לא רק בניינים חדשים: למה בירושלים הבינו שהתחדשות עירונית מתחילה בכלל בקהילה

במנהלת להתחדשות עירונית בירושלים כבר יודעים: תוכניות לא נתקעות רק בגלל תכנון או בירוקרטיה. לפעמים מה שחסר הוא דווקא מידע, אמון ותחושת שותפות של בעלי הדירות. ריקי מוכתר שרעבי , מנהלת תחום קהילה במנהלת בעיר הכי צומחת בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, מסבירה למה שקיפות הפכה לכלי העבודה החשוב ביותר בעיר - ואיך תושבים מעורבים משנים את כל חוקי המשחק

ענף ההתחדשות העירונית בישראל התרגל לדבר בשפה של זכויות בנייה, היתרים, ועדות ותוכניות מתאר. אבל בירושלים - אולי העיר המורכבת ביותר בישראל מבחינה חברתית, קהילתית ותכנונית - הבינו בשנים האחרונות שמשהו עמוק יותר קובע האם פרויקט יצליח או יקרוס: מערכת היחסים עם בעלי הדירות עצמם.

לצד קצב הולך וגובר של פרויקטים ברחבי העיר, במנהלת להתחדשות עירונית בירושלים מנסים לבנות מודל קצת אחר. כזה שלא מתמקד רק בקידום תוכניות, אלא גם בהנגשת מידע, ליווי תושבים, יצירת שקיפות וניהול קונפליקטים בתוך תהליכים שיכולים להימשך שנים ארוכות.

ריקי מוכתר שרעבי, מנהלת תחום קהילה במנהלת להתחדשות עירונית  שפועלת תחת הרשות לפיתוח
ירושלים, פוגשת את המציאות הזאת מדי יום. בשיחה פתוחה היא מספרת למה ירושלים הפכה למובילה ארצית בתחום, מה עדיין מפחיד בעלי דירות גם אחרי יותר מעשור של התחדשות עירונית בעיר - ואיך לפעמים הודעת עדכון פשוטה יכולה למנוע התנגדות  לפרויקט.

מה בעצם התפקיד שלך בתוך עולם ההתחדשות העירונית בירושלים?
אני מנהלת את תחום הקהילה במנהלת להתחדשות עירונית בירושלים. המנהלת עצמה פועלת תחת הרשות לפיתוח ירושלים, והמטרה שלה היא לקדם את תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר.
התחום שאני מנהלת עוסק בעיקר בקשר מול התושבים ובעלי הדירות שנמצאים בתוך התהליך הזה  החל מהנגשת מידע וזכויות, דרך ליווי בעלי דירות ונציגויות, ועד עבודה מול יזמים בכל מה שנוגע להתנהלות מול התושבים.
בסוף, התחדשות עירונית היא לא רק תהליך תכנוני או נדל”ני. זו מערכת יחסים מאוד מורכבת בין הרבה מאוד גורמים - יזמים, רשויות, עורכי דין, מפקחים, וכמובן בעלי הדירות עצמם. והמקום שלנו הוא לעזור לבעלי הדירות להבין את התהליך, להכיר את הזכויות שלהם ולהיות שותפים אמיתיים למה שקורה בבית שלהם.

ירושלים נחשבת היום לאחת הערים המובילות בארץ בהתחדשות עירונית. איך את מסבירה את זה? ירושלים היא היום העיר הראשונה בארץ מבחינת כמות יחידות הדיור שנמצאות בתהליכי התחדשות עירונית, וזה שילוב של כמה גורמים. מצד אחד, יש מדיניות עירונית מאוד ברורה שמעודדת ודוחפת את התחום. מצד שני, יש גם השקעה ארוכת שנים בליווי ובהסברה לתושבים.

תהליכי ההתחדשות העירונית בירושלים לא התחילו אתמול. אנחנו מדברים כבר על יותר מעשור שבו תושבים נחשפים לתהליכים האלה, לומדים אותם, מבינים מה הזכויות שלהם ואיך נכון לקדם פרויקט.

עד כמה את מרגישה שבעלי הדירות בירושלים של היום שונים ממה שהיה כאן לפני עשור?
יש שינוי מאוד משמעותי. אם לפני עשר שנים הרבה בעלי דירות בכלל לא הכירו את התחום, היום אנחנו פוגשים תושבים הרבה יותר מודעים ומעורבים. הם מכירים מושגים, מבינים זכויות, יודעים לשאול שאלות ומבינים הרבה יותר טוב איך התהליך עובד.
גם יזמים שמגיעים היום לירושלים פוגשים ציבור אחר לגמרי - כזה שכבר מבין מה המשמעות של בחירת יזם, של עורך דין, של שקיפות בתהליך.
בהרבה פעמים הם גם הופכים להיות שותפים אמיתיים בקידום הפרויקט. במקומות כאלה רואים בדרך כלל שגם האתגרים החברתיים פוחתים משמעותית.
זה לא אומר שאין עדיין פערי ידע או חששות, אבל רמת המעורבות והמודעות של בעלי הדירות השתנתה בצורה מאוד משמעותית בשנים האחרונות.

