מי שומר על זכויות הדיירים כשכולם רק רוצים "לסגור עסקה"?
התחדשות עירונית מוצגת לעיתים כהזדמנות כלכלית מבריקה. מצגות, הדמיות, לוחות זמנים מבטיחים – וכולם רוצים להתקדם מהר. אבל בתוך המרוץ “לסגור עסקה”, קל לשכוח דבר אחד: מדובר בבית של אנשים, ולעיתים גם בכל החיסכון והעתיד הכלכלי שלהם.  מבחינתו של עו׳׳ד אמיר שטיינהרץ, נקודת המוצא שונה לחלוטין: הבית של בעלי הדירות הוא נקודת המרכז, ולא אחד המשתנים במשוואה. כבר למעלה משני עשורים הוא מוביל גישה עקבית של ייצוג דיירים בלבד, מתוך תפיסה שהכוח, המידע והשליטה חייבים להישאר בידיים שלהם – לאורך כל הדרך, ולא רק בשלב החתימה.

 

המשרד שלכם מזוהה לאורך שנים עם ייצוג בלעדי של בעלי דירות. ספר לנו על הדרך שעברתם מאז הקמת המשרד, על היקף הפעילות כיום, ועל תפיסת העולם שמובילה אתכם בענף ההתחדשות העירונית.
המשרד פועל כבר למעלה מ־20 שנה, ומהיום הראשון בחרנו קו ברור וחד־משמעי: ייצוג בעלי דירות בלבד. לא יזמים, לא חברות מסחריות, ולא מודל של איזון בין אינטרסים – אלא עמידה מלאה לצד מי שהבית שלו, ולעיתים כל עתידו הכלכלי, נמצא על השולחן.
לאורך השנים ליווינו מאות מתחמים ופרוייקטים של פינוי־בינוי והריסה ובנייה, עם אלפי בעלי זכויות. הפעילות שלנו פרוסה על פני פרויקטים מורכבים וארוכי טווח, שבהם נדרש לא רק ידע משפטי מעמיק, אלא גם ראייה אסטרטגית, יכולת ניהול תהליכים וסבלנות לאורך שנים.
ה-DNA שלנו נשען על שלושה יסודות מרכזיים: מקצועיות משפטית עמוקה, יציבות ארוכת טווח המאפשרת ליווי עקבי לאורך חיי הפרויקט, ונחישות אמיתית לשמור את הכוח והשליטה בידיים של הדיירים. מבחינתנו, ההתחדשות העירונית היא לא רק עסקת נדל״ן – היא מהלך שמעצים את בעלי הדירות ומבטיח שהם יישארו בעלי הבית גם בתוך התהליך המורכב ביותר.

 

אם אתה מסתכל על הענף במבט רחב - מהם שני השינויים המשמעותיים ביותר שעברו על תחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, וכיצד התאמת את דרך העבודה שלך למציאות החדשה?
השינוי הראשון הוא רמת המורכבות. פרויקטים של התחדשות עירונית כבר אינם מהלך תכנוני־משפטי נקודתי, אלא תהליך רב־שנתי ארוך ומרובה ממשקים, שמערב רשויות מקומיות, בנקים מלווים, יזמים, שמאים, מפקחים ורגולציה כבדה ומשתנה. המשמעות היא שלא די בידע משפטי טכני – נדרש ליווי מנוסה שמסוגל לראות את התמונה המלאה, להבין את ההשלכות הכלכליות והתכנוניות, ולנהל סיכונים לאורך זמן ולא רק להתמקד בסעיף כזה או אחר בהסכם.

השינוי השני הוא העלייה הדרמטית במודעות של בעלי הדירות. כיום בעלי הדירות מבקשים להבין לעומק, לשאול שאלות, ולהיות שותפים אמיתיים להחלטות ולא רק לחתום על מסמכים. זה עולה בקנה אחד עם תפיסת העולם שלי. אני רואה בבעלי הדירות שותפים מלאים לתהליך, ולא גורם פורמלי בלבד. מבחינתי הם בעלי הבית, והשליטה צריכה להישאר אצלם לכל אורך הדרך. לכן חשוב לי לפעול בשקיפות מלאה, להסביר לעומק את ההיבטים הכלכליים, התכנוניים והמשפטיים, ולוודא שהם מקבלים החלטות מתוך הבנה אמיתית וביטחון.

מה המשמעות של שקיפות עבורך בניהול פרויקט התחדשות עירונית, ואיך זה מתבטא בשטח?
אני חסיד גדול של שיתוף מידע ומאמין עמוקות בשקיפות אמיתית, לא כסיסמה אלא ככלי עבודה יומיומי. לאורך השנים הבנתי שכדי לייצר שותפות אמיתית והבנה עמוקה של בעלי הדירות בתהליך, הם חייבים להיות חשופים למידע בזמן אמת – לא בדיעבד. לכן חשוב לי שהמשרד יהיה בחזית הטכנולוגיה ויספק לדיירים פתרונות מתקדמים שמאפשרים להם לראות תמונת מצב עדכנית של כל שלב בפרויקט: תכנון, התקשרויות, ערבויות, לוחות זמנים והתקדמות בפועל.
אבל בעיניי שקיפות היא לא רק נתונים במערכת – היא גם הקשר. כשיש עיכוב, שינוי מדיניות, או התלבטות מול רשות או יזם, אני לא מחכה לרגע האחרון כדי לעדכן. אני משתף בזמן אמת, מסביר את המשמעות, ומציג חלופות אפשריות. זה משנה את הדינמיקה – הדיירים לא נשארים בעמדת המתנה או חוסר ודאות, אלא בעמדת כוח, מודעות ובחירה.

