כניסה לפרויקט של פינוי־בינוי או תמ״א 38 היא החלטה גדולה: הדיירים מוסרים את דירתם הקיימת ליזם ומחכים מספר שנים לדירה חדשה. כדי להבטיח שהזכויות והביטחון האישי של כל דייר ישמרו לאורך התהליך, החוק מחייב את היזם לספק ערבויות וביטחונות. אלו מהווים את רשת ההגנה של הדיירים לכל אורך הדרך

ערבות חוק מכר

• הערבות המרכזית ביותר והבסיס לכל פרויקט.

• ניתנת לכל דייר עם החתימה על ההסכם, ומבטיחה כי יקבל את הדירה החדשה שהובטחה לו (או את שוויה הכספי) גם במקרה שבו היזם ייקלע לקשיים או יפסיק את פעילותו.

• הערבות מונפקת על ידי בנק מלווה או חברת ביטוח, והיא חובה על פי חוק המכר (דירות), התשל״ג–1973.

ערבות בנקאית וליווי פיננסי

• הפרויקט מתבצע תחת פיקוח של בנק מלווה.

• הבנק מוודא שכל הכספים שמוזרמים לפרויקט מיועדים לבנייה עצמה, ומספק לדיירים ערבות בנקאית.

• המשמעות: גם אם היזם חלילה יקרוס, הבנק מחויב להשלים את הפרויקט או לפצות את הדיירים בהתאם לערבות.

דמי שכירות בזמן הפינוי

• בזמן שהבניין הישן נהרס ונבנה מחדש, הדיירים אינם יכולים לגור בדירתם.

• היזם מחויב לספק להם מימון מלא של שכר דירה חלופי עד למסירת הדירות החדשות.

• גובה השכירות נקבע בהסכם מול הדיירים, לרוב לפי מחירי השוק באזור, ומוצמד למדד כדי לשמור על ערכו.

• לרוב נכללות גם הוצאות נלוות כגון תשלום על הובלות ולעיתים דמי תיווך.

ערבות בדק ואחריות לאחר מסירה

• לאחר סיום הבנייה וקבלת המפתח, עשויות להתגלות תקלות וליקויי בנייה.

• החוק מחייב את היזם להעניק תקופת בדק ואחריות – הנעה בין שנה ל־7 שנים בהתאם לסוג הליקוי (לדוגמה: שנה לצבע, 3 שנים לאיטום, 7 שנים לשלד).

• ערבות זו מבטיחה שכל תיקון נדרש יבוצע על חשבון היזם, ולא על חשבון הדיירים.

ערבות לרישום זכויות

• ערבות נוספת נוגעת להבטחת רישום הדירות החדשות על שם הדיירים בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.

• הערבות מבטיחה שהבעלות בדירות החדשות תוסדר משפטית, ולא תישאר "תלויה באוויר".
  
  

לסיכום

הערבויות והביטחונות אינם “תוספת נחמדה” – הם הלב של ההגנה על בעלי הדירות.
בכל פרויקט התחדשות עירונית הדיירים זכאים ל:

• ✅ ערבות חוק מכר

• ✅ ערבות בנקאית וליווי פיננסי

• ✅ דמי שכירות מלאים בזמן הפינוי

• ✅ ערבות בדק ואחריות לתיקונים

• ✅ ערבות לרישום זכויות בטאבו
  
  

לפני חתימה על הסכם עם יזם חשוב לוודא שכל הערבויות הללו קיימות, ברורות ומוגנות משפטית – ורצוי בליווי עורך דין מטעם הדיירים.