בהתחדשות עירונית קל לדבר על זכויות, תקנים וסעיפים – אבל האתגר האמיתי הוא לגרום לדברים באמת לזוז. מאחורי כל פרויקט עומדת קבוצה של אנשים עם חששות, ציפיות וחיים שלמים שממשיכים להתנהל במקביל, ובדיוק שם נבחנת ההצלחה האמיתית. בשיחה פתוחה וישירה, עו"ד רועי שובל מדבר על מה שלא כתוב בהסכמים: מומנטום, אמון, אחריות אישית והיכולת להוביל תהליך ארוך ומורכב עד קו הסיום  גם כשהמציאות משתנה תוך כדי תנועה.

אז מי אלה משרד עו"ד שובל יושע?
אנחנו מייצגים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובפינוי־בינוי אנחנו מייצגים בעלי דירות בלבד. 

המשרד הוקם על ידי עו"ד עמית יושע ועל ידי, בשנת 2007, וב-2008 נכנסנו לעולמות ההתחדשות העירונית. עם השנים זה הפך להיות העיסוק המרכזי שלנו, ובגדול בשנים האחרונות המשרד עושה רק התחדשות עירונית. מעבר אלינו יש עוד עורכי דין שכירים, מתמחים וצוות אדמיניסטרציה. אנחנו מלווים סדר גודל של כ-450 פרויקטים, מתוכם מעל 160 שכבר הגיעו לשלב ביצוע, וחלק גדול מהם כבר הושלמו. בתוך כל אלה כלולים גם מתחמי פינוי־בינוי שכבר אוכלסו אחרי בניית הדירות החדשות, כך שראינו את כל השלבים בתהליך, כולל הריסות, מסירות, ליווי בנקאי, שיבושים ודברים שקורים בדרך.

מה מבחינתך ה-DNA שמבדל אתכם כמשרד?
ראשית, אלה הוותק והיקפי הפעילות היחודיים שלנו כמשרד שמייצג רק בעלי דירות. הדבר השני הוא שעמית ואני עדיין מעורבים אישית בכל שלב של הפרויקט, במשאים ומתנים על ההסכם ועל הליווי, ובקשר עם הדיירים. אנחנו מביאים ניסיון משפטי, אבל גם הבנה של איך לוקחים קבוצת דיירים שהיא לא קבוצה הומוגנית, ומובילים אותה למסע משותף שהוא ארוך ולא פשוט, עם עליות ומורדות ואי־ודאות, עד שהם באמת סומכים עליך והולכים איתך.

זה נשמע שאתה לא רואה את עצמך רק כיועץ משפטי אלא הרבה מעבר.
אני עורך דין. זה מה שאני עושה כבר כמעט 25 שנים, ואני מביא את הצד המשפטי. אבל בהתחדשות עירונית להיות עורך דין טוב זה תנאי הכרחי, אבל  לא תנאי מספיק. אם אתה לא פותר את הבעיות שמסביב ולא דואג שהעגלה תתקדם גם במסלולים שלא קשורים ישירות לעבודה המשפטית, בסוף הפרויקט לא יצליח והלקוח לא יגיע לתוצאה שלשמה שכר את שירותיך. לפעמים פרויקט תקוע כי משהו שבכלל לא קשור לחלק המשפטי לא זז; מפרט לא עבר, מישהו לא אישר משהו, ואתה צריך לדאוג שגם זה יקרה. יש לנו שיטת עבודה של חיתוכים רוחביים, ואם פרויקט לא מתקדם אנחנו בודקים מה מעכב אותו, ואנחנו יודעים לגרום לדברים לזוז. אני לא יושב מול המחשב ומחכה לטיוטה כדי לתקן ולהחזיר. אני רואה את עצמי כעורך דין עם ערך מוסף, כגורם שמוביל ודוחף כדי שזה יקרה.

למה זה כל כך משמעותי כשמייצגים דיירים דווקא?
כי כשאתה מייצג חברה עסקית, יש צוות עובדים שמקבל משכורת ובא לעבודה כל יום  כדי לקדם פרויקטים. כשאתה מייצג בעלי דירות, הלקוחות שלך לא עובדים בפרויקט. זו נציגות של בעלי דירות שיש להם חיים, עבודה, משפחה, והם לקחו על עצמם עוד משימה. הם גם לא מקצוענים ולא אמורים לקום בבוקר ולעבוד בזה. לכן אתה, כעורך הדין שלהם וכמי שמנווט אותם, חייב להיות זה שדואג שהפרויקט יתקדם עבורם. לכן שוב, להיות עורך דין זה תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק.

