״התחדשות עירונית היא 50% משפט ו-50% פסיכולוגיה״
ראיון עם עו׳׳ד אברהם בבג׳נוב מייסד המשרד אברהם בבג׳נוב ושות׳
עו״ד אברהם (אבי) בבג׳נוב בראיון עומק על ודאות, זמינות, דיירים ומה באמת גורם לפרויקטים לצאת לדרך
משרד אברהם בבג׳נוב ושות׳, מלווה כבר קרוב לשני עשורים פרויקטים מורכבים בתחום הנדל״ן וההתחדשות העירונית משלב התכנון ועד קבלת המפתח. בראיון פתוח וישיר הוא מדבר על הבחירה ללוות גם יזמים וגם דיירים, על ההיבט האנושי שמכריע פרויקטים, על השינוי שחל בשוק בשנים האחרונות, ועל כלל אחד פשוט שלדבריו חוסך שנים של עיכובים: הרוב קובע.
אברהם בבג׳נוב, עורך דין מאז שנת 2007 אחד מחלוצי ההתחדשות העירונית ועומד בראש משרד אברהם בבג׳נוב ושות׳ - משרד בוטיק בעל יתרונות ומענה של משרד גדול, המשרד נמנה עם הוותיקים והמובילים בתחום הנדל״ן, וכולל צוות של חמישה עורכי דין, מנהלת משרד וקשרי דיירים. פעילות המשרד מתמקדת בהתחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה ודיני תכנון ובנייה.
מה הפוקוס של המשרד?
בהתחדשות עירונית אנחנו מייצגים גם יזמים וגם דיירים, אם כי בעיקר דיירים. אחד היתרונות הגדולים שלנו הוא שאנחנו מבינים תכנון ובנייה לעומק וזה משהו שלא הרבה עורכי דין בתחום באמת מחזיקים בו. מעבר לכך, ליווינו והשלמנו בפועל פרויקטים של התחדשות עירונית במסלול הארוך: תב״ע, רישוי, ביצוע ואכלוס כולל פרויקטים עם מאות יחידות דיור. זה ניסיון שלא להרבה משרדים יש, בטח לא כאלה שליוו פרויקט מהיום הראשון ועד הסוף באופן אישי.
עד כמה ההיבט האנושי־רגשי של בעלי הדירות נוכח בעבודה שלך?
הרבה מאוד. לפעמים אפילו יותר מ־50% מהצלחת הפרויקט תלויה בזה.
ככל שהדיירים רגועים יותר, מקבלים הסברים, מרגישים שיש להם מענה ושהם חלק מהתהליך, כך הסיכוי שהפרויקט יתקדם ויצליח גדל משמעותית.
אני מאמין בזמינות מלאה. אין דבר כזה שדייר לא מקבל מענה תוך 24 שעות, וגם זה במקרה הקיצוני.
לרוב אנחנו חוזרים באותו יום או ביום שאחריו. לפעמים השאלות מורכבות מאוד, ויש גם חששות עמוקים אנשים מפחדים שמחר ייקחו להם את הדירה, שהיזם שולט בנכס, שהחתימה היא לנצח. כאן צריך ממש להיות גם פסיכולוג, ולהסביר: חתימה לא אומרת אובדן שליטה, ולא אומרת שהכול קורה מחר בבוקר.
אני מקפיד להיות נוכח אישית בצמתים החשובים - בכנסים, בפגישות, מול דיירים קשישים או חוששים, וגם כשצריך לשכנע דיירים סרבנים. אני לא שולח מישהו במקומי רק כדי “להוריד משימה”.
זה חלק בלתי נפרד מהעבודה.
איך העבודה עם גט סטטוס משתלבת ביום־יום?
גט סטטוס מאפשר לדיירים לראות את סטטוס הפרויקט, מסמכים והתקדמות וזה מעיד על רצינות ושקיפות. דייר שנמצא בחו״ל, או בשעות לא שגרתיות, יכול להיכנס ולבדוק מה קורה.
אבל אין תחליף להסבר אישי - במייל, בוואטסאפ, בזום או פנים אל פנים. גט סטטוס הוא עוד כלי בארגז, כלי עזר משמעותי, אבל לא תחליף לקשר אנושי.
איך אתה מצליח לשלב היקפי פעילות גדולים עם יחס אישי וזמינות?
זה לא פשוט, אבל זה אפשרי.
