בשנים האחרונות ההתחדשות העירונית עברה מהפכה שקטה. בניינים בודדים פינו מקום למתחמים שלמים, דיירים הפכו לשותפים פעילים, והרגולציה נעשתה מורכבת ומאתגרת יותר. בתוך המציאות הזו, יזמים נדרשים לא רק לדעת לבנות - אלא לדעת להוביל.

מיכל, שמובילה את זרוע ההתחדשות העירונית בקבוצת אבני דרך, פועלת בדיוק במרחב הזה. “אני עורכת דין כ-15 שנה, והצטרפתי לאבני דרך לפני כשנה וחצי מתוך רצון לעסוק בהתחדשות עירונית מזווית רחבה ומשמעותית יותר,” היא מספרת. “היום אני מנהלת את צוות ההתחדשות העירונית בקבוצה ומובילה את הפעילות התפעולית בתחום”.

לצידה פועל צוות הכולל מנהל פרויקטים, מנהל פיתוח עסקי וסמנכ"ל תכנון, ויחד הם מובילים את כל זרוע ההתחדשות של החברה - משלב הרעיון וההתארגנות הראשונית, דרך העבודה מול הדיירים והרשויות, ועד לקידום מלא של הפרויקטים בשטח. בתוך ענף שהתבגר במהירות, היא מתארת כיצד החברה מתאימה את עצמה למציאות המשתנה - באמצעות חיזוק מחלקת התכנון, מתוך דגש על שקיפות וראייה ערכית ארוכת טווח.

כמה מילים על אבני דרך - מי אתם היום?
אבני דרך הוקמה בשנת 2009 מתוך חזון מאוד ברור לקדם בנייה בישראל כבסיס לצמיחה אמיתית של משפחות ולחיזוק ההתיישבות בכל רחבי הארץ.
עם השנים הפכנו לקבוצה שיש בה זרוע יזמית, זרוע ביצועית וזרוע התחדשות עירונית  וכולן פועלות בסינרגיה מלאה.
אנחנו בפריסה ארצית רחבה. עד היום מסרנו כ-2,100 יחידות דיור, ויש לנו אלפי יחידות נוספות בתכנון ובביצוע. חשוב לנו לבנות בכל הארץ - מקריית שמונה וקצרין ועד דימונה, דרך המרכז והערים המתפתחות. מבחינתנו זו לא רק פעילות עסקית, זו גם שליחות ציונית אמיתית.”

מה ה-DNA שמבדל אתכם בהתחדשות עירונית?
יש לנו מצפן ערכי – ממש כך. הוא תלוי בכל פינה במשרדי החברה, אבל מבחינתנו הוא לא קישוט על הקיר אלא כלי עבודה יומיומי שמכוון את הדרך שבה אנחנו פועלים ומקבלים החלטות. במקום צפון, דרום, מזרח ומערב, מופיעים בו הערכים שמובילים אותנו: אמינות ויושרה, מקצועיות ואיכות, אחריות מלאה, אהבת הארץ ומחויבות לאנשים. הערכים האלו מלווים אותנו בכל היבט בעבודה – מהשקיפות וההגינות מול דיירים ושותפים, דרך השאיפה למצוינות מקצועית ועד האחריות שאנחנו לוקחים על כל פרויקט מתחילתו ועד סופו. לצד זה אנחנו מאמינים בכוחו של ההון האנושי, משקיעים בעובדים ומטפחים תחושת שייכות ומשפחתיות בתוך הארגון.

בנוסף, אנחנו מקפידים על עבודת צוות ושיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים בפרויקט, מתוך הבנה שרק כך ניתן להבטיח סטנדרט עבודה גבוה ומענה אמיתי לצרכים של הדיירים. גם כשהחברה גדלה ומתפתחת, חשוב לנו לשמור על צניעות, לעבוד בגובה העיניים ולהתמקד במהות. בסופו של דבר אנחנו לא רואים בעצמנו רק כמי שבונים דירות, אלא כמי שלוקחים חלק בעיצוב עתיד של משפחות ושל הסביבה שבה הן חיות – והמצפן הערכי הזה הוא נקודת המוצא לכל פעולה שלנו.”

 

אילו שינויים את מרגישה שעבר הענף בשנים האחרונות?
יש שני שינויים מאוד ברורים ומשמעותיים.
הראשון - המעבר מהתחדשות נקודתית להתחדשות מתחמית רחבה. אם פעם בניין היה מתקדם לבד, היום מדברים על מתחמים שלמים, על שינויי תב"ע, על מבני ציבור, שטחים פתוחים, מסחר ועירוב שימושים. זה תהליך הרבה יותר מורכב, שדורש עומק תכנוני, עבודה אינטנסיבית מול ועדות תכנון ויכולת לייצר ודאות מוקדמת.

