1/5/2026

כך נקבעות התמורות לדיירים בפינוי־בינוי: מה כולם מקבלים ומה משתנה מדירה לדירה?

רמת קושי: מתחיל⏱️ 3 דק
Guide Banner

בפרויקטי התחדשות עירונית – פינוי־בינוי או תמ"א 38 – אחד הנושאים המרכזיים שמטרידים את הדיירים הוא נושא השוויון בתמורות. טבעי שכל אחד רוצה לדעת: האם כולם יקבלו בדיוק אותו הדבר, או שלדירות שונות יש זכויות שונות?

הבסיס המשותף לכולם

ברוב הפרויקטים, ישנו "קו תחתון" ברור של תמורות שהיזם מתחייב להעניק לכל בעלי הדירות בבניין:

  • דירה חדשה וגדולה יותר – בדרך כלל תוספת של כ־12–25 מ"ר ביחס לשטח הדירה הישנה. במקרים רבים מדובר בחדר נוסף או בהגדלה של החללים המרכזיים.

  • מרפסת שמש – כיום נחשב לסטנדרט מחייב. שטח המרפסת נע לרוב בין 12 ל־15 מ"ר, ולעיתים אף יותר.

  • חניה פרטית אחת לפחות – לרוב תת־קרקעית, בהתאם לדרישות התכנון המודרניות ולמצוקת החניה בערים.

  • מחסן – שטח אחסון פרטי, המהווה תוספת ערך ונוחות.

אלו ארבעת המרכיבים שנחשבים ל"מינימום המובטח" בכל פרויקט, והם מופיעים ברוב הסכמי הפינוי־בינוי והתמ"א.

אז איפה מתחילים ההבדלים?

למרות הרצון להבטיח שוויון מלא, לא כל הדירות הישנות שוות בערכן. לכן, התמורות אינן תמיד זהות, ונהוג לבצע התאמות פרטניות:

  1. תוספות ייחודיות קיימות

    • דירות עם גינה צמודה, מרפסת חריגה או הרחבה שנעשתה בעבר, שוות יותר מדירות "סטנדרטיות".

    • בפרויקטים חדשים קשה לשחזר תוספות כאלה, ולכן בעלי הדירות הללו מקבלים לרוב פיצוי אחר: תוספת מ"ר נוספת מעבר לסטנדרט, חניה נוספת או אפילו דירה בקומה גבוהה יותר עם ערך שוק גבוה יותר.

  2. קומה ומיקום

    • ערכה של דירה בקומה גבוהה עם נוף פתוח שונה מדירת קרקע או דירה מול קיר בניין סמוך.

    • כדי לשמור על איזון, ייתכן שהיזם יציע פיצוי מופחת יותר לדירה שנהנתה ממיקום מעולה, לעומת דירה בקומת קרקע שתזכה לתוספת מעט גדולה יותר.

  3. שווי כלכלי של הנכס

    • יזמים נעזרים לעיתים בשמאי מקרקעין כדי להעריך את ערכן היחסי של הדירות בבניין.

    • הערכה זו מאפשרת לייצר תמורה הוגנת שמגלמת את השווי של כל נכס, תוך שמירה על "משחק סכום אפס" שבו סך כל התמורות נשאר במסגרת הכלכלית של הפרויקט.

  4. צרכים ייחודיים של הדיירים

    • לעיתים מתבצעים התאמות על בסיס אישי, לדוגמה: הקצאת חניה נגישה לדייר עם מוגבלות, או דירה בקומה נמוכה עבור קשישים. גם כאן מדובר על חלק מהמו"מ ועל רצון ליצור שביעות רצון כללית.

למה זה חשוב?

המפתח להצלחת פרויקט התחדשות עירונית הוא הסכמה רחבה של הדיירים. לכן, מצד אחד יש קו אחיד של תמורות שמבטיח שכל דייר יקבל דירה מודרנית, ראויה ומשודרגת; מצד שני יש מקום להתאמות שמבטאות את הערך המיוחד של דירות מסוימות. האיזון הזה – בין אחידות לבין התאמה אישית – נבחן בקפדנות על ידי יזמים, עיריות ולעיתים גם גופים מפקחים (כמו ועדות מקומיות), כדי לוודא שאין אפליה או פגיעה בהוגנות.

