מאחורי כל פרויקט התחדשות עירונית מסתתרת מערכת מורכבת של אינטרסים, לחצים,מאבקי כוח, והבטחות - אבל בסוף, השאלה שמעסיקה את רוב בעלי הדירות היא הרבה יותר פשוטה: על מי באמת אפשר לסמוך?

בשנים האחרונות, במיוחד על רקע חוסר היציבות הביטחונית והכלכלית, יותר ויותר דיירים מבינים שהשאלה האמיתית היא כבר לא רק “כמה מטרים נקבל”  אלא מי מלווה אותם לאורך הדרך, ואיך מוודאים שההבטחות על הנייר באמת יהפכו למציאות.

דני גנדלמן, הבעלים של “גנדלמן הנדסה”, מלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית כבר יותר מעשור. בראיון פתוח הוא מספר למה מפקח חייב להיכנס כבר בשלב מכרז היזמים, איך מזהים הצעות לא ריאליות עוד לפני החתימה, למה דיירים היום הרבה יותר ביקורתיים - ואיך בתוך כל זה, הוא מצא את עצמו לא פעם משמש גם כפסיכולוג של הפרויקט.

איך נראה בפועל התפקיד שלך בתוך פרויקט של התחדשות עירונית?
התפקיד שלנו הוא להיות האיש המקצועי של בעלי הדירות לאורך כל הדרך - מהרגע שהפרויקט הוא רק רעיון, ועד מסירת הדירות ואפילו אחרי זה, בתקופת הבדק.
אנחנו נכנסים כבר בשלב בחירת היזם, מלווים את בעלי הדירות במכרזי יזמים, בונים עבורם מפרט טכני, בודקים את ההצעות שמתקבלות ובוחנים האם מה שמבטיחים להם באמת יכול להתקיים בפועל.

משם אנחנו ממשיכים עם הדיירים לכל אורך שלבי התכנון, הרישוי והביצוע — בודקים תוכניות, עוקבים אחרי ההתקדמות מול הרשויות, מוודאים שהעבודה בשטח מתבצעת לפי התקנים והמפרטים, ונותנים מענה שוטף לכל שאלה או בעיה שעולה בדרך.

אני הנדסאי בניין ומנהל עבודה מוסמך, וכבר יותר מעשר שנים בתחום. התחלתי בכלל בחברה קבלנית, אחר כך עברתי לעבוד בפיקוח מטעם בעלי דירות - ושם הבנתי שזה המקום שלי.
אני מאוד אוהב את העבודה מול אנשים. מעבר לצד ההנדסי, יש פה הרבה ליווי אישי, תקשורת, פתרון בעיות ויכולת
להרגיע אנשים בתוך תהליך שהוא לא פשוט.

מתי נכון שמפקח ייכנס לפרויקט ?
אם בעבר מפקח היה נכנס יחסית מאוחר, אחרי שכבר נחתם הסכם, היום מבינים שזה פשוט שלב מאוחר מדי.
המשמעות האמיתית של מפקח היא דווקא בשלב מכרז היזמים.
זה השלב שבו מתקבלות ההחלטות הכי משמעותיות בפרויקט — ושם חייבים מישהו מקצועי שיגן על האינטרסים של בעלי הדירות.
אנחנו בונים את המפרט הטכני כבר בשלב הזה, יושבים עם הדיירים, מבינים מה באמת חשוב להם, ומתאימים את המפרט גם לצרכים שלהם וגם לניסיון המקצועי שלנו.
אחר כך אנחנו מפיצים את המפרט ליזמים, מקבלים מהם התייחסויות, בונים טבלאות השוואה ומאפשרים לדיירים להבין בצורה ברורה מה כל יזם באמת מציע — לא רק ברמת הסיסמאות, אלא ברמת הפרטים הקטנים.
היום גם יזמים כבר מציגים תכנון עקרוני עוד לפני חתימה, ואנחנו בודקים את התכנון הזה לעומק — האם התמורות באמת נכנסות, האם התכנון הגיוני, והאם יש בעיות שעלולות לצוץ בהמשך הדרך.
בעבר, כשהמפקח היה נכנס רק אחרי החתימה, היה כבר מאוד קשה להשפיע. היום מבינים שהפיקוח צריך להתחיל הרבה לפני שהטרקטור עולה לשטח.

 

איך השתנתה בעיניך הגישה של בעלי הדירות להתחדשות עירונית בשנים האחרונות?
רואים שינוי משמעותי. אני חושב שזה חלק מההתבגרות של כל תחום ההתחדשות העירונית.
אם פעם דיירים היו מתלהבים בעיקר מהרעיון של מרפסת וממ״ד וחותמים מהר, היום הם הרבה יותר מודעים. הם שואלים שאלות, בודקים לעומק ונכנסים לפרטי פרטים.

