה ותב״ע, והיום הוא אחד הפרויקטים היפים והיוקרתיים בארץ. לצד זה יש פרויקטים יזמיים כמו בית מגור בתל אביב או פרויקט שדה דב בתל אביב שזכינו שם ב־512 יחידות, וכמובן תחום ההתחדשות העירונית עם מעל 13 אלף יחידות במצב יוצא.

ה־DNA של דן שונה מחברות נדל״ן ״קלאסיות״. איך זה בא לידי ביטוי בעבודה היומיומית שלך?
זה DNA של אנשים. מדובר בחברה עם מעל אלף בעלי מניות שהם חברי דן, לצד קבוצת משקיעים שמובילה את הצמיחה. למרות הגודל, קבלת ההחלטות מאוד מהירה, ויש תרבות של מילה זו מילה והסתכלות בגובה העיניים. זה משהו שאני מחויב לשמר, וגם באופן אישי אני מגיע מזה, אני דור שלישי בדן, והדרך שלי לפה הייתה ארוכה ומלאת נחישות.

התחדשות עירונית היא תחום שדורש סבלנות ואמונה. מה לדעתך הכי חשוב כדי להחזיק פעילות כזו לאורך זמן?
אמונה ונחישות. זה תחום שאתה חייב להיות בו גם פסיכולוג, גם יזם וגם עורך דין, אבל בעיקר לדעת להניע אנשים. יש הרבה מאוד מהמורות בדרך, הרבה חוסר ודאות, ואתה צריך כל הזמן לייצר פתרונות, לשמור על אופטימיות ולחבר אנשים לחזון.

אם אתה מסתכל על השנתיים האחרונות, מה השתנה מהותית בענף בעקבות המציאות הביטחונית והלאומית?
נוצרה אצלנו תחושת שליחות עמוקה: דיירים חיים בבתים לא ממוגנים, חווים אזעקות וטילים, ופתאום ההתחדשות העירונית מפסיקה להיות עניין תכנוני וכלכלי בלבד והופכת לצורך קיומי. בתוך מציאות של טראומה ביטחונית וסביבת מקרו־כלכלית מורכבת, אנחנו מוצאים את עצמנו חושבים לא רק על תב״עות והיתרים, אלא גם על פתרונות מיידיים – איך לשקם מקלט, האם ניתן להשמיש מחסנים ישנים בתת קרקע, להתקין דלת או חלון הדף. לפעמים מגלים שזה לא אפשרי בגלל מצב המבנה, אבל עצם המאמץ משנה את נקודת המבט. בעיניי, ההתחדשות העירונית היא קודם כול אינטרס לאומי מובהק – היא נולדה מתוך הצורך להגן מפני רעידות אדמה, והיום היא מקבלת משמעות חדה וברורה גם אל מול המציאות הביטחונית.

אתה מרגיש שינוי בגישה של בעלי דירות, במיוחד סביב סוגיית התמורות והבחירה ביזם?
כן. אני חושב שיותר ויותר דיירים מבינים שעדיף לבחור יזם חזק שמוכיח שהוא יודע להוציא פרויקטים לפועל, מאשר לרדוף אחרי עוד מטר אחד, שניים או שלושה. יש תופעה של התמחרות לא נורמטיבית – יזמים שמבטיחים תמורות שהם לא באמת יכולים לעמוד בהן, והפרויקטים לא יוצאים לדרך. אנשים נשארים עם חלום על הנייר. אני חושב שיש מגמה שהשוק מתחיל ללכת אליה: הסכמה לוותר קצת על גובה התמורה, כדי לבחור יזם עם ניסיון והיתכנות אמיתית. גם היועצים – עורכי הדין של הדיירים והשמאים מבינים שזו אחריות שלהם להסביר את הסיכון בהתמחרות כזאת.

