הפלס של דוניץ - אלעד: כך בונים קהילה בעידן של התחדשות עירונית

"פיתוח קהילה מתחיל קודם כל בהתייחסות לאנשים עצמם. אנחנו לא מסתכלים רק על המבנים שאנחנו הולכים להרוס או לבנות, אלא על הקהילה שחיה בהם היום. המטרה היא לעזור לדיירים לשמר קשרים, להכיר אחד את השני טוב יותר וליצור חיבורים שגם ימשיכו אחרי האכלוס.

בפרויקטים שאנחנו כבר בשלבי אכלוס, אנחנו משקיעים לא מעט ביצירת תוכן קהילתי. בכל פרוייקט כזה יש מנהלות קהילה שמובילות מפגשים, פעילויות לדיירים, אירועים לצעירים ולמבוגרים, יוזמות משותפות ופעילויות שמחברות בין אנשים. אנחנו מעודדים גם רעיונות שמגיעים מהדיירים עצמם — גינות קהילתיות, פעילויות שכונתיות וכל דבר שיש לו היתכנות וקהילה שרוצה לקדם אותו.

בעיניי, קהילה צריכה שלושה דברים: מקום, זמן ותוכן. את המקום אנחנו בונים, את הזמן יוצרים יחד, ובתוכן צריך להשקיע ולטפח. אם לא עושים את זה, הקהילה עדיין תהיה קיימת, אבל היא תעסוק בעיקר בתלונות ובבעיות היומיום. כשנותנים לה תוכן ומשמעות, היא הופכת למשהו אחר לגמרי."

זה לא טריוויאלי שחברה יזמית משקיעה כל כך הרבה בעולם הקהילתי. "זה נכון. קודם כול כי אנחנו עושים את זה כי יש בזה משהו נכון מבחינה ערכית ואנחנו ממש מאמינים בזה ומתחברים לזה. יש משהו מאוד מספק בלראות מקום שבנית הופך לסביבה חיה ולא רק למקבץ של דירות.

אבל מעבר לזה, גם ברמה הכלכלית יש לזה מקום. אנשים מחפשים היום הרבה יותר מארבעה קירות. הם מחפשים תחושת שייכות, היכרות עם השכנים וחיבור רגשי למקוםשל בית. בעולם שבו הרבה בניינים חדשים הופכים למקומות מנוכרים, הקהילה היא ערך אמיתי.

אנחנו רואים את זה גם בשטח. כשיוצרים סביבת מגורים שמאפשרת מפגש, קשרים חברתיים ותחושת שייכות, אנשים מרגישים את ההבדל. בסופו של דבר זה טוב לדיירים, טוב לסביבה, וגם הופך את הפרויקט למקום שאנשים באמת רוצים לגור בו."

"התפקיד מורכב משני עולמות מרכזיים. הראשון הוא הקשר הישיר עם בעלי הדירות. אנחנו מלווים אותם לאורך הדרך, פוגשים אותם, מדברים איתם ומנגישים להם את המידע הנוגע לפרוייקט.

אני מאמין מאוד בקשר אישי. לצד מיילים והודעות, גם שיחות ופגישות. בסוף מדובר בתהליך ארוך ומורכב, ואנשים צריכים לדעת שיש מי שרואה אותםלהם ונותן מענה אישי ואכפתי.

החלק השני הוא העבודה מול כל הגורמים שמייצגים את הדיירים — עורכי הדין, המפקחים, השמאים והנציגויות. חשוב שכל בעלי המקצוע יהיו מחוברים למה שקורה בפרויקט, יקבלו מידע בזמן וירגישו חלק מהתהליך. כשכולם מחוברים ומעודכנים, הרבה יותר קל להתקדם."

"הענף עבר תהליך התבגרות משמעותי מאוד. בתחילת הדרך היו הרבה יוזמות קטנות וחברות שפעלו בקנה מידה מצומצם יחסית. היום מבינים הרבה יותר טוב עד כמה פרויקט פינוי־בינוי הוא תהליך מורכב.

זה לא רק תכנון. זה גם מימון, רגולציה, עבודה מול רשויות ובעיקר תהליך חברתי ארוך עם בעלי הדירות. ככל שהשוק התבגר, כך גדלה ההבנה שצריך יכולות מקצועיות, יציבות פיננסית וניסיון כדי להוביל פרויקטים כאלה עד למימוש מוצלח.

אנחנו רואים יותר ויותר מקרים שבהם חברות קטנות מתחברות לחברות גדולות או מעבירות אליהן פרויקטים. זו תוצאה טבעית של שוק שהבין כמה מורכב להחזיק תהליך כזה לאורך שנים."

"אני חושב שצריך לומר את הדברים בצורה ברורה. בהרבה המקרים, שינוי תמורות הוא לא תוצאה של הפתעה בלתי צפויה אלא במצב שבו מלכתחילה הוצעו הבטחות שלא הייתה להן היתכנות אמיתית.

לפעמים התחרות על חתימות גורמת לחברות להציע תמורות שהפרויקט פשוט לא מסוגל לשאת. כשהפרויקט מתקדם ומגיע לשלב המימוש, פתאום "מגלים" שהמספרים לא עובדים ומבקשים מהדיירים לוותר.

