התחדשות עירונית נראית מבחוץ כמו עולם נדל"ני קר המכמת , בין היתר, מטרים, ערבויות ולוחות זמנים – אבל מבפנים הוא תהליך אנושי, רגיש ועמוק. עו״ד עמית ניסים ממשרד מינצר ניסים ברזידה על הדרך שעבר התחום, על הבחירה הלא מובנת מאליה לייצג רק בעלי דירות, ועל הטעויות הקטנות שעלולות לעלות ביוקר גדול.

משרד מינצר ניסים ברזידה קיים במתכונת הנוכחית שלו משנת 2007. אנחנו עוסקים אך ורק בהתחדשות עירונית ומלווים רק בעלי דירות. את המשרד הקמנו אני ועו״ד דולפין מינצר כרמון, ולפני כמה שנים הצטרף אלינו כשותף עו״ד גיל ברזידה, שעבד איתנו מיומו הראשון כעו"ד והפך עם השנים לעורך דין מוביל בתחום. אנחנו מדורגים בכל המדדים הרלוונטיים בקדמת הבמה, ונמצאים בעשייה יומיומית אינטנסיבית.
הייחודיות האמיתית של המשרד שלנו היא שאנחנו באמת אוהבים את מה שאנחנו עושים ולא עושים את מה שאנחנו לא מאמינים בו ושיש ספק לגביי היכולת שלנו לתרום לו. אנחנו מבינים שבאנו לעשות טוב לאנשים – לשפר את מצבם הכלכלי, את איכות החיים שלהם, ובעיקר ללוות אותם בתהליך משנה חיים. אני באמת מאמין שיש לנו את היכולת לגעת באנשים ולשנות את המציאות שלהם, וזה מה שמניע אותנו בעשייה היומיומית, כין אין עוד הרבה מקצועות בתחום עריכת הדין ובכלל, שאתה יכול לשנות מציאות של אנשים.

למה בחרתם לייצג רק בעלי דירות?
הבחירה הזו לא נולדה ביום אחד. בתחילת הדרך, כשהתחום היה עדיין בראשיתו, ייצגנו גם בעלי דירות וגם יזמים. לכאורה, זו הבחירה הכלכלית המתבקשת, ובוודאי לא הייתה לנו בעיה מקצועית לייצג יזמים.
אבל כבר בשלב מוקדם מאוד התחלנו להרגיש אי־נוחות. כשאתה מייצג יזמים, אתה לא יכול לנהל מכרזי יזמים עבור בעלי דירות בצורה נקייה לגמרי – אתה לא יכול להזמין יזמים שאתה מייצג, ומעבר לזה, יש תמיד את הרצון הטבעי להרחיב את מעגל הלקוחות היזמיים. התחום הזה מלא אזורים אפורים, ואנחנו הבנו שאנחנו לא מוכנים להיות שם, אנחנו רואים הלכה למעשה את הערבוב במשרדים שמייצגים גם וגם, ושומעים לעיתים על דברים שעומדים בגבול כללי האתיקה, ואנחנו שמחים שאנחנו לא שם.
זה יצר אצלנו קושי ערכי אמיתי. לא רצינו להיות במקום שבו יש אפילו ספק קטן לגבי הנאמנות שלנו לבעלי הדירות. לכן קיבלנו החלטה ברורה: אנחנו מייצגים אך ורק בעלי דירות. גם אם זו לא תמיד הבחירה הכלכלית הקלה, זו הבחירה הנכונה עבורנו. הבחירה הזו מאפשרת לנו לעבוד בשקיפות מלאה, לבנות אמון אמיתי מול בעלי הדירות, ולהרגיש שאנחנו שלמים לחלוטין עם הדרך שלנו.

זה נותן לכם יתרון מול בעלי הדירות?
חד־משמעית. הדבר הכי משמעותי בתחום הזה הוא אמון. כמו בכל מערכת יחסים בחיים. אמון קשה מאוד להשיג וקל מאוד לאבד. כשאני אומר לבעלי דירות שאני מייצג רק אותם – זו יריעת פתיחה מצוינת. משם צריך גם להצדיק את זה בהתנהלות יום־יומית, ואנחנו עושים את זה.

 

דיברת על אמון. איך שקיפות נכנסת לתמונה?
שקיפות היא תנאי בסיסי בעיניי. אנחנו עובדים לפי עיקרון שאנחנו קוראים לו “שלושת השי״נים” – שיתוף, שיקוף ושוויון. המטרה שלנו היא שכל בעל דירה ירגיש שהוא חלק מהתהליך, יבין מה קורה בכל שלב, וירגיש שהדברים מתנהלים בהוגנות, גם אם הוא מצטרף לפרויקט בשלב מאוחר יותר.
לשם כך אנחנו עובדים באופן יומיומי עם גט סטטוס שמרכזת במקום אחד את כל המסמכים, ההחלטות וההיסטוריה של הפרויקט. זה מייצר סדר, שקט ותחושת ביטחון אצל בעלי הדירות. אבל חשוב לי להדגיש – הטכנולוגיה היא כלי עבודה מצוין, היא לא תחליף ליחסים אישיים. בסוף, התחדשות עירונית היא תהליך אנושי, ואי אפשר להחליף קשר אישי, זמינות והקשבה במערכת, טובה ככל שתהיה.

