תל אביב: העיר שבה עץ לשימור עשוי לנצח ממ"ד – ואיך מצליחים לשמור על רווחיות במקום שבו כולם נשחקים
ראיון עם עו׳׳ד אדריאנה שכטר - מנכל׳׳ית קבוצת אדלר
התחדשות עירונית היא לא רק זכויות בנייה ומספרים באקסל. זו מציאות יומיומית של רגולציה משתנה, דיירים עם ציפיות, עצים שאי אפשר לעקור, רחובות שנסגרים באמצע יציקה – ומעל הכל, אחריות.
עו"ד אדריאנה שכטר, שמובילה ביחד עם אביה, מר אלמליח רוברט, את חברת אדלר, חברה יזמית וקבלנית פעילה מאז תחילת שנות האלפיים, מדברת בפתיחות על המורכבות של פרויקטי חיזוק בתל אביב, על למה היום כמעט אף אחד כבר לא עושה תמ״א 38/1, ואיך שומרים על רווחיות כשאת גם היזם וגם הקבלן.
אתם פעילים כבר מתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית. איך זה התחיל?
אנחנו פעילים בתחום ההתחדשות העירונית כבר מתחילת שנות האלפיים, לפני כ-25 שנה. עוד לפני שתמ״א 38 נכנסה לתוקף, כבר ביצענו פרויקטים של חיזוק מבנים ותוספות בנייה.
משנת 2005, עם כניסת תמ״א 38, סיימנו 17 פרויקטים של חיזוק.
אנחנו גם חברה יזמית וגם קבלן מבצע וזה יתרון משמעותי. כרגע אנחנו מבצעים שישה פרויקטים במקביל, ובמהלך 2026 נעלה על הקרקע עם עוד ארבעה. כלומר - עשרה פרויקטים בביצוע בו זמנית.
ובמקביל, אנחנו גם מקדמים פרויקטים של הריסה ובנייה ופינוי בינוי במאות יחידות דיור.”
מה מייחד אתכם כחברה?
אנחנו חברה משפחתית – ולא כסיסמה, אלא כדרך עבודה.
אחת החוזקות שלנו היא רמת המגע הישיר עם הדיירים. לכל דייר שחתם איתנו – ואנחנו מדברים על אלפי דירות – יש את הטלפון האישי שלי. אני לא מסתתרת מאחורי נציג או מנהל פיתוח עסקי. הדיירים מדברים ישירות עם הבעלים של החברה, וזה לא דבר שכיח בענף.
זה בא לידי ביטוי גם בזמינות וגם באחריות. בין אם זו תקלה שצצה תוך כדי ביצוע, מים שחדרו לדירה, בעיה בצנרת או סוגיה משפטית , אנחנו נותנים מענה ישיר ומהיר. השקיפות מלאה, והנגישות אמיתית.
מעבר לכך, מרגע חתימת ההסכם ועד הוצאת היתר הבנייה, אנחנו מעניקים לדיירים מעטפת תחזוקה מלאה לבניין – על חשבוננו. אם צריך לאטום גג, לטפל בפיצוץ ביוב או להתמודד עם תקלה בטיחותית – אנחנו אחראים. המטרה היא לתת שקט נפשי ולוודא שמרגע ההתקשרות, הבניין בידיים שלנו.
בגלל שאנחנו משפחה, אנחנו רואים בכל בניין שחותם איתנו חלק מהדרך שלנו – והמחויבות היא אישית ומלאה כבר מהיום הראשון.
התחום השתנה מאוד בשנים האחרונות. מה השינוי הגדול ביותר?
אם נחזור חמש שנים אחורה, רוב ההתחדשות העירונית הייתה מגרשית, בניין בודד שחתם ויצא לדרך. היום התמונה שונה לחלוטין. הרשויות מעדיפות התחדשות מתחמית: עשרה בניינים יחד, עם פתרונות כוללים לתשתיות ולצורכי ציבור – גני ילדים, מבני ציבור, שטחים פתוחים.
נוצר כאן דיסוננס מובנה. מצד אחד, הדיירים רוצים לקדם פרויקט בבניין שלהם, במיוחד על רקע המציאות הביטחונית והצורך במיגון. מצד שני, הם נדרשים להמתין לבניינים נוספים במתחם, להתמודד עם מורכבויות של שכנים אחרים ועם סמכות תכנונית שעברה לרמה המחוזית – ולא המקומית כפי שהיה בעבר. התהליכים ארוכים ומורכבים יותר, ואנחנו נדרשים כל הזמן לנהל את המתח הזה בין הרצון המיידי של הדייר לבין מדיניות התכנון הרחבה.”
ובכל זאת אתם ממשיכים לבצע חיזוק בתל אביב – למה?
אנחנו ממשיכים לבצע פרויקטי חיזוק במקומות שבהם עדיין קיימות תוכניות משלימות שמאפשרות התחדשות מגרשית, ובראשן תל אביב.
ברובע 3 למשל, אין אפשרות לביצוע פרוייקטים של הריסה ובנייה מחדש בשל מגבלות גובה. באיזור זה, תוספות הבניה הינן תוספת של קומה וחצי בלבד, ולכן הפרויקטים שם הם בעיקר חיזוק. רובע 4 מאפשר תוספת זכויות יותר גבוהות ולכן משך אליו יזמים רבים, אך גם שם הפרויקטים נעשו מורכבים יותר, בעיקר לאור העלייה הדרמטית בעלויות הביצוע.