לסיכום

לא כל הדיירים מקבלים בדיוק את אותו הדבר. הבסיס המשותף – דירה גדולה יותר, מרפסת, חניה ומחסן – קיים עבור כולם, אך מעליו נעשות התאמות לפי המיקום, השווי הכלכלי והתוספות הייחודיות שהיו בדירה הישנה. המטרה הסופית היא שכל אחד מהדיירים ירגיש שהתמורה שקיבל הוגנת ביחס לנכס המקורי שלו, ושכולם יחד ירוויחו דירות חדשות, בטוחות ונוחות יותר.

המדריך הושלם

ברכות! השלמת "כך נקבעות התמורות לדיירים בפינוי־בינוי: מה כולם מקבלים ומה משתנה מדירה לדירה?"

מדריכים אחרים בנושא זה

Guide banner
מתחיל
⏱️ 3 דק

מה לוחות הזמנים הצפויים – מהרגע שאנחנו מתארגנים ועד קבלת המפתח?

פרויקטי התחדשות עירונית – פינוי־בינוי ותמ״א 38 – הם מסע מורכב שכולל שלבים משפטיים, תכנוניים וביצועיים. דיירים רבים שואלים: כמה זמן זה באמת ייקח עד שנקבל את המפתח לדירה החדשה?התשובה משתנה בין פרויקט לפרויקט, אך ניתן להציג מסגרת זמנים ממוצעת, שתיתן תמונה ריאלית. שלב 1: התארגנות ובחירת נציגות (3–6 חודשים) הדיירים מתאגדים וממנים נציגות מוסכמת. מתבצעת פנייה ליזמים שונים לקבלת הצעות. נבדקים ההסכמים, תנאי התמורה והערבויות. בשלב זה חשוב לבחור גם עו״ד מלווה מטעם הדיירים. שלב 2: בחירת יזם וחתימה על הסכם (6–12 חודשים) מתקיימות פגישות עם יזמים, ניהול משא ומתן והשוואת הצעות. נחתם הסכם פינוי־בינוי או תמ״א 38 עם רוב הדיירים (80% בפינוי־בינוי, 66% בתמ״א). עו״ד הדיירים מוודא שההסכם כולל ערבויות ולוחות זמנים. שלב 3: קידום תכניות והיתרים (2–3 שנים) היזם מכין תכניות אדריכליות ומגיש אותן לוועדה המקומית והמחוזית. מתבצע תהליך סטטוטורי הכולל התנגדויות, דרישות עירייה, אישורי תשתיות. זהו השלב הארוך ביותר – לעיתים אף מעל 3 שנים, תלוי בעירייה ובמורכבות התכנונית. שלב 4: ליווי פיננסי וערבויות (3–6 חודשים) לאחר אישור התכניות, היזם מסדיר ליווי בנקאי. הדיירים מקבלים ערבויות חוק מכר וערבויות נוספות. רק אז ניתן לצאת לביצוע בפועל. שלב 5: פינוי הדיירים והריסה (3–6 חודשים) הדיירים עוברים לשכירות חלופית במימון היזם. מתבצעת הריסת הבניין הקיים והכנת השטח. שלב 6: בנייה (2.5–3.5 שנים) שלב הבנייה עצמה נמשך לרוב בין שנתיים וחצי לשלוש וחצי שנים, תלוי בגודל הפרויקט ובמורכבות ההנדסית.במהלך התקופה הדיירים מקבל...

שלב הארגון05/01/2026
Guide banner
מתחיל
⏱️ 3 דק

מה הערבויות והביטחונות שנקבל בפרויקט התחדשות עירונית?

