שנים של ניסיון בהתחדשות עירונית לימדו אותי: הכל מתחיל ונגמר בקשר ובחוזק השותפות עם בעלי הדירות.
ראיון עם שלי יוסף גרין, מנהלת מחלקת ההתחדשות העירונית בחברת בוני התיכון
אין דבר שמעורר בנו רגשות יותר מהבית. בית הוא ביטחון, הוא משפחה, זכרונות וגעגועים. לכן בהתחדשות עירונית, הכוללת תהליכים מורכבים הכוללים זכויות בנייה, תב''עות, אספקטים כלכליים ועלויות ביצוע, אחד האלמנטים הכי משמעותיים הוא הגורם האנושי.
שלי יוסף גרין, בת 48 מנהלת מחלקת ההתחדשות העירונית בחברת בוני התיכון, מכירה זאת היטב כמי שמלווה פרויקטים כאלה כבר יותר מ-15 שנה. לפני כשנה וחצי הצטרפה לחברה וכיום היא בין מובילי פעילות ההתחדשות העירונית שלה.
בריאיון היא מספרת על הדרך שעשה התחום בשנים האחרונות, על האופן שבו מנהלים פרויקטים מורכבים של מאות דיירים ועל מה שקורה מאחורי הקלעים של אחד התחומים הדינמיים ביותר בענף הנדל"ן
ספרי קצת על הדרך המקצועית שלך?
אני בת 48, אמא לשתי בנות וגרה במושב נופך ליד פתח תקווה. לפני כשנה וחצי הצטרפתי לבוני התיכון כמנהלת מחלקת ההתחדשות העירונית, אחרי כ-12 שנים שבהן עבדתי בחברה אחרת בתחום. כשהציעו לי להצטרף לבוני התיכון הרגשתי שיש כאן שילוב מאוד מוצלח בין תחושה משפחתית מצד אחד, לחברה שפועלת בהיקף מאוד משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית. כיום החברה מקדמת למעלה כ-80 פרויקטים בתחום.
מבחינתי, הדבר המרכזי הוא לא רק הפרויקט עצמו אלא האנשים שבתוכו, הדיירים. הם שותפים מלאים לתהליך, והם גורם מרכזי בהצלחת הפרויקט. ככל שנותנים להם יותר ביטחון באמצעות קשר אישי ושקיפות לאורך כל הדרך, כך התהליך כולו הופך לטוב יותר.
מה בעצם כולל התפקיד של מנהלת מחלקת התחדשות עירונית?
זה תפקיד רחב מאוד. לפעמים אני אומרת שזה להיות קצת פסיכולוגית, קצת אמא ואבא. מעבר לצד המקצועי של קידום הפרויקטים, יש כאן הרבה עבודה עם אנשים ועם רגשות. צריך לעבוד בשיתוף פעולה מלא, בגובה העיניים, ולשלב בין מקצועיות לאנושיות. כשאנחנו מצליחים לרתום את הדיירים ולנטוע בהם ביטחון שהם בידיים טובות ומנוסות, אני מרגישה שעשינו את שלנו, כי בסופו של דבר מדובר באנשים שמפקידים בידינו את כל עולמם.
איך מחלקת ההתחדשות עובדת מול שאר החברה?
בבוני התיכון עובדים בשיתוף פעולה מלא בין מחלקת ההתחדשות העירונית למחלקת התכנון וכמובן לשאר המחלקות. בתור המחלקה שנמצאת בקשר שוטף עם הדיירים, יש לנו היכרות אינטימית עם סך הרצונות, החששות והתקוות שלהם. חלק חשוב מהתפקיד שלנו הוא לשקף את כל אלה למחלקת התכנון כדי שבסופו של דבר התוצאה תענה על באופן מקסימלי על הרצונות של כל הצדדים המעורבים. העובדה שבוני התיכון מבצעת את הפרויקטים שלה מאפשר לדאוג שכל השרשרת הזאת בין החלומות, התכנון והביצוע תעבוד באופן חלק. עבור הדיירים יש לכך משמעות עצומה כי זה אומר שלפרויקט יש כתובת אחת לאורך כל הדרך.
מה ה-DNA שמבדל את בוני התיכון בתחום ההתחדשות העירונית?
אנחנו לא מסתכלים על הפרויקט רק מהזווית של הבניין החדש שהדיירים יקבלו בסוף הדרך. מבחינתנו, חלק גדול מהעבודה הוא דווקא הליווי של הדיירים לאורך התהליך.
דייר יכול להתקשר גם בשעות שלא נוחות לנו. בשבילנו זו עוד שיחת עבודה, אבל בשביל אותו דייר זה משהו שמטריד אותו והוא ילך לישון עם זה בלילה. לפעמים שיחה אחת קטנה שמרגיעה אותו יכולה לשנות לו את כל היום.
הדיירים בתהליכים האלה עוזבים את הבית שבו גדלו הילדים שלהם ונולדו הנכדים שלהם. זה מקום עם הרבה זיכרונות, ולכן מדובר בתהליך מאוד רגשי. הרבה פעמים אנשים חושבים שמי שלא חתם על הסכם עושה דווקא, אבל במקרים רבים זה נובע פשוט מפחד. היכולת להקשיב, לדעת לשקף את המציאות כמו שהיא, להיות שם עבור הדיירים, לדאוג להם ולעמוד מאחורי המילים שלנו, לצד מקצוענות בתכנון וביצוע ואחריות מהתחלה ועד הסוף, עושה את ההבדל בכל הפרויקטים שלנו.
