האור הגדול של אורון נדל״ן: בין התחדשות עירונית, שקיפות ועשייה חברתית וקהילתית

"שוק ההתחדשות העירונית התבגר והשתכלל בצורה משמעותית. בתחילת הדרך בעלי הדירות בעיקר חיכו להצעות מיזמים, לא תמיד ידעו מהן הזכויות שלהם, וגם מערך בעלי המקצוע סביבם היה מצומצם. הציפייה הייתה בדרך כלל להרחבת הדירה, ממ״ד, מעלית וחניה. "היום בעלי הדירות מחוזרים מאוד והכוח נמצא במידה רבה בידיהם. הם עורכים מכרזים, בוחרים עורכי דין, מפקחים, שמאים, יועצי ביטוח ויועצי מס, ולעיתים אפילו לומדים בעצמם את התחום כדי לנהל את התהליך באופן מקצועי. גם החקיקה התפתחה ומעניקה הגנות וזכויות מיוחדות, בין היתר לקשישים ולאנשים עם מוגבלות. זה כבר לא שוק ראשוני שמבוסס רק על הבטחות, אלא תחום מקצועי עם חוזים מפורטים, דוחות כלכליים ותהליכים מוסדרים יותר."

"אנחנו משתדלים לא להגיע למצב שבו צריך לפתוח מחדש את התמורות. כבר בשלב הבדיקה הראשוני אנחנו בוחנים לעומק את הדוח הכלכלי ונצמדים למציאות. עלויות הביצוע עלו משמעותית, הריבית גבוהה, קצב המכירות אינו פשוט והסיכון בענף גדל. בתוך התנאים האלה אנחנו רוצים להציע תמורות הגיוניות, כאלה שהפרויקט באמת מסוגל לשאת. לפעמים צריך לומר לבעלי הדירות בצורה ישירה שלא ניתן להבטיח תוספת של 20 מטרים. אם תנאי השוק ישתפרו והפרויקט יאפשר רווחים טובים יותר, גם הם ייהנו מכך — אבל אנחנו לא רוצים להתחייב היום לדבר שאין לו בסיס. אנחנו מוכנים גם להפסיד פרויקט בשל הגישה הזאת. נכון לוותר בשלב המכרז מאשר לחזור בעתיד לבעלי הדירות, לפתוח חוזים ולבקש מהם לוותר על מה שהובטח."

"לרשות המקומית יש תפקיד מכריע. כאשר היא מספקת ודאות תכנונית, זכויות ברורות, לוחות זמנים, מסלול עבודה מוגדר ואנשי קשר שמסייעים לקדם את התהליך — גם היזם יכול להתנהל בצורה מדויקת ומהירה יותר. לב הפרויקט הוא קידום התכנון והתב״ע, ולכן חשוב לדעת מראש מה ניתן לבנות ובאיזה מסלול אפשר לפעול. יש עדיין מקרים של סרבנות, ובסופו של דבר בעלי הדירות הם בעלי הנכס וההחלטה בידיהם. אבל מניסיוני, כיום הבעיה העיקרית אינה הדיירים אלא חוסר הוודאות התכנונית. ירושלים היא דוגמה לרשות ולמנהלת מקומית שדוחפות תהליכים ומאפשרות לפרויקטים להתקדם בקצב גבוה. כשיש אור ירוק ורוח גבית מהרשות, כל הקצב משתנה."

"אכן, אנחנו באורון באופן מודע בחרנו לצאת מגבולות גדרה–חדרה. מבחינתנו, התחדשות עירונית צריכה להתקיים בכל מדינת ישראל. לאורון יותר מ־4,500 יחידות דיור בתכנון בבאר שבע, פעילות בצפון, וניגשנו למכרזים בכרמיאל ובנוף הגליל. אנו שואפים לקדם פרויקטים גם בחיפה, בקריית גת, בדימונה ובשדרות, מתוך אמונה שמעבר למיגון הדירות, התחדשות עירונית לוקחת חלק משמעותי במיגון העורף, בהענקת ביטחון לתושבי ישראל ואף יכולה לתרום בצמצום פערים חברתיים. "אני לא חושבת שדייר ברעננה טוב יותר מדייר בחיפה. האתגר הוא לייצר את המכפילים והזכויות שיהפכו את הפרויקטים לכדאיים. בגבעת אולגה, למשל, קידמנו פרויקט באזור חסר סיכוי להוציא פרויקט מהכוח אל הפועל, ולמרות זאת לאחר שנים של עבודה ,התמדה ורוח גבית של הרשות המקומית בנינו שני מגדלים ובהם 274 יחידות דיור, והפרויקט נמצא לקראת אכלוס. מבחינתנו זו הוכחה שאפשר לממש פרויקטי התחדשות מחוץ למרכז."