בשנתיים האחרונות הענף עבר טלטלות. מה השינוי הכי גדול שאתה מרגיש?
השינוי המרכזי הוא שהענף התרגל לעבוד בסביבה של שוק עולה לאורך שנים, כמעט כל עסקה “הסתדרה” כי המחירים עלו והכל התיישר. בשנתיים האחרונות אנחנו חווים עצירה, ובמקומות מסוימים גם תחושה של שוק שלא רק שאינו עולה אלא אולי אפילו יורד. זה מחייב התאמות כדי שהעסקה תישאר כלכלית ותוכל לקרות. ה-State of mind שלי הוא שכשלקוחות באים ואומרים “אנחנו רוצים פינוי־בינוי”, הם קודם כל רוצים שיהיה פרויקט. ברור שהם רוצים עוד שני מטר, אבל קודם כל הם רוצים שזה יקרה. אם המציאות מאפשרת רק 18 ולא 20, עדיף שיהיה פרויקט מאשר שלא יהיה בכלל. מצד שני, כשבונים מנגנוני התאמות בהסכמים, אסור שזה יהפוך למנגנון אוטומטי שבו ליזם יש כוח להפחית תמורות בלי בקרה ובלי 'say' לדיירים, כי זה עלול לאפשר ניצול לרעה.

איך גט סטטוס נכנס אצלכם לתוך העבודה השוטפת?
בפרויקטים עם הרבה משתתפים יש דרגות שונות של מעורבות. יש דיירים שמאוד בתוך זה, יש כאלה שמתעניינים, ויש כאלה שלא מעורבים במיוחד, מסיבות שונות. כשהדיירים הפחות מעורבים פתאום צריכים לקבל החלטה או לחתום על משהו, הם לעיתים מרגישים שאינם מעורים בפרטים, ואז חושבים שחסרה שקיפות, משליכים על עצמם כל מיני סיפורי קיצון שהם קוראים בתקשורת, ונכנסים לחשדנות. גט סטטוס עוזר כי יש שקיפות לאורך כל התהליך, אפשר לראות גם אחורה מה קרה, הכל מאורגן במקום אחד, ויש מסמכים. גם אם הם לא קוראים הכל, עצם זה שזה מסודר, שקוף ושוויוני מייצר להם תחושת ביטחון ונוחות ומחבר אותם מחדש לתהליך.

ואיך שומרים על קשר אנושי כשיש גם מערכת וכלים דיגיטליים?
מהזווית שלי, הקשר האנושי הוא חלק מהיום־יום. היום כמעט לכל דייר יש נגישות לטלפון הנייד שלי, זה קורה בפועל, ואני מקבל פניות בוואטסאפ מדיירים שרוצים להבין איפה דברים עומדים. ואני תמיד אומר שרוב האנשים מחפשים תשומת לב במובן הטוב: לדעת שיש גורם מקצועי מנוסה שהם יכולים לסמוך עליו, שמכיר את הפרויקט שלהם ויודע מה קורה. אין לזה תחליף. אנשים רוצים לשמוע בקול שלך שאתה אומר להם “כן, אני שקט עם זה”. זה נכון במיוחד כשעובדים מול טווח גילאים רחב מאוד, כי ככל שאנשים יותר מבוגרים, הם מחפשים את המקום המרגיע והאנושי יותר.

אם היית יכול לבקש שינוי אחד קדימה שיקל על התחדשות עירונית – מה היית מבקש?
מעבר לקיצור תהליכי תכנון, הייתי רוצה אפשרות לסוג של ודאות תכנונית מוקדמת יותר, משהו מחייב יחסית שלא יזוז כל הזמן. הרבה דיירים שואלים שאלות בסיסיות כדי להחליט על החיים שלהם: כמה בניינים יהיו, כמה קומות, האם יהיה מסחר, איזה שימוש ציבורי יהיה מתחת לבית. הייתי רוצה יכולת לפנות לרשות ולקבל בתוך זמן קצר יחסית מסגרת תכנונית ברורה יותר, ואז שגם הרשות תעמוד מאחוריה ולא תשנה כיוון כל פעם שמתחלף צוות. זה לא עניין מסחרי, זה פשוט עניין של אנשים שרוצים לדעת איך תיראה דרך החיים שלהם.

טיפ אחד לנציגויות ובעלי דירות שרוצים לקדם פרויקט מהר ויעיל?
לקבל החלטות מהר ולא להתעכב חודשים על החלטות שבטווח הארוך הן לא דרמטיות. התחום הזה מבוסס מומנטום. כשגל מתחיל לרוץ, הכל מקבל קצב. כשמאבדים מומנטום, נוצרת דינמיקה תקועה. לבחור אנשי מקצוע טובים ולקדם, לא לעשות “כוכב נולד” אינסופי. היום יש הרבה מידע על ניסיון, דירוגים והמלצות, לא כזה מסובך להתקדם. ובאופן כללי, למרות החשדנות הטבעית, חוסר היושר בו אני נתקלתי בתחום הוא כמעט אפסי ביחס להיקף הפעילות. יש תפוחים רקובים, אבל הם לא הופכים את כל הערימה לרקובה, ולכן לא צריך לחשוש לקבל החלטות ולקדם פרויקט עם גורמים בעלי מוניטין והצלחות מוכחות.