בכל פרויקט יש לי קבוצת וואטסאפ עם הנציגות וקבוצה עם כלל הדיירים, בנוסף לגט סטטוס . כל עדכון וכל התפתחות נשלחים לשם. כמעט כולם היום קוראים וואטסאפ, וזה יוצר תחושת עדכון וביטחון.
מעבר לזה, אחת לתקופה אני מקיים מפגשי זום. אני מבקש מהדיירים לשלוח שאלות מראש, עובר עליהן בזום ועונה בצורה מסודרת. אחרת אי אפשר לנהל שיח עם 50 או 100 משתתפים.
מי שעדיין צריך שיחה אישית מתקשר ומקבל מענה.
כמובן שיש דיירים שזקוקים ליותר תשומת לב, וזה בסדר. בסוף, לא כולם מתקשרים ואנחנו מוצאים את הזמן למי שצריך. לאורך השנים גם למדנו לאתר דיירים שלא אותרו, לפעמים בעזרת חוקר, כדי לוודא ש־100% מבעלי הזכויות מעודכנים. ואם מדובר בדייר קשיש הבן או בן משפחה אחר מצטרף. העיקר שכולם יהיו בלופ.
מה השינוי הכי משמעותי שעבר על תחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות?
קודם כול – ההכרה של המדינה בכך שהתחדשות עירונית היא צורך לאומי.
זה בא לידי ביטוי בחקיקה, בהטבות מס, בהקמת הוותמ״ל ובקידום פרויקטים בקנה מידה גדול. היום ברור שהמדינה בעד לא צריך לשכנע למה זה חשוב.
שינוי נוסף הוא נושא התמורות לדיירים. פעם יזמים יכלו להבטיח 40–50 מטר, והיום זה כבר לא ריאלי. הרשויות לא מאשרות זכויות בנייה מעבר למה שמאפשר רווח יזמי סביר, ובפועל מדברים על תוספת סביב 12 מטר. תקן 21, המדיניות העירונית והקמת מנהלות יצרו ודאות מסוימת. היום הדיירים מבינים שהבחירה היא לא מי מבטיח יותר מטרים , אלא מי יזם טוב, אמין ויודע לקדם.
עדיין יש חוסר ודאות בנושא אחד מרכזי: היטל ההשבחה. אם גם זה היה מוסדר בצורה ברורה וקבועה, הפאזל היה כמעט שלם.
האם המציאות הביטחונית השפיעה על קבלת החלטות של בעלי דירות?
כן, אבל לא בצורה דרמטית.
המלחמה האחרונה לא גרמה לאנשים “לרוץ לחתום”, אבל היא כן האיצה תהליכים והבהירה גבולות. למשל, הרבה דיירים עברו לדרוש ממ״ד ולא ממ״ק. אנשים לא רוצים לצאת מהדירה בזמן אזעקה. זה שינוי תודעתי אמיתי.מעבר לזה, המציאות הביטחונית גרמה לפחות “משחקים” פחות ניסיונות לסחוט עוד קצת, יותר הבנה שצריך להתקדם.
איזה שינויים היית רוצה לראות קדימה?
אם יש דבר אחד שהייתי רוצה לראות משתנה כדי שהתחום באמת יתקדם, זה הרבה יותר ודאות תכנונית וכלכלית. בראש ובראשונה , הסדרה ברורה של נושא היטל ההשבחה, ולצידה קביעת סנקציות כלפי רשויות שלא מקדמות תכנון. היום יש רשויות שבהן מגישים תוכניות והן פשוט לא נדונות או נתקעות לאורך זמן, ועם זה חייבים להתמודד. בתחום הרישוי אני רואה פוטנציאל בשינויים שכבר מתחילים לקרות, כמו הרחבת מודל הרישוי העצמי והפעלת מסלול רישוי ארצי, שיכולים לצמצם עיכובים ולאפשר קידום מהיר יותר של היתרים. בנוסף, חשוב בעיניי שלכל עיר תהיה תוכנית מתאר עירונית ברורה ומעודכנת, בדומה למה שנעשה בתל אביב. יש ערים שדנות בתוכניות מתאר במשך שנים, בלי להגיע לאישור, לעיתים משיקולים פנימיים או פוליטיים ובמצב כזה אין ליזמים ודאות אמיתית. גם כשגבולות הגזרה המקצועיים ברורים, היעדר מסגרת תכנונית מסודרת הופך את הכול למסחר ולחוסר יציבות. בלי ודאות כזו, קשה מאוד לקדם פרויקטים בקנה מידה משמעותי.