ענף ההתחדשות העירונית עבר שינויים גדולים בשנים האחרונות, איך בוני התיכון מתמודדת איתם?
אחד הדברים שאני חושבת שנעשו נכון בחברה הוא היכולת לעצור בזמן. היו הרבה חברות שבתקופה מסוימת גייסו עוד ועוד פרויקטים, רצו להראות שיש להן מסה גדולה של פעילות, אבל בסופו של דבר לא תמיד הייתה להן היכולת להביא את הפרויקטים האלה לביצוע.
בבוני התיכון הייתה הסתכלות אחרת: בשלב מסוים החברה אמרה לעצמה יש לנו עכשיו מסה של פרויקטים ואנחנו גם נמצאים כבר בביצוע של חלק מהם. במקום להמשיך לקחת עוד ועוד פרויקטים רק כדי להגיד ‘לקחנו עוד’, אנחנו מתמקדים בקידום של מה שכבר יש לנו ומביאים את הפרויקטים האלה לביצוע מלא.
אני חושבת שזה משהו שהיה מאוד חסר לחלק מהחברות בענף בשנים האחרונות. לקחת פרויקט זה לא רק להגיד שלקחת אותו, האתגר האמיתי הוא לבצע אותו.
היום גם הפרויקטים עצמם הרבה יותר מורכבים. עד כמה חשוב ניהול מסודר של מידע ושליטה בפרטים בפרויקטים כאלה?
זה קריטי. פעם דיברנו הרבה על פרויקטים קטנים יותר, על תמ״א נקודתית פה ושם. היום אנחנו מדברים על מתחמים גדולים מאוד, ואם אין שליטה בפרטים אפשר מאוד מהר לאבד ידיים ורגליים.
בפרויקטים כאלה יש הרבה מאוד מידע: דיירים, ירושות, בעלויות, תכנון, רשויות. לפעמים פרויקט יכול
ליפול על פרטים קטנים שהתפספסו בדרך. כאן יש יתרון עצום לחברה שיש מאחוריה פרויקטים בקנה מידה גדול שכבר נבנו ואוכלסו.
כשאתה שולט במידע אתה יכול לנהל את האירוע הרבה יותר טוב. נכון שאנחנו בני אדם וטעויות יכולות לקרות, אבל אם אתה עובד בצורה מסודרת, מנהל את הזמן נכון ועובר על הדברים בצורה קבועה, אתה שומר על שליטה בפרויקט. בסופו של דבר מנהלי הפרויקטים הם האמא והאבא של הפרויקט. כל האש מופנית אליהם, גם מהדיירים וגם בתוך החברה והם צריכים לדעת להרגיע, להסביר וגם לדחוף קדימה את התהליכים.”
ועד כמה שקיפות מול הדיירים היא חלק מהניהול של פרויקט כזה?
שקיפות היא דבר בסיסי והיכולת לשקף מידע באופן ברור, אמין ועם ההקשר הנכון היא חשובה במיוחד.
לפעמים הדיירים כועסים או מתוסכלים, אבל אם מדברים איתם בגובה העיניים ואומרים את האמת זה בסוף הדבר שמייצר אמון. במובן הזה, גט סטטוס, זה כלי מאוד חזק, שמאפשר עדכון שוטף לאורך כל התהליך. הוא נותן לדיירים גישה למידע בזמן אמת ומאפשר להם להבין טוב יותר איך הפרויקט מתקדם בכל שלב. יחד עם זאת, חשוב לזכור שחלק גדול מהדיירים בתהליכי פינוי־בינוי הם אנשים מבוגרים שלא תמיד רגילים לעבוד עם מערכות דיגיטליות. לכן האתגר האמיתי הוא לא הכלי עצמו אלא ההנגשה שלו. כשמסבירים לדיירים איך להשתמש בו ומלווים אותם בשימוש, הוא יכול להיות כלי משמעותי מאוד.
איזה טיפ היית נותנת לבעלי דירות או לנציגויות שמתחילים תהליך של התחדשות עירונית?
לנציגות יש תפקיד חשוב מאוד בהצלחת הפרויקט. נציגות שמבינה את התהליך ופועלת מתוך אחריות אמיתית כלפי הדיירים יכולה להשפיע בצורה דרמטית על קצב ההתקדמות והצלחת המהלך. בהרבה מקרים דיירים סומכים על הנציגות שתייצג אותם ושתוביל את הדרך, לכן כשמדובר בנציגות חזקה ומגובשת שמבינה את המורכבות של התהליך – כבר חלק גדול מהדרך נעשה. מצד שני, נציגות שלא מבינה את האחריות שלה או פועלת בצורה לא מאוזנת יכולה גם לעכב ואפילו להפיל פרויקט. זאת הסיבה שיש צורך בשיתוף פעולה אמיתי בין הנציגות ליזם, תוך שקיפות מלאה מול כל בעלי הדירות. כשהיזם פועל בצורה ברורה ומסביר את הדרך, והנציגות מבינה את התמונה הרחבה ופועלת יחד איתו – אפשר לקדם פרויקט בצורה הרבה יותר טובה.”