אילו חששות או אתגרים עדיין חוזרים שוב ושוב אצל בעלי דירות?
האתגר המרכזי הוא עדיין האי ודאות. צריך להבין  בניגוד לאדם שקונה דירה חדשה מקבלן ורואה בדיוק מה הוא הולך לקבל, או קונה דירה יד שנייה ורואה אותה מול העיניים, בהתחדשות עירונית מדובר בתהליך ארוך ומאוד מורכב.
בהתחלה יש תוכנית ראשונית, אבל לאורך הדרך יש ועדות, דיונים, שינויים תכנוניים, התאמות. ובעלי הדירות לא תמיד יודעים איך זה ייראה בסוף. הרבה פעמים הם שואלים את עצמם: מה באמת אני אקבל? איך הבניין ייראה? מה ישתנה בדרך?

מעבר לזה, יש גם את כל המורכבויות הכלכליות, המשפטיות והשמאיות, ואת העובדה שבעלי הדירות עצמם צריכים לעבוד יחד כקבוצה. זה לא תמיד פשוט. מדובר בהרבה מאוד אנשים, עם אינטרסים שונים, חששות ורמות ידע שונות.”

עד כמה חשוב לך שהתהליך יהיה לא רק יעיל - אלא גם הוגן מול בעלי הדירות?
זה אחד הדברים הכי חשובים מבחינתנו. המטרה שלנו היא לא רק לקדם התחדשות עירונית, אלא לקדם אותה בצורה הוגנת, שקופה ונכונה עבור התושבים.

אנחנו פוגשים לא מעט בעלי דירות שנכנסים לתהליך מאוד מורכב, בלי להכיר מספיק את הזכויות שלהם או להבין את המשמעויות של ההחלטות שהם מקבלים. לכן חלק גדול מהעבודה שלנו הוא להנגיש מידע, לחזק את בעלי הדירות בתוך התהליך ולעזור להם לקבל החלטות מתוך ידע והבנה  ולא מתוך לחץ או חוסר ודאות.”

מה למשל גורם הכי הרבה מתחים בין יזמים לבין בעלי דירות - ומה הטיפ הכי חשוב שלך ליזמים שנכנסים לעבוד בירושלים?
בסוף, בהרבה מאוד מקרים, מקור המתחים הוא נושא השקיפות. לאחרונה ישב אצלנו יזם מאוד גדול ושאל מה לפי הניסיון שלנו הכי מפריע לבעלי דירות בתוך התהליך, והתשובה שלי הייתה מאוד ברורה: ברגע שבעלי דירות מרגישים שלא מעדכנים אותם או שלא משתפים אותם במה שקורה  מתחילות בעיות.

גם אם אין התקדמות משמעותית, גם אם מחכים להחלטה או שיש עיכוב, בעלי הדירות רוצים לדעת. ברגע שיש תחושה שמסתירים מהם מידע, או שהם מגלים דברים במקרה, זה מיד מייצר חוסר אמון. ובתהליכים כאלה, חוסר אמון מהר מאוד הופך גם להתנגדויות.

לכן אם הייתי צריכה לתת טיפ אחד ליזם שנכנס לעבוד בירושלים, הוא היה פשוט: לא להיעלם. להיות בקשר רציף עם בעלי הדירות, לעדכן, לשקף גם כשיש קשיים. אנשים יכולים להכיל הרבה מאוד דברים - עיכובים, שינויים ומורכבויות  אבל קשה להם מאוד להתמודד עם התחושה ששכחו אותם, שהם לא חלק מהתהליך.  .

ברגע שיש עדכונים, גם אם אין בשורה גדולה, זה כבר יוצר ביטחון אחר לגמרי. וכשאין עדכון, מתחיל להיווצר חלל שבדרך כלל מתמלא בחששות, שמועות ולפעמים גם התנגדויות.”