לכן אנחנו נכנסים רק לפרויקטים שאנחנו באמת מאמינים בהם, ומתחייבים רק לתמורות שריאלי להתחייב אליהן. אם אין היתכנות כלכלית ותכנונית אמיתית, אנחנו לא ניקח את הפרויקט. מבחינתנו, הגינות ואמינות לכל אורך הדרך הדרך חשובות הרבה יותר מעוד פרוייקט."

"בהחלט. בעלי הדירות היום הרבה יותר מודעים ומנוסים. הם מבינים שהם נכנסים למערכת יחסים ארוכת טווח ושהבחירה שלהם היא הרבה מעבר לשאלה של עוד כמה מטרים או מפרט כזה או אחר.

היום הם רוצים לדעת מי החברה שעומדת מולם. מי האנשים. מה הניסיון שלהם. האם אפשר לסמוך עליהם לאורך הדרך.

כשאנחנו נכנסים לפרויקטים שכבר עברו ידיים, אפשר ממש לראות את השינוי. ברגע שהדיירים מכירים אותנו, רואים את אופן ההתנהלות שלנו ומבינים שיש מאחוריהם חברה יציבה, זה מייצר הרבה מאוד שקט וביטחון. זה אולי הדבר החשוב ביותר בתהליך כזה."

היום אי אפשר לנהל פרויקטים כאלה בלי שקיפות ובלי זרימת מידע מסודרת. אנחנו משתמשים באופן שוטף בגט סטטוס כדי לעדכן דיירים, לנהל מידע ולשמור על תקשורת רציפה לאורך כל הדרך. למשל, אנחנו מקפידים לשלוח עדכונים בהרחבה לקראת פסח וחגי תשרי, לא רק ברמת הברכה אלא גם עם תמונת מצב אמיתית — איפה הפרויקט עומד, מה קרה בתקופה האחרונה ומה צפוי בהמשך.

הדבר היפה הוא שהמערכת גם עוזרת לנו להבין מתי מישהו צריך יותר תשומת לב. לפעמים דייר מבקש עדכון נוסף למרות שכבר שלחנו מידע. בעבר הייתי שואל את עצמי למה, אבל עם הזמן הבנתי שזה בדרך כלל סימן לכך שהוא צריך שיחה אישית או הסבר נוסף.

בסופו של דבר, טכנולוגיה לא מחליפה קשר אנושי. היא עוזרת לנו לזהות איפה צריך אותו. מבחינתי זה הערך הגדול ביותר של מערכות כאלה."

"יותר סטנדרטיזציה. היום כמעט כל פרויקט מתחיל מאפס מבחינת הסכמים, מסמכים ומפרטים. כל עורך דין עובד אחרת, כל גורם מקצועי מייצר מסמכים משלו, וזה יוצר מורכבות מיותרת.

אני חושב שאם הענף יגיע בעתיד למצב שבו יהיו יותר תבניות עבודה אחידות, מסמכים ברורים יותר וסטנדרטים מקובלים. זה יקל על כולם — על בעלי הדירות, על היזמים ועל בעלי המקצוע.

בסוף, ככל שהדברים ברורים ואחידים יותר, כך קל יותר להבין, להשוות ולקדם תהליכים בצורה יעילה."

"להכיר את האנשים לפני שמכירים את ההצעה. ברור שתמורות הן דבר חשוב, אבל הן לא הדבר הראשון שצריך להסתכל עליו. קודם כול צריך להבין מי החברה, מי האנשים שמובילים אותה, מה הניסיון שלהם ואיך הם מתנהלים. אני תמיד אומר שזה קצת כמו חתונה. לא בוחרים בן או בת זוג רק בגלל מצגת יפה או הבטחה נוצצת. קודם כול בודקים עם מי הולכים לדרך. אם יש כימיה וחיבור – יש אמון ורצון לפעולה משותפת – אפשר לדבר על הפרטים הטכנים והסידורים המשפטיים. אחרי זה משפרים הצעות, בוחנים סעיפים ומנהלים משא ומתן. נראה התהליך הזה ייקח לא מעט שנים. , לכן האנשים שילוו אותך בדרך חשובים הרבה יותר ממטר לפה או לשם או אינטרפוץ כפול."

"פשוט מאוד: פלס זו אולי תשובה קצרה, אבל מבחינתי היא אומרת הכול. לעבוד בפלס. לדבר בפלס. להתנהל בפלס. זה נכון מול הדיירים, מול הספקים, מול בעלי המקצוע וגם בתוך החברה עצמה. אנשים יודעים איפה הם עומדים, מה קורה, ומה מצופה מהם. אין משחקים ואין מריחות. לצד זה יש גם הרבה חדשנות, יצירתיות ונכונות להתמודד עם פרויקטים מורכבים שאחרים לפעמים נרתעים מהם. אבל אם אני צריך לבחור מילה אחת שמחברת את הכול — זו המילה פלס. ישר, ברור והוגן."