אנחנו מתמחים בתל אביב ויודעים לעבוד בתוך המגבלות התכנוניות והכלכליות שלה. לכן, גם כשאחרים זנחו את תחום החיזוק, אנחנו ממשיכים לבצע אותו מתוך ניסיון, היכרות עמוקה עם השטח ויכולת לנהל את המורכבות.”
איך שומרים על רווחיות בפרויקטים כאלה?
זה קשה מאוד. פרויקטי חיזוק בתל אביב הם מהמורכבים בענף – תכנונית וכלכלית. היתרון שלנו הוא שאנחנו גם היזם וגם הקבלן המבצע.
לאחר יותר מ 20 פרויקטים שבהם שימשנו כקבלן המבצע, 17 שהסתיימו וחמישה בביצוע כשאנחנו עולים לקרקע אנחנו יודעים בדיוק מהן העלויות וכיצד לנהל את האירוע גם כשהמציאות משתנה.
ובשנים האחרונות המציאות השתנתה: מחירי חומרי הגלם עלו, כוח האדם התייקר ותנאי השוק הפכו מאתגרים. מי שאינו שולט בביצוע מבפנים – נשחק.
כך למשל, באחד הפרויקטים המבוצעים כיום ברחוב בן יהודה בתל אביב, נסגר נתיב שלם בשל עבודות הרכבת הקלה, וכדי להכניס משאית ליציקת ממ"דים נדרש תיאום מול המשטרה וסגירת רחוב שלם. מדובר באירוע לוגיסטי מורכב, שמי שאינו יודע לנהל אותו – מפסיד כסף.
לא במקרה כמעט ואין כיום חברות שמבצעות חיזוק בעיר. היתרון שלנו טמון בניסיון המוכח וביכולת להציע לדיירים רק מה שניתן לעמוד בו – בלי הבטחות מופרזות ובלי מספרים באוויר.”
ואם כבר מדברים על מורכבות – מה קורה כשאפילו אי אפשר להוסיף ממ"ד?
המציאות הביטחונית של השנים האחרונות חידדה את הצורך במיגון, דיירים כבר לא מסתכלים רק על ערך נדל"ני – הם רוצים ביטחון אמיתי.
אך בפועל לא בכל בניין ניתן להוסיף ממ״דים חדשים - ובמקרים רבים הסיבה לכך אינה רק תכנונית, אלא סביבתית. בתל אביב, במיוחד באזורים הוותיקים, עצים לשימור מהווים חסם משמעותי: מדובר בעצים בני עשרות שנים, שלעירייה אין אישור לעקור, גם כאשר הם מונעים פתרונות מיגון. כך נוצר מצב שבו גם כאשר קווי הבניין מאפשרים תוספת, בפועל לא ניתן לבנות ממ״ד בשל מיקום העצים בחלק האחורי של המגרש. במציאות הזו, שבה לעיתים נדמה כי עץ מקבל עדיפות על פני מיגון, נדרשת חשיבה יצירתית - ולכן במקרים רבים הפתרון הוא חיזוק ומיגון של חדר קיים, בהתאם לשיטות שאושרו מול פיקוד העורף. מדובר בפשרה הנדסית שמנסה לגשר בין שמירה על הסביבה לבין הצורך הבסיסי בביטחון.
זו דוגמה נוספת למציאות המורכבת שבה אנחנו פועלים – בין כלכלה, רגולציה וביטחון – שבה נדרשת יצירתיות מקצועית ולא רק אקסל.”
איך אתם מנהלים שקיפות מול הדיירים?
שקיפות היא עקרון עבודה אצלנו, לא כלי שיווקי. אנחנו משתמשים גם בפלטפורמות כמו גט סטטוס וגם בערוצים ישירים יותר כדי לוודא שכל דייר יודע בדיוק איפה הפרויקט עומד.
אחת לרבעון אנחנו שולחים עדכון מסודר: מה נעשה, באיזה שלב נמצא הפרויקט, אילו סוגיות נפתרו ואילו אתגרים התגלו בדרך. מעבר לכך, אחת לכמה חודשים מתקיימת פגישה רחבה – לרוב בזום – שבה אנחנו מציגים את התוכניות, משתפים בהתלבטויות, מסבירים שינויים תכנוניים ומפרטים כיצד טופלו נושאים שעלו.
מבחינתנו, גם אם הדיירים אינם חלק מצוות התכנון, כל שינוי שמשפיע על מה שהוצג להם בתחילת הדרך – משוקף להם במלואו. השיתוף והשקיפות הם חלק בלתי נפרד מהשותפות שאנחנו מייצרים לאורך כל הדרך.”
ואיך בפועל בונים אמון לאורך שנים של תהליך?
אני תמיד אומרת לדיירים בפגישה הראשונה – מה שאני מציעה לכם, אני יודעת שאני יכולה לעמוד בו.
אנחנו לא משנים תמורות לבעלים תוך כדי התהליך. זו תופעה מאוד נפוצה היום, בעיקר בתל אביב. כידוע, מחירי הביצוע עלו דרמטית, וכקבלן מבצע אני רואה את זה יום־יום. לכן ההצעה חייבת להיות ריאלית מהיום הראשון.