לא רק לבנות מגדלים: למה בהתחדשות עירונית האמון חשוב לא פחות מהבטון

ענף ההתחדשות העירונית בישראל רגיל להתמודד עם בירוקרטיה, עיכובים, התנגדויות ושינויים תכנוניים. אבל השנים האחרונות - עם עליית הריבית, המחסור בכוח אדם והמצב הביטחוני המתמשך - הפכו גם את השחקנים הוותיקים בענף להרבה יותר זהירים, מחושבים ומדויקים.

במקביל, גם בעלי הדירות עצמם השתנו. אם בעבר רבים הסתפקו בהבטחה למרפסת או ממ״ד, היום יותר ויותר דיירים מבקשים להבין לעומק את המשמעות הכלכלית, התכנונית והאנושית של הפרויקט שהם עומדים להיכנס אליו. הם שואלים שאלות, דורשים שקיפות ומבינים שהתחדשות עירונית היא לא עסקה של שנה - אלא מערכת יחסים ארוכה ומורכבת.

רוית כוכבי ,סמנכ"לית תכנון ופתוח עיסקי בקבוצת צרפתי שמעון פוגשת את המציאות הזאת מדי יום. בראיון פתוח היא מספרת למה אי אפשר יותר “למכור חלומות”, איך המלחמה שינתה את תפיסת המגורים בישראל, מדוע ערים חייבות לחשב מסלול מחדש - ואיך דווקא מערכות שקיפות וניהול דיירים הפכו לכלי קריטי בבניית אמון לאורך הדרך.

מה כולל בפועל התפקיד שלך בתוך עולם ההתחדשות העירונית?
ניהול כל המערך החל משלב היזמות, בחינת הפרויקטים והמכרזים, ועד שלבי התכנון, הרישוי ותוכניות העבודה. בגלל שאנחנו גם יזמים וגם מבצעים, ההסתכלות שלנו חייבת להיות רחבה מאוד כבר מהרגע הראשון.
בעבר היה אפשר לראות בענף הפרדה יחסית ברורה בין מי שמתכנן לבין מי שמבצע. היום זה כבר כמעט בלתי
אפשרי. הפרויקטים מורכבים הרבה יותר  גם מבחינה הנדסית, גם מבחינת הרשויות וגם מבחינת הציפיות של בעלי הדירות. לכן כל החלטה תכנונית חייבת להיבחן מראש גם בראייה ביצועית.

אנחנו לא רוצים להגיע למצב שבו מוכרים לדיירים חלום יפה על הנייר, אבל אחר כך מגלים שהוא לא באמת ישים. התכנון חייב להיעשות מתוך הבנה עמוקה של הביצוע, של עלויות, של מגבלות שטח ושל המציאות בשטח. בסוף, האחריות שלנו היא לא רק להחתים פרויקט - אלא גם לדעת למסור אותו.


יש היום לא מעט חברות שפועלות בתחום ההתחדשות העירונית. מה מבחינתך מייחד את החברה בתוך השוק הזה? 
אני חושבת שה-DNA שלנו מתחיל בזה שאנחנו באמת חברת One Stop Shop - גם יזמית וגם מבצעת. מבחינתנו האחריות כלפי בעלי הדירות מלווה את הפרויקט כולו, משלב התכנון ועד מסירת המפתח. העובדה שאנחנו גם מתכננים וגם מבצעים מאפשרת לנו להסתכל על כל פרויקט בצורה מאוד פרקטית והנדסית כבר מהיום הראשון.

אנחנו לא מוכרים חלומות על הנייר, אלא מתכננים מתוך הבנה אמיתית של איך הפרויקט ייבנה בפועל, איך עומדים בלוחות זמנים ואיך שומרים על איכות גבוהה לאורך הדרך. זה יתרון משמעותי במיוחד בפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית.

כחברת ביצוע עם ניסיון של יותר מ-40 שנה, אנחנו מציבים לעצמנו רף גבוה של איכות, חדשנות וסטנדרט ביצוע. אנחנו כל הזמן מטמיעים טכנולוגיות מתקדמות כדי לייצר לדיירים מוצר טוב יותר - גם ברמת הבנייה וגם ברמת חוויית המגורים.

בסופו של דבר, כשחברה היא גם יזמית וגם החברה המבצעת, בעלי הדירות מקבלים שקט וביטחון שיש גוף אחד שרואה את כל התמונה בצורה הוליסטית ולוקח אחריות מלאה על הפרויקט - משלב הרעיון ועד שלב המסירה. זה בדיוק המודל שאנחנו מאמינים בו ופועלים לפיו בצרפתי שמעון.