והשינוי השני - הדיירים עצמם.
הדיירים של היום מבינים הרבה יותר ומעורבים הרבה יותר. הם שואלים, בודקים, משווים, רוצים להבין כל פרט. הם מבקשים להיות שותפים אמיתיים לתהליך וזה שינוי שמחייב אותנו לעבוד אחרת.”

איך מתמודדים עם דיירים יותר מעורבים ומודעים?
קודם כל רואים בזה יתרון אמיתי ולא איום.
התחדשות עירונית היא מרתון ארוך. זה תהליך של שנים שכולל שלבים תכנוניים, רגולטוריים וביצועיים. אם אין אמון ושקיפות, זה פשוט לא מחזיק לאורך זמן.
אנחנו משתפים, מסבירים, מזמינים לשיח פתוח ונותנים מקום לשאלות. חשוב לנו שהדיירים ירגישו שהם חלק אינטגרלי מהדרך, לא רק צד להסכם שנחתם בתחילתה.”

בעידן דיגיטלי, איך שומרים על קשר אנושי אמיתי?
השקיפות אצלנו היא ערך, לא כלי שיווקי ולא סיסמה.
אנחנו משלבים בין פגישות פרונטליות, שיחות טלפון ועדכונים שוטפים לבין מערכת כמו גט סטטוס, שמאפשרת לדיירים לראות את מצב הפרויקט בלחיצת כפתור, בכל שלב.עם זאת, הטכנולוגיה לא מחליפה את האנשים. אין תחליף לשיחה בגובה העיניים, להסבר מפורט, להקשבה אמיתית. להסביר למה דברים מתעכבים, מה השתנה, ואיך אנחנו מתקדמים , זה מה שבונה ביטחון לאורך זמן.”

היה מקרה שבו הגישה הזו באמת עשתה הבדל?
כן, בהחלט.
היה פרויקט שנתקל במחלוקות תכנוניות מורכבות מול הרשויות, מחלוקות שנמשכו זמן רב. בחרנו לשתף את הדיירים בכל פרט  גם בקשיים, לא רק בהצלחות.
יותר מזה  הזמנו אותם לקחת חלק פעיל בפגישות מול גורמי תכנון והרשויות. כשהדיירים מדברים בשם עצמם ומביעים את הצורך שלהם, זה מייצר כוח משמעותי. בסופו של דבר הפרויקט התקדם להפקדה. זה הוכיח עד כמה שותפות אמיתית יכולה להניע ולהזיז תהליכים קדימה.”

 

מה בעינייך הטעות הנפוצה של יזמים מול בעלי דירות?
לא לראות בהם שותפים מלאים.
לפעמים מתייחסים אליהם כאל צד טכני לחוזה, במקום להבין שהם חלק מרכזי במערכת כולה.
כשלא נותנים להם מקום אמיתי  זה עלול לפגוע באמון ובקצב ההתקדמות של הפרויקט.”

איזה שינוי היית רוצה לראות בענף?
הייתי רוצה שהמדינה תייצר תכנית מעשית ארוכת טווח לעידוד והעצמת ההתחדשות העירונית במדינה, שכן, למרות תנופת ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, כיום ישנם עדיין כ-3.2 מיליון אזרחים במדינה החיים ללא פתרון מיגון וגרים בבניינים שאינם עומדים בסטנדרט תקן  413 (רעידות אדמה). לכן, יש חשיבות עליונה בעיני, כי המדינה, בראש ובראשונה, תכין ותתקצב תכנית אסטרטגית שתתן מענה מקצה לקצה, לרבות תמיכה ברשויות המקומית, אשר אלו הן אשר נדרשות ליתן מענה תשתיתי ותחבורתי לתוספת המגורים בשטחן.

 

טיפ לבעלי דירות או לנציגויות בתחילת הדרך?
להשקיע בבחירת נציגות חזקה, מגובשת ומעורבת. נציגות שמבינה את גודל האחריות שלה יכולה להאיץ תהליכים בצורה משמעותית.
ובעיקר  להבין שאנחנו באותו צד. יש מטרה משותפת. כשפועלים יחד, מתוך אמון והבנה הדדית  הדברים מתקדמים הרבה יותר נכון.”