"כדי לנהל היקף כזה צריך קודם כל סדר, ומערכת טכנולוגית שתומכת בו. גט סטטוס מאפשרת לנו לנהל את הקשר עם כמות גדולה מאוד של בעלי דירות, לשמור את המידע מסודר ולעדכן באופן עקבי ושיטתי בכל התפתחות ובכל אבן דרך בפרויקט. אבל מבחינתי הטכנולוגיה אינה תחליף לקשר האנושי, אלא כלי שמאפשר לקיים אותו בצורה טובה יותר. ביום שבעלי הדירות חותמים איתנו על הסכם הם הופכים לשותפים שלנו. כשעובדים עם שותפים, חייבים לשקף להם את התהליך ולאפשר להם לדעת מה קורה. התקשורת השוטפת בונה תחושה של שותפות, שקיפות ואמון — ומתוכה מגיע גם שיתוף הפעולה שנדרש כדי לממש את הפרויקט. הרי בלעדיהם שום דבר לא יכול לקרות."

"מרגע שמתניעים את הפרויקט, אנחנו ממפים את צורכי הקהילה ומקצים תקציב לכל פרויקט ולמשפחות. הפעילות יכולה לכלול מתן שיעורים פרטיים, מלגות לסטודנטים, סיוע לקשישים, עזרה לרכוש ציוד לימודי וספרי לימוד. יש ועדה שבוחנת את הצרכים ומחליטה כיצד נכון לסייע בכל מקום. "בקיץ, למשל, מנהלי הפרויקטים שלנו יצאו לפעילות מים עם ילדי מתחם בעיר לוד. במתחם אחר זיהינו צורך של קהילה דתית והתחייבנו לתרום ספר תורה לבית הכנסת. החיבור הזה גורם לבעלי הדירות לא רק לשמוע שהם שותפים, אלא להרגיש ולדעת שהם שותפים. התחדשות עירונית אינה רק בנייה ומיגון; היא יכולה להיות גם הזדמנות לצמיחה קהילתית ולשינוי חברתי."

"הייתי בודקת קודם כל את האיתנות הפיננסית של החברה ואת הניסיון המקצועי שלה. כמה שנים היא פועלת, כמה פרויקטים היא מלווה, האם היא כבר הובילה תהליך מראשיתו ועד סופו, מי האנשים שמנהלים אותה ועל מה נשענת היציבות הכלכלית שלה. יש חברות שמבטיחות הבטחות שאין להן אחיזה במציאות או בדוח הכלכלי, ולכן לא נכון להסתנוור מעוד שניים או שלושה מטרים. לנציגות שנמצאת בתחילת הדרך אני ממליצה להיעזר בבעלי מקצוע מיומנים — עורך דין מנוסה, יועץ חברתי ומי שכבר ליווה תהליכים כאלה. יש הרבה חששות וחוסר ודאות, וקשה לבניין להתגבש לבד. אנשי מקצוע טובים יכולים לסייע לבחור נציגות, לבנות תהליך מסודר ולבחור יזם מתוך הבנה ולא מתוך לחץ."

"'אור גדול' של אמיר דדון. גם בשם אורון יש אור, אבל מבחינתי זו לא רק אסוציאציה לשם. אור הוא תקווה, חום והארה. הפעילות שלנו מאפשרת לאנשים, לעיתים גם ממשפחות עם פחות אמצעים, לעבור לדירות חדשות, מרווחות וממוגנות — שדרוג שלא תמיד היו יכולים להגיע אליו בדרך אחרת. "לפני כמה ימים הרסנו ביבנה מתחם ותיק שבו אנשים חיו במשך 50 ו־60 שנה. בלי פרויקט הפינוי־בינוי, ייתכן שהם לא היו מצליחים לשדרג את בתיהם. זו המשמעות של ההתחדשות העירונית עבורי, וגם של 'אורון לקהילה': לתת לאנשים אור, תקווה ואפשרות לעתיד טוב יותר."