מה השינוי הכי משמעותי שעבר על התחום בשנים האחרונות?
אני רואה שני שינויים מרכזיים ומשמעותיים שעברו על תחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות. הראשון הוא שינוי שכבר מתרחש כמה שנים, אבל ההשפעה שלו עדיין עמוקה – הכוח והידע עברו לצד של בעלי הדירות. אם בעבר, לפני עשור ויותר, היזמים הם שקבעו את הטון והובילו את התהליך, היום בעלי הדירות מגיעים מלווים בבעלי מקצוע מנוסים, עם ידע, כלים ויכולת אמיתית להוביל פרויקטים, לנהל משא ומתן ולמקסם תמורות ולהגיע לתוצאה מיטבית עבורם. זה שינוי מבני בתפיסה, והוא משמעותי מאוד.

השינוי השני הוא ההתקבעות של הרשויות על מודלים ברורים של תמורות. אנחנו רואים יותר ויותר רשויות שמציבות רף קבוע וחד, בלי משחקים ובלי הבטחות לא ריאליות. עיריית נתניה היא בעיניי סמן ימני מובהק שם ברור לכולם שמעל תוספת של 12 מטר אין פרויקט. זה יוצר ודאות: בעלי הדירות יודעים מה אפשר לקבל, היזמים יודעים מה ניתן להציע, והתחרות כבר לא מתמקדת ב”מי נותן יותר מטרים”, אלא ביכולת להוציא את הפרויקט לפועל בצורה איכותית, בטוחה ובזמן סביר. בעיניי, זו מגמה בריאה שמאפשרת קבלת החלטות מושכלת ולא מבוססת על הבטחות שלא ניתן לממש.

ומה לגבי המצב הביטחוני? זה לא שינה משהו?
למען האמת – לא באופן עמוק ומתמשך. לבעלי דירות יש זיכרון קצר, והחיים בישראל חזקים מאוד. רואים את זה שוב ושוב: גם אחרי אירועים ביטחוניים משמעותיים, השינוי בתודעה קיים לפרק זמן קצר ואז דועך. הייתה לי אפילו חוויה אישית בפרויקט ברחוב ברודצקי בתל אביב, בניין שסיימנו לפני כמה שנים, וטיל נפל כ־15 מטר ממנו. הבניין פונה, הדירות נפגעו, והיום הוא משוקם מחדש. זו סגירת מעגל מרגשת, אבל גם שם לא ראיתי שינוי מהותי וארוך טווח בגישה של הדיירים. יש רגע של טלטלה, אבל הוא נרגע די מהר  החיים כאן פשוט ממשיכים קדימה.

 

אתם מלווים מאות פרויקטים. איך שומרים על יחס אישי?
זו שאלה מצוינת. בעבודה עם ריבוי משתתפים אי אפשר לוותר על טכנולוגיה, אבל אסור גם להסתתר מאחוריה. לי חשוב שכל בעל דירה ידע מי אני, יכיר אותי בשם, ויידע שכשהוא צריך אותי  אני שם. אנחנו עובדים עם ערוצי תקשורת ברורים: מיילים, קבוצות ווטסאפ, מערכת גט סטטוס  כל אלה יוצרים סדר, שקיפות וקשר ישיר.

יחד עם זה, אני עושה תיאום ציפיות כבר בתחילת הדרך: אני תמיד זמין, לפעמים זה ייקח כמה שעות, לפעמים יום או יומיים – אבל תמיד תהיה תשובה. אנחנו לא בוטים ולא צ’ט אוטומטי. להפך – אני מאמין בלרדת לשטח, לפגוש דיירים, להסתכל להם בעיניים. התחדשות עירונית היא לא רק נכסים וערבויות, היא קודם כל אנשים. ואת האנושיות שבתהליך הזה אי אפשר, וגם אסור, להוציא מהמשוואה.

 

טיפ אחד או שניים למי שנמצא בתחילת הדרך?
שלושה טיפים.
1. תבחרו יועצים טובים ואז תקשיבו להם. יש להם ניסיון שלכם אין.
2.  אל תתאהבו במטרים. הצעה יפה שלא ניתנת למימוש היא בעיה.
3. אל תשוו לשכנים. השוואות יוצרות סכסוכים. תהיו שמחים במה שאתם מקבלים.
ראיתי פרויקטים שנתקעו על מטר אחד, ובינתיים המציאות השתנתה – וההתחדשות פשוט נעלמה.

ובמבט קדימה - מה היית רוצה לראות משתנה?
הייתי רוצה לראות קודם כל רשויות מקומיות נגישות יותר, שקופות יותר ובעיקר מהירות יותר. תהליכי תכנון ואישור תב"ע לא אמורים לקחת שנים ארוכות  זה צוואר בקבוק שמעכב את כל התחום.
בנוסף, חשוב בעיניי לעשות סדר בכל מה שלא מקדם את ההתחדשות העירונית באמת: יזמים שנלחמים זה בזה, גורמים שמערבבים אינטרסים, ומנגנונים שלא תמיד פועלים לטובת קידום הפרויקטים. צריך להציב גבולות ברורים ולהבהיר מה מותר ומה לא.
ולבסוף  ודאות תכנונית. ככל שיש יותר בהירות לגבי התמורות, היקפי הבנייה ומה אפשרי בכל רשות, כך קל יותר לקדם פרויקטים בצורה אחראית ונכונה. לשם התחום הולך, וזו בעיניי אחת ההתפתחויות החשובות ביותר להמשך הדרך.

שאלה אחרונה - אם היית צריך לבחור שיר שמייצג את תרבות המשרד?
״אצלי הכול בסדר״ של ג׳וזי כץ. מבחינתו, זה לא רק שיר אלא תפיסת עולם - אמונה שהדברים מסתדרים, ברמה האישית, המקצועית וגם הלאומית. גישה אופטימית, רגועה ובטוחה, דווקא על רקע מציאות רועשת ומלחיצה, שמלווה את העשייה של המשרד לאורך כל הדרך.