גם עורכי הדין כבר מבינים היום את החשיבות של מפקח בשלב מוקדם. אם בעבר היו מקדמים מכרזי יזמים לבד,
היום בהרבה מקרים הם כבר אומרים לדיירים מראש — ‘תמנו מפקח’.
מצד שני, לפעמים רואים גם את הצד השני של ההתבגרות הזאת. יש בעלי דירות שנאחזים מאוד בפרטים הקטנים - עוד 0.3 אחוז תמורה, או התעקשות מאוד ספציפית על סעיף מסוים במפרט.
הרבה פעמים יש נציגים שמגיעים מתחומים מקצועיים כמו אלומיניום, מיזוג או חשמל, ואז הם מאוד מתמקדים בתחום שהם מכירים.
זה טבעי, אבל לפעמים זה גם קצת פוגע בתמונה הרחבה ומאט את קצב ההתקדמות של הפרויקט.

התפקיד שלנו הוא מצד אחד להקשיב לחששות של הדיירים, אבל מצד שני גם לעזור להם לראות את התמונה הגדולה ולקדם את הפרויקט בצורה נכונה, לא רק מתוך רגש.

נשמע שהתפקיד שלך הוא הרבה מעבר לפיקוח הנדסי - עד כמה הקשר עם הדיירים משמעותי בעבודה?
בסוף, חלק מאוד גדול מהתפקיד הוא לעבוד עם אנשים.
אני נמצא כמעט בכל שלב בתהליך - בפגישות עם יזמים, ישיבות תכנון, פגישות מפרט ושיחות פרטניות עם דיירים. יש מקרים שבהם אני יושב שוב ושוב עם בעלי דירות ואדריכלים עד שמוצאים פתרון שמתאים גם לצרכים שלהם וגם למגבלות התכנון. היה לי אפילו מקרה של קרוב לעשר פגישות עם בעל דירת גג עד שהגענו לפתרון הנכון.

אני תמיד אומר שמפקח דיירים הוא 50% פסיכולוג.
כי אנשים לא נכנסים פה רק לעסקת נדל״ן - זה הבית שלהם, הכסף שלהם והביטחון של המשפחה שלהם. במיוחד בפרויקטים של חיזוק, שבהם עובדים בתוך בניין מאוכלס, הכול הופך להיות מאוד אישי ורגשי.
לפעמים גם עצם זה שאני מגיע לשטח, מדבר עם הדיירים ונמצא שם — כבר מוריד המון לחץ. אנשים רוצים להרגיש שיש מישהו שרואה אותם, מקשיב להם ושומר עליהם לאורך כל הדרך.

איך אתם בודקים אם התמורות שמבטיחים לדיירים באמת אפשריות?
יש מקרים שבהם רואים ישר שמשהו לא מסתדר.
אם לדוגמה ארבעה יזמים מציעים תוספת קטנה יחסית לדירה, ופתאום מגיע יזם שמבטיח עוד 20 מטר - זה מיד מדליק נורה אדומה.
התפקיד שלנו הוא לעצור רגע ולבדוק אם ההבטחות האלה בכלל הגיוניות.
היום גם שמאים נכנסים הרבה יותר מוקדם לתהליך, בדיוק כדי לבדוק שהתמורות ריאליות ושהפרויקט באמת יכול להחזיק כלכלית לאורך זמן. המטרה היא לא להגיע למצב שבו דיירים הולכים שנתיים עם יזם, משקיעים זמן, אנרגיה וציפיות - ואז מגלים שהוא בכלל לא מסוגל לעמוד במה שהבטיח.

 

איך התקופה האחרונה שינתה את עולם ההתחדשות העירונית?
אין ספק שהשינויים של השנים האחרונות מורגשים היום בכל פרויקט בענף.
המחסור בכוח אדם, המצב הביטחוני והעלייה בעלויות - כולם השפיעו ישירות על קצב ההתקדמות של הפרויקטים.
אנחנו רואים את זה בשטח באופן יומיומי. היו תקופות שבהן אתרים כמעט לא עבדו בכלל, וגם היום חלק מהפרויקטים עדיין לא חזרו לקצב עבודה מלא.
ההשפעה מורגשת גם בהתחייבויות של היזמים. אם בעבר היו רואים לוחות זמנים של 26-28 חודשים, היום כבר כמעט
לא רואים התחייבויות של פחות מ-36 חודשים לביצוע.
במקביל, גם אופי התכנון מתחיל להשתנות בהתאם למציאות החדשה. למשל, היום כבר יש פרויקטים שמתכננים בהם חדרי רחצה בתוך הממ”ד, מתוך הבנה שאנשים שוהים במרחבים מוגנים הרבה יותר זמן ממה שחשבו בעבר.
זה משהו שמתחיל להיכנס עכשיו יותר ויותר לפרויקטים.
יש לי פרויקט ברעננה שכבר מתוכנן בצורה כזאת.
מצד אחד, זה באמת נותן פתרון לתקופות שבהן אנשים שוהים הרבה זמן במרחב מוגן. מצד שני, זה גם בא על חשבון שטח בדירה, ולא תמיד בטוח שצריך עוד חדר רחצה.
בפרויקט שלנו ניסינו למצוא פתרון יותר חכם — כזה שגם מאפשר להשתמש
בחלל כשירותי אורחים ולא רק כחדר רחצה בתוך הממ”ד.

