פרויקטי התחדשות עירונית נחשבים לאחת ההזדמנויות הגדולות ביותר לשדרוג איכות החיים של דיירי בניינים ישנים. עם זאת, מדובר בתהליך מורכב, שמחייב שיתוף פעולה בין עשרות ולעיתים מאות בעלי דירות – לכל אחד מהם אינטרסים, צרכים וציפיות משלו. לכן, השאלה האם נדרשת הסכמה מלאה, ומה עושים עם מי שמתנגד, היא מהותית להצלחת כל פרויקט.

האם נדרשת הסכמה מלאה?

באופן אידיאלי, כל בעלי הדירות חותמים על ההסכם מול היזם. זה יוצר ודאות משפטית וכלכלית, מחזק את ביטחון היזם והמשקיעים, ומפחית סיכונים לעיכובים ולסכסוכים עתידיים.

אבל המחוקק בישראל הבין שכמעט בלתי אפשרי להגיע ל־100% הסכמה, ולכן קבע רוב מיוחד שמספיק לקידום:

• בפינוי־בינוי – נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים.

• בתמ״א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) – מספיקים 2/3 מהדיירים.
  
  

הרוב הזה לא נבחר במקרה: הוא משקף איזון בין זכות הקניין של היחיד לבין טובת הכלל, תוך ניסיון למנוע מצב שבו דייר אחד או שניים מחזיקים את כל הפרויקט "בבן ערובה".

מי נחשב דייר סרבן?

דייר שלא מצטרף לפרויקט נקרא לעיתים "דייר סרבן", אך חשוב להבין: לא כל סירוב הוא בהכרח בעייתי או לא לגיטימי.

סרבן מוצדק

מדובר במצב שבו לדייר יש טענות ענייניות ומבוססות:

• התמורה המוצעת לו אינה הוגנת ביחס לדיירים אחרים.

• הדירה החדשה פוגעת באיכות חייו (לדוגמה: מעבר מקומת קרקע לדירה גבוהה ללא פתרון מותאם).

• קיימת פגיעה ממשית בזכויותיו הקנייניות או ברמת החיים הצפויה.

במקרים כאלה, הסירוב שלו נחשב מוצדק, והחוק דורש מהיזם והדיירים האחרים למצוא פתרון מותאם – תוספת תמורה, שינוי תכנון או הסדר אחר.

סרבן חסר הצדקה

לעומת זאת, ישנם דיירים שמסרבים מסיבות שאינן ענייניות – לדוגמה:

• רצון לקבל יותר מיתר הדיירים ("סחטנות").

• אינטרסים אישיים או עסקיים שלא קשורים לפרויקט.

• התנגדות עקרונית לכל שינוי.

במצב כזה, החוק מכיר בכך שמדובר בסרבנות חסרת תום לב. במקרה כזה, שאר הדיירים רשאים להגיש תביעה בבית המשפט. אם הסירוב הוכרז כבלתי מוצדק, ניתן לחייב את הדייר לחתום ואף להטיל עליו פיצוי כספי לשאר הדיירים בגין הנזקים שנגרמו מהעיכוב.

מה אומר החוק?

המסגרת המשפטית לנושא הזה נקבעה ב־חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ו–2006 ובתיקונים שנוספו אליו לאורך השנים. החוק מגדיר:

• מהו רוב מספיק לקידום פרויקט.

• מהן הסנקציות האפשריות על דיירים סרבנים.

• איך ניתן להוכיח שהסירוב מוצדק או לא מוצדק.
  
  

במקביל, בתי המשפט פסקו בעשרות מקרים שונים בנוגע לדיירים סרבנים. הפסיקה מגבשת אמות מידה ברורות: אם הסירוב מבוסס על נזק ממשי, הוא מוגן; אם לא – ניתן לראות בו חוסר תום לב.

איך מתמודדים עם התנגדויות מראש?

המפתח הוא ניהול נכון ושקיפות מלאה כבר מהשלבים הראשונים:

1. ליווי משפטי מקצועי – עורך דין מנוסה מטעם הדיירים יוודא שהתמורה הוגנת ושאין עיוותים בין הדירות.

2. דיאלוג פתוח – חשוב לקיים אסיפות דיירים תכופות, להסביר את התהליך ולענות על חששות.

3. שיתוף אנשי מקצוע – מפקח או שמאי מטעם הדיירים יכולים להרגיע חששות על שווי התמורה והביצוע בפועל.

4. הקשבה לצרכים אישיים – התאמות אישיות (כמו פתרון לנגישות לקשישים או פיצוי לדירת גן) מונעות התנגדויות עתידיות.

סיכום

לא כל הדיירים חייבים לחתום כדי לקדם פרויקט התחדשות עירונית – אך ככל שיש יותר חתימות, התהליך יציב, מהיר ובטוח יותר.
החוק בישראל מספק מנגנונים ברורים להתמודדות עם דיירים סרבנים: הוא מגן על מי שמעלה טענות מוצדקות, ומצד שני מאפשר להתמודד משפטית עם מי שמעכב ללא סיבה עניינית.

בסופו של דבר, הצלחת הפרויקט תלויה לא רק בחוק אלא גם ביכולת לבנות אמון, שקיפות ושיתוף פעולה. ככל שהדיירים מרגישים שמקשיבים להם, שהם מקבלים תמורה הוגנת ושיש מי שמגן עליהם – כך פוחת הצורך להתמודד עם סרבנות, והפרויקט מתקדם לעבר מטרה משותפת: בית חדש, בטוח ומודרני לכלל הדיירים.