רוש בריא להתחדשות עירונית: הרבה מעבר לפיקוח הנדסי

״ההתפתחות של התחום התחילה בבניין הבודד. תמ״א 38 נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, להוסיף ממ״דים ולייצר תמריצים והיתכנות כלכלית באמצעות תוספת דירות. מבחינה הנדסית אלה היו פרויקטים מורכבים מאוד, משום שחידשנו בניין בזמן שבעלי הדירות ממשיכים להתגורר בו. הוספנו קומות, טיפלנו בתשתיות ועבדנו בתוך מרקם חיים קיים. „בהמשך המדינה אפשרה גם הריסה ובנייה מחדש, ואז התחילו לצרף שניים או שלושה בניינים. עם הזמן הבינו הרשויות שהתחדשות נקודתית עלולה להכביד על כבישים, חניה, מוסדות ציבור ושירותים עירוניים. מכאן הגיעה התנועה למתחמים ולפינוי־בינוי: לא רק לחדש בניין, אלא לתכנן מחדש חלק מהעיר. „השינוי הזה חייב גם אותנו להתפתח. היום מפקח דיירים צריך להבין תחומים רחבים הרבה יותר של תכנון, רישוי וחקיקה, ולדעת לתרגם אותם לבעלי הדירות. הם שואלים מדוע עוצרים אותם, מה חסר ולמה התהליך מתארך. התפקיד שלנו הוא לגשר בין הרצון המובן שלהם להתחדש לבין מערכת מורכבת שלא תמיד נראית מבחוץ.”

„הבסיס ההנדסי לא השתנה, אבל הוא כבר לא מספיק. אני לא רואה את עצמי כמי שאחראי רק לבדוק אם העבודה נעשתה כראוי או לסגור מפרט טכני. כשבעלי הדירות ממנים אותנו, אנחנו הופכים לחלק מהצוות שלהם לצד הנציגות ועורך הדין. המשימה היא שהפרויקט יצליח ושהוא יצליח לטובתם. „כדי להיות חלק אמיתי מהצוות צריך להבין את הסביבה שבה פועלים: חוזים, משא ומתן, תכנון, רישוי והיבטים עסקיים. לדוגמה, יש פרויקטים שבהם אני מגיע עם היזם, עורך הדין והנציגות לדיון בוועדה המחוזית. הדיון הוא תכנוני, אבל אני נמצא שם מפני שאני מייצג את בעלי הדירות וצריך לעמוד איתם על העמדה המשותפת שתאפשר לקדם את הפרויקט. ״הידע הרב־תחומי אינו מחליף מומחים אחרים, אלא מאפשר למפקח לתת ערך בתוך צוות שמורכב מכמה דיסציפלינות. הניסיון חשוב כאן מאוד: לא רק כמה בניינים בדקת, אלא כמה מצבים מורכבים כבר ראית, אילו פרויקטים השלמת ואיך ידעת לחבר בין כל בעלי המקצוע בדרך.”

״הצורך במיגון ברור היום יותר מאי פעם. אנחנו רוצים לקחת בניין ישן ולהפוך אותו לבית שעומד טוב יותר מול רעידות אדמה ומלחמה. אבל מבחינת בעלי הדירות זה אינו רק מיגון; זה גם הנכס שלהם, ובצדק הם רוצים להשביח אותו ולקבל בניין חדש, תשתיות חדשות ודירה טובה יותר. ״הבעיה היא שהמודל נשען על כדאיות כלכלית, ובהרבה מקומות אין מספיק זכויות בנייה כדי לממן את הפרויקט. נהוג לדבר בהקשר הזה על הפריפריה, אבל היום אנחנו רואים את אותה בעיה גם במרכז. עלויות הבנייה עלו, המכירות נחלשו והנחות שנעשו לפני חמש או שמונה שנים כבר אינן מתאימות למציאות. פרויקט יכול להיות כמעט מוכן להיתר — ובכל זאת לא לצאת לדרך. ״כאשר מגבילים קומות, מספר דירות וזכויות בנייה בלי להשאיר גמישות, עלולים לתכנן מראש פרויקט שייתקע בעתיד. בעיניי צריך ליצור בתוכניות אפשרות להתאים את הזכויות אם בדיקה כלכלית בשלב ההיתר מראה שהפרויקט אינו ישים. אחרת כולם משקיעים שנים של עבודה, ורק בסוף מגלים שאין דרך לממש אותה.”