איך העבודה עם גט סטטוס משתלבת בניהול הפרויקטים ובקשר עם הדיירים?
המערכת מלווה אותנו גם פנימה וגם החוצה. היא עוזרת לנו לנהל משימות, לשמור על זיכרון ארגוני ולסנכרן מידע בין כל הגורמים, ובמקביל מאפשרת שקיפות מלאה מול הדיירים. כל אחד יכול לראות איפה הפרויקט שלו עומד, לקבל עדכונים, ולהרגיש שהוא בתוך התהליך. זה כלי מאוד אינטואיטיבי, שמקל גם עלינו וגם על הדיירים.
היום יש נציגויות ומכרזים שממש מבקשים במפורש שהפרויקט ינוהל עם מערכת שמייצרת שקיפות וקשר שוטף עם הדיירים, וגט סטטוס נותנת לזה מענה. מצד אחד, היא נותנת לנו כלי להתנהלות פנימית. ביחד אפיינו תהליך של התחדשות עירונית בתוך המערכת, ואני מנהל דרכה את המשימות של כלל העובדים בחברה, בעצם את מה שאני קורא לו הספרינטים השבועיים. זה עוזר לזיכרון הארגוני, לשמור מידע במקום אחד, לא לשכוח דברים, להבין בדיוק איפה כל פרויקט עומד. מצד שני, זו גם מערכת שמאפשרת לנו עדכון שוטף לדיירים: התקדמות הפרויקט, מסמכים, הודעות חשובות. כל דייר יכול להיכנס ולראות איפה הפרויקט שלו נמצא. כשמספר יועצים- כמו עורכי דין או בעלי מקצוע נוספים עובדים בתוך המערכת, זה מאפשר סנכרון מידע אמיתי ומונע תקלות. והכי חשוב – היא אינטואיטיבית. גם לנו, כיזמים, וגם לדיירים מאוד קל להשתמש בה.

 

בעידן של טכנולוגיה ודיגיטל, איך שומרים על קשר אנושי בפרויקטים כל כך גדולים?
קודם כל, אנחנו לא מסתתרים מאחורי המערכת. המערכת באה לתמוך את האדם, לא להפך. היה לנו למשל כנס דיירים בבאר יעקב, שלא היה בו שום עדכון דרמטי, אבל עשינו אותו לכבוד חנוכה: חילקנו חנוכיות, סופגניות, יצאנו פשוט להיות עם האנשים. זה חשוב בשביל האמון, בשביל התחושה שיש מי שקשוב. מעבר לזה, לכל פרויקט יש מנהל פרויקט  ואני מקפיד שכל אחד ינהל לא יותר משמונה עד עשרה פרויקטים. אני הגעתי מעולם ניהול הפרויקטים, והיו לי תקופות שניהלתי לבד עשרים ואחד פרויקטים. הבנתי שזה לא הגיוני למי שרוצה לשמור על קשר אישי. היום אני מצפה ממנהלי הפרויקטים להכיר את כל הדיירים, לדעת מה הפחד של כל אחד, מה הצורך של כל אחד. כשחתימות לא מתקדמות כמו שצריך, אני מבקש אקסל עם שמות הדיירים והסטטוס של כל אחד. אני רוצה לראות ברמת המיקרו איפה הבעיות, כדי שנדע איך לפתור אותן, עכשיו וגם לעתיד.

אם היית צריך לתת טיפ אחד לנציגות או לבעלי דירות בתחילת הדרך, מה הוא היה?
אם כבר הצלחתם לבחור נציגות – זה כבר הרבה. בהרבה מקומות אפילו לא מצליחים להגיע להסכמה על נציגות. משם, הדבר החשוב הוא לבחור יועצים טובים: עורך דין שמבין התחדשות עירונית, שמאי מקצועי, ובהמשך גם מפקח. ביחד איתם לבחור יזם. זה יכול להיות דרך מכרז, ויכול להיות גם בלי מכרז, כל עוד יש שמאי שיודע לנתח את התמורות. מכרז הוא לא מטרה בפני עצמה. לפעמים התמחרות מוגזמת רק פוגעת בפרויקט. חשוב לבחור יזם חזק פיננסית, עם איתנות כלכלית, ויזם שכבר עבר את כל השלבים: חתימות, קידום תב״ע, קידום היתרים. ואם ליזם יש גם היכרות וקשר עבודה טוב עם אותה רשות ועם אותה ועדה זה רק עוזר. אנחנו בישראל, ובישראל קשרים לפעמים פותחים דלתות.

ולסיום,ביקשתי ממך שיר או סרט שמסמל את התרבות הארגונית שלכם, וזרקת שם מעניין "סיפורו של וויל האנטינג". למה דווקא זה?
זה סרט על בן אדם שנתפס כלפי חוץ כ"סתם", עובד פשוט, וככל שהעלילה מתפתחת מתגלה שהוא גאון עם יכולות אדירות. בעיניי זה מסמל משהו שגם קרה לדן. החברה התחילה כחברת תחבורה ציבורית, אבל היום מבינים שהיא הרבה מעבר לזה גוף חזק, מוכר, רציני בתחומי תשתיות ונדל״ן. גם לנו בהתחדשות העירונית קרה משהו דומה. לפני חמש שנים הייתי מבקש את האפשרות להתמודד במכרזים ולהוכיח את היכולות של החברה. היום אנשים פונים אלינו ורוצים לעבוד דווקא איתנו, כי הם יודעים מי אנחנו, איך אנחנו עובדים, ואיך אנחנו מקדמים פרויקטים.