״הטכנולוגיה שינתה את הדרך שבה בונים - אבל גם את הדרך שבה דיירים מצפים לקבל מידע”

עד כמה הטכנולוגיה שינתה את עולם ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות?
ענף הבנייה נחשב במשך שנים לענף די מסורתי ושמרני, אבל בשנים האחרונות הטכנולוגיה נכנסה כמעט לכל שלב בתהליך - מהתכנון ועד הביצוע והמסירה.
היום אפשר לרדת לרזולוציות הרבה יותר גבוהות, לנהל מידע בצורה הרבה יותר מדויקת ולהקטין טעויות כבר בשלבים מוקדמים. זה משפיע גם על איכות הבנייה עצמה וגם על היכולת לנהל פרויקטים מורכבים בצורה יעילה יותר.

אבל השינוי הוא לא רק מקצועי־הנדסי. גם בעלי הדירות השתנו. אנשים רגילים היום לקבל מידע בזמן אמת כמעט על כל דבר בחיים שלהם, והם מצפים לאותה רמת שקיפות גם בפרויקט שנמשך שנים. הם רוצים לדעת מה קורה, איפה הדברים עומדים ומה צפוי בהמשך.
בעיניי, זה אחד השינויים הכי משמעותיים בענף - המעבר ממערכת שעבדה הרבה על אמון כללי והבטחות, למערכת שבה דיירים רוצים להבין את התמונה המלאה בצורה ברורה ומסודרת.”

המצב הביטחוני שינה את הגישה של בעלי דירות להתחדשות עירונית?
אם פעם ממ״ד היה נתפס אצל חלק מהאנשים כתוספת נוחות, היום כולם מבינים שזה צורך בסיסי. אנשים שחיים בבניינים בלי מיגון חוו בשנתיים האחרונות מציאות אחרת לגמרי , לרוץ למקלט עם ילדים באמצע הלילה, לרדת כמה קומות, להיות תלויים בבניין אחר או במרחב ציבורי.
אנחנו רואים היום גם בניינים יחסית חדשים, בני שבע או שמונה קומות, שמתחילים להבין שהפתרונות הישנים כבר לא מתאימים למציאות הישראלית. יש בניינים עם מקלט בקומת קרקע או במינוס אחד, ופתאום הדיירים מבינים שזה לא באמת נותן מענה אמיתי בשגרה הביטחונית שאנחנו חיים בה.

אני חושבת שגם הרשויות מתחילות להבין את זה, אפילו אם עדיין לא בקצב שהשוק צריך. ההתחדשות העירונית כבר לא יכולה להיות מיועדת רק לבניינים מאוד ישנים או לשיכונים נמוכים. המציאות מחייבת הסתכלות רחבה הרבה יותר.
בסוף, עבור הרבה מאוד משפחות, דירה חדשה עם ממ״ד היא כבר לא שדרוג - אלא תחושת ביטחון בסיסית.”

 

נראה שגם הדיירים עצמם הפכו הרבה יותר מודעים וביקורתיים. את מרגישה את זה?
אנשים היום שואלים הרבה יותר שאלות, בודקים לעומק ומבינים שהתחדשות עירונית היא תהליך מורכב מאוד. פעם היה קל יותר לייצר התלהבות סביב הבטחות גדולות. היום דיירים רוצים להבין איך הדברים עובדים בפועל.
מצד אחד זה מבורך, כי זה מייצר שיח הרבה יותר מקצועי ואחראי. מצד שני, זה גם מחייב את כל אנשי המקצוע להיות הרבה יותר מדויקים. אי אפשר לבוא עם סיסמאות.
אני תמיד אומרת שגם דיירים צריכים להבין שהם נכנסים למסע ארוך. זה לא תהליך של חודשיים ולא שנה. יהיו בדרך עיכובים, בירוקרטיה, שינויים ואתגרים - חלקם בכלל לא תלויים ביזם.

צריך לזכור שעבור רוב בעלי הדירות, זו לא עוד עסקה - אלא תהליך שהם עוברים פעם אחת בחיים. הם לא מכירים את הבירוקרטיה, את לוחות הזמנים או את המורכבות של הענף, ולכן הרגישות, הזמינות והשקיפות הופכות לחלק בלתי נפרד מהניהול של הפרויקט.

לכן בעיניי, הדבר הכי חשוב הוא לא רק מה כתוב בהסכם, אלא להבין מי עומד מולך לאורך הדרך. כי בסוף, גם כשהכול נראה מושלם על הנייר, יהיו רגעים מורכבים - והשאלה היא האם יש לך פרטנר שאתה סומך עליו.