כניסה לפרויקט של פינוי־בינוי או תמ״א 38 היא החלטה גדולה: הדיירים מוסרים את דירתם הקיימת ליזם ומחכים מספר שנים לדירה חדשה. כדי להבטיח שהזכויות והביטחון האישי של כל דייר ישמרו לאורך התהליך, החוק מחייב את היזם לספק ערבויות וביטחונות. אלו מהווים את רשת ההגנה של הדיירים לכל אורך הדרך ערבות חוק מכר הערבות המרכזית ביותר והבסיס לכל פרויקט. ניתנת לכל דייר עם החתימה על ההסכם, ומבטיחה כי יקבל את הדירה החדשה שהובטחה לו (או את שוויה הכספי) גם במקרה שבו היזם ייקלע לקשיים או יפסיק את פעילותו. הערבות מונפקת על ידי בנק מלווה או חברת ביטוח, והיא חובה על פי חוק המכר (דירות), התשל״ג–1973. ערבות בנקאית וליווי פיננסי הפרויקט מתבצע תחת פיקוח של בנק מלווה. הבנק מוודא שכל הכספים שמוזרמים לפרויקט מיועדים לבנייה עצמה, ומספק לדיירים ערבות בנקאית. המשמעות: גם אם היזם חלילה יקרוס, הבנק מחויב להשלים את הפרויקט או לפצות את הדיירים בהתאם לערבות. דמי שכירות בזמן הפינוי בזמן שהבניין הישן נהרס ונבנה מחדש, הדיירים אינם יכולים לגור בדירתם. היזם מחויב לספק להם מימון מלא של שכר דירה חלופי עד למסירת הדירות החדשות. גובה השכירות נקבע בהסכם מול הדיירים, לרוב לפי מחירי השוק באזור, ומוצמד למדד כדי לשמור על ערכו. לרוב נכללות גם הוצאות נלוות כגון תשלום על הובלות ולעיתים דמי תיווך. ערבות בדק ואחריות לאחר מסירה לאחר סיום הבנייה וקבלת המפתח, עשויות להתגלות תקלות וליקויי בנייה. החוק מחייב את היזם להעניק תקופת בדק ואחריות – הנעה בין שנה ל־7 שנים בהתאם לסוג הליקוי (לדוגמה: שנה לצבע, 3 שנים לאיטום, 7 שנים לשלד). ערבות זו מבטיחה...

שלב הארגון05/01/2026
Guide banner
מתחיל
⏱️ 3 דק

איך נדע שהפרויקט באמת יצא לפועל ולא יישאר על הנייר?

פרויקטים של התחדשות עירונית – פינוי־בינוי ותמ״א 38 – מציעים לדיירים הזדמנות לקבל דירה חדשה ומשודרגת ללא עלות ישירה. אך לצד הפוטנציאל, קיים גם חשש: האם הפרויקט אכן יקרה בפועל, או שיישאר בגדר חלום על הנייר? כדי להקטין את הסיכון ולוודא שהפרויקט יצא לדרך, חשוב לשים לב למספר נקודות מפתח. 1. בחירת יזם מנוסה ויציב היזם הוא מנוע הפרויקט. יזם בעל ניסיון, גב כלכלי ומוניטין מוכח יודע להתמודד עם חסמים ולסיים פרויקטים.מה לבדוק? אילו פרויקטים סיים בפועל (ולא רק יזם עליהם חתימות). האם הדיירים בפרויקטים קודמים מרוצים. האם קיימות תביעות או סכסוכים משפטיים נגד החברה. 2. ליווי בנקאי וערבויות פרויקט שלא מקבל ליווי בנקאי מסודר נמצא בסיכון גבוה יותר להיתקע.מה חשוב? קיומו של בנק מלווה שמפקח על הכספים. קבלת ערבות חוק מכר וערבויות נוספות. ודאות שהיזם מסוגל לממן את שלבי התכנון והביצוע. 3. קידום סטטוטורי מול הרשויות רבים מהפרויקטים נתקעים בשלב התכניות וההיתרים.מה לבדוק? האם הוגשה תכנית לוועדה המקומית/מחוזית. האם קיימת תמיכה עקרונית מהרשות המקומית. האם יש חסמים תכנוניים – למשל התנגדויות של שכנים, בעיות תשתית או סתירות בתב״ע. 4. חתימות הדיירים ללא רוב משמעותי של חתימות הדיירים – הפרויקט לא יוכל להתקדם.מה חשוב? האם נחתם הסכם עם לפחות 80% מהדיירים (בפינוי־בינוי) או 66% (בתמ״א 38). האם קיימת שקיפות מול כלל בעלי הדירות. האם עורך דין מלווה את הדיירים ומוודא שההסכמים מחייבים. 5. חוזה ברור ומנגנוני אכיפה חוזה מפורט עם לוחות זמנים מחייבים הוא כלי חשוב למניעת "פרויקטים תקועים".מה לכלול? מועדים ברורים להגשת בקשה להיתר, קבלת ...

שלב הארגון05/01/2026