אחד הכלים הבולטים של המנהלת הוא מוקד פניות ציבור. איך זה עובד בפועל?
אנחנו מפעילים מוקד פניות ציבור שפועל כמעט 24 שעות ביממה, שישה ימים בשבוע. בעלי דירות פונים אלינו בכל שלבי התהליך - החל מהתארגנויות ראשוניות ועד פרויקטים שכבר נמצאים לקראת פינוי והריסה.
המטרה המרכזית של המוקד היא להנגיש מידע ולתת מענה לתושבים. לפעמים זו שאלה פשוטה, ולפעמים מדובר כבר בקונפליקט או חשש משמעותי יותר שדורש בדיקה מול היזם, עורך הדין או גורמים נוספים.
אנחנו גם עובדים בשיתוף פעולה עם יחידת הגישור העירונית בעיריית ירושלים.  יש מקרים שבהם, בהסכמת שני הצדדים, אנחנו מפנים בעלי דירות  או נציגויות להליכי גישור. בסוף, הרבה מאוד מהקשיים בתהליכים כאלה הם גם אנושיים וקהילתיים -לא רק תכנוניים.”

מעבר למוקד, אילו עוד כלים עומדים היום לרשות התושבים בירושלים?
בשנה האחרונה השקנו אתר חדש של המנהלת להתחדשות עירונית, שמרכז במקום אחד מידע גם לבעלי דירות  וגם ליזמים. האתר כולל הסברים על התהליך, זכויות בעלי דירות, מידע על פרויקטים שמתקדמים בעיר, מסמכים רלוונטיים וסטטוסים של תוכניות. המטרה היא לייצר כמה שיותר שקיפות ונגישות למידע, כדי שבעלי דירות ירגישו שהם מבינים מה קורה סביב הבית שלהם ולא צריכים לרדוף אחרי מידע.

במקביל, אנחנו מפעילים גם מערך הסברה רחב שכולל כנסי הסברה בשכונות, סדרות הרצאות עם אנשי מקצוע, קורסים לנציגויות ובעלי דירות. הרעיון הוא לא רק לתת מידע נקודתי, אלא באמת לחזק את בעלי הדירות בתוך התהליך. אנחנו רואים בצורה מאוד ברורה שככל שבעלי הדירות מבינים יותר את הזכויות שלהם ואת התהליך - כך הפרויקטים מתקדמים בצורה בריאה, נכונה ושיתופית יותר.

בסוף, בעלי הדירות הם בעלי הקרקע. הם אלה שמחליטים אם פרויקט יקודם או לא. ולכן מבחינתנו, המטרה היא לא רק לקדם התחדשות עירונית - אלא לקדם אותה בצורה הוגנת, שקופה ונכונה עבור התושבים.”

 

עד כמה מערכות ניהול דיירים ופלטפורמות כמו גט סטטוס  משפיעות היום על התהליך?
אני חושבת שמערכות ניהול הן כלי מאוד משמעותי. בסוף, התחדשות עירונית מייצרת כמויות אדירות של מידע - מסמכים, פרוטוקולים, עדכונים, החלטות, סטטוסים של תכנון, התכתבויות.
כשאין מקום אחד שמרכז את המידע הזה בצורה מסודרת ושקופה, מאוד קל להגיע לבלבול, לפערי מידע ולתחושת חוסר ודאות אצל בעלי הדירות.
אנחנו אפילו בנינו בעבר מסלול ייעודי יחד עם גט סטטוס עבור נציגויות שרוצות לנהל את ההתארגנות שלהן דרך המערכת. המטרה הייתה לאפשר לבעלי דירות לקבל תמונה מסודרת, להבין איפה הדברים עומדים ולהיות הרבה יותר מעורבים בתהליך.
אבל מעבר לטכנולוגיה עצמה, בעיניי הדבר החשוב הוא מה שזה מייצר ברמה האנושית. ברגע שבעל דירה מרגיש שהמידע פתוח בפניו, שהוא לא צריך לרדוף אחרי עדכונים, ושיש שקיפות - רמת המתח יורדת בצורה משמעותית.”

אם היית צריכה לתת מסר אחד לבעלי דירות שנכנסים עכשיו לתהליך - מה הוא היה?
לא לפחד לשאול שאלות.
התחדשות עירונית היא תהליך מורכב וארוך, ולפעמים מאוד קל להרגיש אבודים בתוך כל המידע והאנשים שמעורבים בו. אבל ככל שבעלי הדירות יהיו יותר מעורבים, יותר ישאלו, יותר יבינו  כך גם יהיה להם יותר כוח
בתוך התהליך.

לפעמים תושבים מרגישים שמקדמים תוכנית ‘מעל הראש שלהם’, אבל חשוב להבין ששום פרויקט לא יכול להתקדם בלי ההסכמה שלהם. מבחינתנו, חלק משמעותי מהעבודה הוא להזכיר לבעלי הדירות שהם לא אורחים בתהליך הם השותפים הכי חשובים בו.”