״לרשות המקומית יש כוח עצום, משום שהיא נמצאת בתהליך עוד לפני שהפרויקט נולד ועד לאחר האכלוס. הבעיה היא שלעיתים אין רציפות במדיניות, בעוד שאורך החיים של פרויקט גדול בהרבה מתקופת כהונה אחת. כשכל שינוי מוביל לחשיבה מחדש, בעלי הדירות והצוות המקצועי עלולים לאבד שנים. יחד עם האתגרים, יש רשויות שמוכיחות שאפשר גם אחרת. ״ירושלים היא דוגמה לעיר שבה קיימת בעיניי ראייה רחבה וארוכת טווח. העיר הבינה שהיא חייבת לגדול ולהתפתח, וההתחדשות העירונית משתלבת במהלך גדול יותר שכולל תחבורה ציבורית ושירותים לתושב. כשיש מדיניות ברורה שנשמרת לאורך זמן, הפרויקט הוא עוד חלק בפאזל ולא אירוע מבודד שצריך להמציא עבורו בכל פעם את הכללים מחדש. ״גם בערים צפופות צריך כמובן למצוא איזון בין תוספת יחידות דיור לבין תשתיות ואיכות החיים. אבל אי אפשר להישאר שנים בשלב ההתלבטות. הבניינים ממשיכים להזדקן, וחלקם נבנו בשנות ה־30 וה־40. אם לא תהיה יד מכוונת ומדיניות שגם מאפשרת וגם מעודדת התחדשות, הם פשוט ימשיכו להתפורר.”

״זה אולי החלק הכואב ביותר. בעלי דירות מחכים שנים, משוכנעים שהפרויקט עומד לצאת לדרך, ואז נתקלים בחוסר כדאיות, בהגבלת זכויות או בחסם תכנוני אחר. אני יושב איתם והם שואלים: ‘למה עוצרים אותנו? איך זה יכול להיות?’ לא תמיד יש תשובה שמניחה את הדעת. „פגשתי אנשים שחיכו כל כך הרבה זמן עד שהתבגרו מאוד, ואחרים שכבר לא זכו לראות את הפרויקט מתממש. לפעמים היורשים שלהם הם אלה שאולי יראו אותו יוצא לדרך. אלה לא רק תוכניות, טבלאות ודיונים בוועדות; אלה סיפורים של אנשים שרוצים בית בטוח וראוי יותר. „דווקא שם התפקיד שלנו מקבל משמעות. לצד הכישלונות והאכזבות יש גם הרבה הצלחות, שנולדות מעבודה משותפת ומאמון. אנחנו מנסים להתגבר על הקשיים, להסביר בכנות מה קורה ולא להשאיר את בעלי הדירות לבד מול מערכת שהם אינם אמורים לדעת לנהל בעצמם.”

„לפני כמה שנים היה פער גדול יותר בין בעלי הדירות לבין המידע. היום מידע ציבורי נגיש הרבה יותר ברשת וגם הרשויות מפרסמות יותר נתונים, ולכן בעלי הדירות מגיעים לתהליך כשהם מבינים טוב יותר את העולם שבו הם פועלים. אבל לצד המידע הכללי, הם צריכים גישה מסודרת למידע של הפרויקט שלהם. „מערכת כמו גט סטטוס מאפשרת להם להיכנס בכל רגע להיסטוריית העדכונים, לראות את המסמכים שהועלו ולקבל ארכיון מסודר של התהליך. במקום לחפש הודעה ישנה בוואטסאפ או לעבור על שרשרת מיילים, המידע נמצא במקום אחד וניתן לחזור אליו גם אחרי זמן רב. בפרויקט שנמשך שנים, הסדר הזה משמעותי מאוד. „זה גם משנה את מערכת היחסים. יותר ויותר בעלי דירות רואים בגישה למידע חלק טבעי ובלתי נפרד מהפרויקט. גם כשאין אבן דרך דרמטית לדווח עליה, חשוב שהם יידעו מה נעשה, היכן הדברים עומדים ומהו השלב הבא. שקיפות אינה רק מסירת מסמך; היא הדרך לתת לאנשים תחושה שהם חלק מהתהליך ושיש להם על מי לסמוך.”

„לפני זמן קצר פגשתי בעלת דירה מבוגרת באחד הפרויקטים שלנו, כשהדירה כבר הייתה לקראת סיום ולפני אכלוס. היא הייתה אסירת תודה על כך שלאורך הדרך היה לה למי לפנות, את מי לשאול ועל מי להסתמך. היא אמרה לנו מילה אחת: ‘מלאכים’. „אני לא בחרתי את המילה הזאת בעצמי, ולכן היא נגעה בי במיוחד. היא ביטאה את הביטחון שהיא הרגישה -שמטפלים בה, שהיא לא נשארת באוויר ושהיא אינה לבד בתוך תהליך גדול ומורכב. בסוף, מעבר לבנייה, לתכנון ולפיקוח, זו בדיוק האחריות שאנחנו מקבלים על עצמנו: להיות שם בשביל בעלי הדירות לכל אורך הדרך.”