מרתון, לא ספרינט: כך הפך עו״ד אביב טסה את השקיפות והאמון למפתח בהתחדשות עירונית

אנחנו מגיעים מעולם של עסקאות קומבינציה, יזמות, קרקעות חקלאיות וליטיגציה בנדל״ן. אנחנו מייצגים גם מספר מצומצם של יזמים, בעיקר בעסקאות יזמות, ואף פעם לא באותו פרויקט שבו אנחנו מייצגים דיירים. הניסיון הזה נותן לנו יתרון: אנחנו יודעים איך יזמים עובדים, מה הם צריכים, איפה הרגישויות שלהם ומה הבנק דורש מהם כדי לממן את הפרויקט. ככה אפשר לבדוק כבר בתחילת הדרך אם התהליך בנוי נכון, ובמקביל לעמוד על הזכויות של בעלי הדירות. בסוף, זה לא צריך להיות הסכם שבו צד אחד ניצח. זה צריך להיות הסכם של שיתוף פעולה, כזה שאפשר באמת להוציא לפועל.

מקום מרכזי מאוד. ככל שהעולם נעשה טכנולוגי יותר, דווקא ההיבט האנושי מתחזק, ואנשים רוצים להבין יותר. אנחנו מדברים על ״בעלי דירות״ כאילו זו קבוצה אחת, אבל אלה אנשים שונים לחלוטין. גם בין אזורים בארץ יש הבדלים גדולים. כל בניין הוא עולם שלם. וזו לא עוד עסקת נדל״ן, זה הבית של אנשים. לכן אצלנו שום בעל דירה לא חותם על מסמך לפני שהוא מבין בדיוק על מה הוא חותם ומרגיש שלם עם זה.

זה אחד האתגרים הכי משמעותיים בתחום. מצד אחד אתה מנהל פרויקטים עם עשרות ומאות בעלי דירות ובתהליך שנמשך שנים. מצד שני, כל בעל דירה רוצה לדעת מה קורה עם הבית שלו. עורכי דין עסוקים בניסוח חוזים ובישיבות, ולפעמים להגיע אליהם לוקח זמן. לכן לנציגות יש את הטלפון הישיר של מנהלת הפרויקטים, והיא עונה על רוב השאלות, הטכניות וגם המהותיות שחוזרות על עצמן. לנהל פרויקט התחדשות עירונית זה לא רק לדעת לנסח. זה לדעת לדבר עם אנשים, לנהל ולקדם. בלי ניהול נכון מול היזם ומול הדיירים, הפרויקט יכול להתארך ב-30 עד 35 אחוז. התפקיד הזה קיים אצלנו כמעט חמש שנים, ונולד מהניסיון שלנו עם קבוצות רכישה ועם אלף תיקים שניהלנו מול המפקחת על בתים משותפים. גם בפרויקט של מאות בעלי דירות, אסור שבעל דירה ירגיש שהוא רק מספר.

לצד הצוות המקצועי אנחנו עובדים עם גט סטטוס, שמאפשרת לנהל את כל המידע בצורה מסודרת ושקופה. יש לנו עדכונים קבועים, לא משנה מה קורה: בראשון בינואר, באפריל, ביולי ובאוקטובר כל בעל דירה מקבל עדכון סטטוס. כל המסמכים נמצאים שם, וכל אחד יכול לראות איפה הפרויקט עומד, מה נעשה ומה השלב הבא. זה נותן לדיירים הרבה ביטחון. אבל שקיפות אמיתית היא לא רק בשורות טובות. כשמשהו מתעכב, אני יכול להסביר למה. ואנחנו משתמשים במערכת גם לניהול התהליכים הפנימיים שלנו, כי פרויקט כזה נמשך שנים, ובזמן הזה אנשים עוברים דירה, משכירים, מוכרים, נולדים ילדים ויש ירושות. צריך לעדכן את הסטטוס של כל אחד כל הזמן.

כמה פעמים. ישבתי עם דיירים מתלבטים, יש מי שקורא להם סרבנים, ושמעתי טענות כמו ״לא קיבלנו כלום, לא סיפרו לנו״. אמרתי: סליחה, אצלנו כל דייר מקבל הכול. פתחתי את גט סטטוס וביקשתי את מספר הטלפון שלו. הראיתי לו: הנה הוואטסאפים, הנה המיילים, הנה ההודעות, והנה הסימונים שהם נקראו. אחרי זה הוא כבר דיבר אחרת. הוא נרגע, ומשם מצאנו דרך להתקדם. זה עזר לנו לסגור הסכמים עם דיירים שהתלבטו הרבה זמן.

התחום עבר התבגרות משמעותית. פעם הלכו בעיקר על תמ״א 38, בניין אחרי בניין. היום זו האפשרות הפחות מועדפת, והעבודה עברה למתחמים גדולים ולשכונות שלמות עם מאות יחידות דיור. מערכות היחסים מורכבות יותר: יש בעלי דירות, חנויות, משרדים, משכירים ושוכרים. גם המערכת התכנונית השתנתה, נוספו מינהלות רבות, וכל עירייה מתנהלת אחרת. גם הדיירים השתנו. הרבה מהם שבעו הבטחות, והרבה נכוו. אנחנו מייצגים פרויקטים שפנו אלינו אחרי שנתקעו, חלקם אפילו באמצע בנייה. לכן יש היום יותר חשש, יותר חשדנות ויותר ירידה לפרטים. אני חושב שהשלב הבא בהתבגרות של הענף צריך לייצר ודאות.