“שקיפות מורידה התנגדויות הרבה יותר מהר מכל הבטחה”

עד כמה מערכות כמו גט סטטוס משפיעות היום על ניהול הפרויקטים והקשר עם הדיירים?
זה הפך להיות כלי מאוד משמעותי. בפרויקטים של התחדשות עירונית יש המון מידע - פרוטוקולים, עדכונים, מסמכים, הסכמים, החלטות תכנוניות, לוחות זמנים. בלי מערכת מסודרת, מאוד קל להגיע למצב של ‘טלפון שבור’.
מערכות כמו גט סטטוס  מאפשרות לרכז את כל המידע במקום אחד, כך שלדיירים יש גישה רציפה ושקופה למה שקורה בפרויקט. מבחינתי, זה לא רק עניין טכנולוגי  זה עניין של אמון.
כשדייר מרגיש שהמידע פתוח בפניו, שהכול מתועד ושאין מה להסתיר ממנו, רמת המתח והחשדנות יורדת משמעותית. זה לא אומר שאין שאלות או חששות, אבל השיח הופך להרבה יותר ענייני ואיכותי.

הדבר היפה הוא שהטכנולוגיה דווקא מפנה מקום ליותר אנושיות. במקום לבזבז את רוב השיחות על ‘איפה הדברים עומדים’, אפשר לדבר באמת על הצרכים של הדיירים, על החששות שלהם ועל הפתרונות שמתאימים להם. זה משנה לגמרי את איכות הקשר.

“לא כל פרויקט באמת יכול לצאת לפועל - וצריך להגיד את זה ביושר”

בשוק כל כך תחרותי, כמה קשה להגיד לדיירים שפרויקט מסוים פשוט לא ישים?
מאוד קשה, אבל זה חלק מהאחריות שלנו. לא כל עסקה שנראית טוב על הנייר באמת יכולה להתקיים במציאות. לפעמים המדיניות העירונית עדיין לא בשלה, כולל מקרים שבהם פרויקט יכול לעבוד רק בהסתכלות רחבה יותר  למשל כשמצרפים בניינים או חלקות נוספות. לפעמים דיירים רוצים לקדם רק את הבניין שלהם, אבל מבחינה תכנונית וכלכלית זה פשוט לא מספיק כדי לייצר פרויקט נכון ובר־ביצוע. בעיניי, חלק מהיושרה המקצועית הוא לדעת לשקף את זה כבר בתחילת הדרך, גם אם זו לא תמיד התשובה שבעלי הדירות רוצים לשמוע.

הכי קל להגיד לדיירים ‘יהיה בסדר’, אבל בסוף אם אין היתכנות אמיתית - זה יתפוצץ בהמשך הדרך. ואז הנזק הרבה יותר גדול.
לכן אני חושבת שהיום בעלי דירות צריכים לחפש פחות הבטחות ויותר יושרה מקצועית. להבין האם מי שיושב מולם באמת מציג להם את המציאות כמו שהיא — גם כשהיא פחות נוצצת.
אנחנו למשל לא לוקחים כל פרויקט שמגיע אלינו. יש מקרים שבהם אנחנו אומרים בצורה ברורה: בתנאים הנוכחיים זה לא יכול לעבוד. אולי בעתיד כן, אולי אם יצטרפו עוד בניינים, אבל כרגע לא. בעיניי, זו בדיוק המשמעות של שקיפות אמיתית.”

אם היית צריכה לתת היום טיפ אחד לבעלי דירות או לנציגויות - מה הוא היה?
לא לחפש רק את ההבטחה הכי גדולה או את ההסכם הכי נוצץ. בסוף, בפרויקטים של התחדשות עירונית, מה שבאמת קובע הוא השותפות לדרך.

הסכם הוא חשוב מאוד, ברור. אבל הוא לא חזות הכול. לאורך השנים יהיו המון סיטואציות שלא כתובות במדויק בחוזה - ושם נכנסת מערכת היחסים בין הדיירים לבין היזם, היועצים ואנשי המקצוע.

אני תמיד אומרת לדיירים: תשאלו שאלות. תבינו אם מה שמבטיחים לכם באמת מסתדר עם המציאות התכנונית, עם המדיניות העירונית ועם מה שקורה בשטח. אל תסתפקו בסיסמאות.
ובמקביל, גם הדיירים עצמם צריכים להיות מעורבים. אי אפשר להיכנס לפרויקט כזה ולהגיד ‘היזם כבר יסתדר’. ככל שהנציגות מגובשת יותר, ככל שיש יותר שקיפות ותקשורת נכונה - כך גדל הסיכוי לצלוח גם את התקופות המאתגרות בדרך.

“בסוף, התחדשות עירונית היא מרתון. יהיו קשיים, יהיו עיכובים, יהיו רגעים מתסכלים. אבל אם יש אמון בין הצדדים, הרבה יותר קל להתמודד עם הכול.