הענף כולו עובר התאמות למציאות חדשה  גם מבחינת קצב, גם מבחינת תכנון, וגם מבחינת הציפיות של כולם מהפרויקט.

איך אתה מתמודד עם חוסר אמון בין דיירים ליזמים?
הדרך הכי טובה להתמודד עם זה היא שקיפות ודיוק. אני דואג שהמפרטים יהיו מפורטים מאוד - עד לרמות הכי קטנות. ככה אין מקום לפרשנויות ואין מקום למשחקים.
אפילו היה מקרה שבו משרד עורכי דין לקח כמה מפרטים של מפקחים שונים, הכניס אותם ל-ChatGPT וביקש לבדוק מי הכי מפורט — והמפרט שלי דורג במקום הראשון.
זה אמנם הופך את העבודה שלי להרבה יותר מורכבת, כי אחר כך אני גם צריך לבדוק בשטח שכל פרט באמת מבוצע  אבל זה מונע המון מחלוקות ובעיות בהמשך.

 

איך גט סטטוס עוזרת לכם מול הדיירים?
אנחנו עובדים עם גט סטטוס כבר כמעט שלוש שנים, וזה מאוד מסייע לשקיפות מול בעלי הדירות.
כל החומרים : מפרטים, דוחות פיקוח, בדיקות תכנון ועדכונים - עולים למערכת ונגישים לדיירים בכל רגע.
זה נותן לדיירים תחושה שהם תמיד מעודכנים ושהמידע פתוח בפניהם, וזה מאוד משמעותי בפרויקטים שנמשכים לאורך שנים.
מעבר לזה, אנחנו כמובן עובדים גם דרך וואטסאפ, מיילים ושיחות — כל מה שצריך כדי להיות זמינים ולשמור על תקשורת רציפה.”

מה דעתך על פתיחת תמורות והפחתת תמורות?
זה אחד הנושאים הכי כואבים היום בענף.ברור שזה מאוד מבאס דיירים, במיוחד אחרי שנים של תהליך, אבל לפעמים המציאות הכלכלית משתנה ואין לפרויקט היתכנות אמיתית.
היה לי פרויקט בפתח תקווה שבו הדיירים לא הסכימו להפחתת תמורות — והיום הם עדיין נמצאים בבניין ישן, בלי ממ”ד ובלי פתרון. לדעתי, כשיזם מבקש לפתוח תמורות, צריך לבדוק את זה בצורה מקצועית — עם שמאי, עם נתוני שוק, ולהבין אם באמת אין דרך אחרת לקדם את הפרויקט.

איזה טיפ היית נותן היום ליזמים שניגשים למכרזי התחדשות עירונית?

אני חושב שהיום אחד הדברים שפוגעים הכי מהר באמינות של יזם מול דיירים זה להגיע לא מספיק מוכן. בעלי הדירות של היום כבר בודקים, שואלים שאלות ומכירים הרבה יותר טוב את הפרויקט שלהם. אני רואה מקרים שבהם דיירים מבינים את מגבלות הפרויקט יותר טוב מהיזם שיושב מולם בפגישה.

לפעמים מבטיחים דברים שפשוט אי אפשר לקיים - אם זה תוספת חניות שלא עומדת בתקן, או תמורות שלא באמת יכולות להחזיק כלכלית. ברגע שדיירים מבינים שההבטחות לא ריאליות, האמון נפגע מאוד מהר.

הטיפ שלי ליזמים הוא לעצור רגע לפני שמבטיחים הבטחות, ללמוד את הפרויקט לעומק, להבין את המגבלות התכנוניות והכלכליות, ולהגיע עם הצעה אמינה ואחראית. בסוף דיירים מעדיפים מישהו שמציג תמונה אמיתית — גם אם היא פחות נוצצת — על פני הבטחות שלא מחזיקות בהמשך הדרך.

 

בסוף, דיירים לא מחפשים רק עוד מטרים — הם מחפשים מישהו שיוכלו לסמוך עליו בדרך