קודם כל ודאות תכנונית כבר בשלב הראשון, ולוחות זמנים קצרים יותר בוועדות. היום מתחילים תהליך, ובאמצע הכללים משתנים, ושוב משתנים. הבעיה הגדולה השנייה היא התמורות. עלויות המימון והביצוע עלו, מחירי הדירות ירדו, הרווחים נשחקו, ומה שהיה אפשרי לפני שלוש שנים כבר לא רלוונטי. וחוזה כזה נחתם לשלוש, חמש ועשר שנים קדימה. מי יכול לדעת מה יקרה עד אז, במיוחד במדינה כמו שלנו? ויש עוד שאלה פתוחה: איך מחלקים את התמורות בין הדיירים עצמם. בבית המשפט המחוזי יצאו שני פסקי דין סותרים, וכולנו מחכים לבית המשפט העליון. אם אפשר לקבל 100 מטר לעשרה דיירים, האם כל אחד מקבל עשרה? או שמי שהדירה שלו גדולה יותר מקבל יותר? או לפי שווי? ומה עם המסחר, עם בעל מכולת שהמוניטין שלו נפגע? בכל פרויקט אפשר לייצר נוסחה אחרת, וזה חוקי. אבל זה יוצר מחלוקות בין הדיירים, מול היזם ומול המארגנים. לחכות עשרים ואחת שנה בלי חוק ובלי פסיקה חד משמעית בנושא, זה מחדל. וגם כשמגיעים לוועדה, מבקשים ,תקן 21 שנכון להיום. עד שהתוכנית מאושרת ועד שיש היתר עוברות שלוש־ארבע שנים, והדוח כבר לא שווה כלום. צריך מנגנונים שמסתכלים קדימה בוועדות, ונוסחה אחת שהמחוקק או בית המשפט יקבעו. שני הדברים האלה יביאו הרבה יותר ודאות, הרבה פחות חיכוכים והרבה פחות תיקים בבתי המשפט.

יש לנו ניסיון של 21 שנה בהתחדשות עירונית, והיינו מעורבים בתחום כמעט מתחילתו. כיהנתי כיושב ראש צוות ההתחדשות העירונית של לשכת עורכי הדין וכנציג הלשכה בכנסת, כך שהכרתי את התהליכים מבפנים. בזמנו גם קידמתי את הרעיון להקים רשות להתחדשות עירונית, כדי לפתור את הבעיה של הנגשת המידע, ואני שמח שזה קרה. היום אני יושב ראש ועדת ההתחדשות העירונית במחוז, סגן יושב ראש הוועדה הארצית, ומשמש גם כבורר בנושאים האלה. הנוכחות הזאת בהרבה צמתים, יחד עם ה-DNA של המשרד, השקיפות ותהליכי העבודה בפרויקטים, נותנת לנו יתרון בצפייה של תהליכים מראש. כך אנחנו יכולים לזהות סיכונים מוקדם ולתת פתרונות מתאימים, כמובן במגבלות החקיקה הקיימת. ובמקביל אנחנו מנסים להשפיע על החקיקה עצמה, למשל בנושא הערבויות לפי חוק המכר, שגם שם יש בעיה שצריך לפתור.

אל תמהרו לחתום, אבל תחתמו ביעילות. השאלה הראשונה היא לא כמה מקבלים, אלא איך מתארגנים. תבחרו נציגות טובה: אנשים מחוברים ומאורגנים, לא רק מי שגר בבניין, ושיוכלו לתת מענה לכולם. תביאו בעלי מקצוע מנוסים ובלתי תלויים, עורך דין ומפקח, כך שליזם לא יהיה יתרון על דיירים חסרי ניסיון. תייצרו תחרות ותשוו בין ההצעות. והכי חשוב, אל תבדקו רק מי נותן את התמורה הגבוהה ביותר. התמורה הגבוהה ביותר על הנייר היא לא בהכרח העסקה הטובה ביותר. יש אצלנו דיירים שבחרו בכוונה הצעה נמוכה יותר, כי רצו להגיע לקו הגמר. התחדשות עירונית היא מרתון, לא ספרינט. לא צריך עוד הבטחות, צריך יותר ודאות.

מפתח. אחרי כל החוזים וכל הישיבות, יש רגע אחד שמסמל את הצלחת התהליך: הרגע שבו בעל הדירה מקבל את המפתח לבית החדש שלו. התפקיד שלנו הוא לקחת את ההבטחה שעל הנייר בתחילת הדרך ולהפוך אותה בסוף למפתח אמיתי ביד. בשבילי המפתח הוא גם אמון, וגם הדרך לפתוח עוד דלתות. הדרך הזו היא כמו מבוך, ומי שאין לו נחישות וצרור שלם של מפתחות לא יגיע לסוף.

הטכנולוגיה היא הכלי, השקיפות היא הדרך, והאמון של בעלי הדירות הוא המטרה. בהתחדשות עירונית יש משולש: בעלי הדירות שמחזיקים בקרקע, היזם שרוצה לבצע את העסקה, והרשות שצריכה לאשר את התכנון. שלושתם צריכים לעבוד בהרמוניה. זה לא שחותמים על עסקה, כולם הולכים לישון ונפגשים בעוד חמש שנים. אנשים חיים בתוך התהליך, מתכננים את החיים שלהם, ומגיע להם לדעת בכל שלב מה קורה עם הבית שלהם.