 

כשהחברה גדלה, איך משמרים קשר אישי עם בעלי הדירות ולא “נעלמים” מאחורי טכנולוגיה בלבד?
הטכנולוגיה עוזרת לי לנהל תהליכים מורכבים בצורה מסודרת ויעילה, אבל היא בשום אופן לא מחליפה את הקשר האנושי. אני מקפיד להיות חלק מקידום כל פרוייקט ופרוייקט במשרד וכן שעורכי הדין שמובילים כל פרויקט יהיו בקשר ישיר ורציף עם הנציגויות והדיירים בפגישות פרונטליות, בשיחות אישיות, בכנסים ייעודיים ובמפגשי שטח לאורך הדרך. חשוב לי שהדיירים שלי ירגישו ביטחון ושיש להם עם מי לדבר, שיש כתובת ברורה ושיש מענה אמיתי ולא רק מערכת מסודרת.
בסופו של דבר, עבור בעלי הדירות זו לא עסקה עסקית רגילה. זה תהליך שמשפיע על החיים שלהם ולעיתים גם על חיי הילדים והנכדים לשנים קדימה. מדובר בהחלטה כלכלית, רגשית ומשפחתית עמוקה. זה מחייב נוכחות, הקשבה וזמינות אמיתית  לא רק תפעול נכון של פרויקט, אלא ערך מוסף שנובע מהערכים שעליהם המשרד מושתת: אחריות, מחויבות ואמון.

 

 

אתגר עסקי שהשקיפות פתרה: דוגמה למקרה שבו גישה שקופה עזרה לזכות בפרויקט או לקדם תהליך?
לאחרונה אני נתקל בפרויקטים שבהם חלו שינויים תכנוניים ורגולטוריים שהשפיעו באופן ישיר על היקף התמורות ועל לוחות הזמנים. אני לא מקבל מצבים כאלה כמובנים מאליהם. מאחר ואני מייצג אך ורק בעלי דירות, אני לא חושש לעמוד איתן מול חברות יזמיות, לשאול שאלות קשות, ולעיתים אף להטיל וטו כשאני סבור שהמהלך אינו משרת את הדיירים.
במקום לנסות “להחליק” את המצב או לדחות את השיח, אני מפנה משאבים משמעותיים לבדיקת דוחות, לניתוח ההשלכות הכלכליות, לדיונים עם היזם ועם הרשות המקומית, ולבחינת כל חלופה אפשרית. המטרה היא אחת  למצוא פתרון שבו בעלי הדירות אינם ניזוקים, לא כלכלית ולא תכנונית. דווקא הגישה השקופה והישירה הזו חיזקה את האמון במשרד, שמרה על יציבות הנציגות, ואפשרה להמשיך לקדם חתימות ולשמור על רוב ברור גם בתקופות של אי ודאות. במתחמים סמוכים, שבהם המידע לא שוקף באותה רמה או טופל באופן חלקי, התהליכים נתקעו לשנים. בעיניי, שקיפות אינה חולשה – היא מנוע שמאפשר להמשיך להתקדם גם כשיש סערה.

 

אם הייתם צריכים לבחור שיר, ספר או חפץ שמסמל את תרבות החברה – מה הייתם בוחרים ולמה?

מצפן. הוא מסמל עבורנו יציבות וכיוון. פרוייקטי התחדשות עירונית נמשכים שנים, לפעמים עשור ויותר, ובדרך יש הרבה לחצים, אינטרסים מנוגדים ושינויים. התפקיד שלנו הוא להישאר עקביים וחזקים, ממוקדים, ולשמור כל הזמן על הכיוון שמשרת את בעלי הדירות בלבד.

 

 איזו פריצת-דרך אתם הכי רוצים לראות כדי לקדם שקיפות בענף כולו?
הייתי רוצה לראות רגולציה שמחייבת הצגת תמונה כלכלית ותכנונית מלאה וברורה לבעלי דירות כבר בשלבים מוקדמים של הפרויקט. לא רק הבטחות כלליות או מצגות מרשימות, אלא נתונים מבוססים, לוחות זמנים ריאליים, ניתוח כלכלי שקוף ומבנה ערבויות ברור ומפורט שמאפשר להבין את רמת הביטחון האמיתית של העסקה.
מהלך כזה יעלה את רמת השיח בענף כולו, יצמצם פערי מידע, ויחייב את כל הגורמים לפעול באחריות גבוהה יותר כבר מההתחלה. בסופו של דבר, שקיפות עמוקה ומובנית תתרום לחיזוק אמון הציבור, תפחית מחלוקות מיותרות ותייצר פרויקטים בריאים, יציבים ובטוחים יותר לטווח הארוך.

 

טיפ לבעלי הדירות / נציגויות:
בחרו משרד עורכי דין שמלווה בעלי דירות בלבד, ושמחויב לאינטרס שלכם באופן בלעדי.
התחדשות העירונית היא מהלך חיים, לא עסקת נדל״ן רגעית. הבחירה בעורך דין שמייצג דיירים בלבד, ופועל מתוך מחויבות מלאה לאינטרס שלהם, היא החלטה אסטרטגית שתשפיע על הביטחון הכלכלי והאישי שלכם לשנים קדימה. חשוב לבחור גורם שמוכן ללכת איתכם דרך ארוכה - לא רק להביא אתכם לרגע החתימה, אלא להישאר לצידכם לאורך כל חיי הפרויקט.
פרויקט טוב לא נמדד רק בגובה התמורה הראשונית, אלא באיכות הליווי המשפטי, בחוזק הערבויות, בניהול הסיכונים וביציבות שנשמרת לאורך השנים. ההתחדשות העירונית היא תהליך ארוך ומורכב, והבחירה הנכונה בתחילת הדרך היא זו שתבטיח לכם ביטחון אמיתי – עד קבלת המפתח לדירה החדשה.