1/5/2026

כמה מ"ר אקבל בדירה החדשה? האם אקבל גם מחסן, חניה או מרפסת? ומה באמת חשוב לדעת?

רמת קושי: מתחיל⏱️ 3 דק
Guide Banner

כאשר דיירים נכנסים לפרויקט של פינוי־בינוי או תמ"א 38, אחת הדאגות המרכזיות היא מה יישאר להם בסוף: מה יהיה גודל הדירה החדשה, האם תהיה להם חניה, מחסן או מרפסת? הנה מה שצריך לדעת – בהתבסס על מקורות משפטיים, תכנוניים ושמאיים בישראל.

1. גודל הדירה: תוספת מ”ר והיקף

  • ברוב הפרויקטים ניתנת תוספת שטח ניכרת לדירות — לרוב בין 10 ל־25 מ”ר מעבר לשטח המקורי. 

  • הדגמה: בדיווחים על פרויקטים שונים, הדירות החדשות כוללות תוספות של מספר מ”ר, באופן שמשפר את הנוחות הפנימית – סלון מרווח יותר, חללים יעודיים או פינת עבודה. 

  • חשוב לדעת: השטח שהדייר יקבל נקבע לא לפי נסח הטאבו בלבד, אלא לעיתים לפי מצב קיים בפועל — לדוגמה, מרפסות שנסגרו בדירה הישנה עשויות להיחשב כיום כחלק מהשטח. 

  • יחד עם זאת, לא כל פרויקט ייתן את אותה תוספת – זה תלוי בתמורה שהיזם התחייב לה, מגבלות תכנוניות בעיר, והיכולת הכלכלית של הפרויקט.

2. חניה: צורך כמעט בלתי נמנע

  • בפרויקטים רבים היום נכלל פתרון חניה כחלק מהתמורות — לרוב חניה תת־קרקעית פרטית לדירה אחת לפחות. 

  • בפרויקטים יוקרתיים או גדולים, לעיתים ניתן לקבל שתי חניות — אך זה לא מובטח בפרויקטים רגילים.

  • החניה מהווה לא רק נוחות, אלא רכיב משמעותי בערך הכלכלי של הדירה.

3. מחסן: סטנדרט נפוץ, אך לא תמיד מובטח

  • בפרויקטים של פינוי־בינוי נפוץ כי כל דירה תקבל מחסן פרטי – מרחב שימושי לאחסון חפצים עונתיים, ציוד ספורט וכו’.

  • המחסן מהווה תוספת חשובה לערך הנכס ומעשי בצורה של שימוש יומיומי.

  • עם זאת, לא בכל פרויקט כל דירה תקבל מחסן, במיוחד אם התנאים התכנוניים או הכלכליים אינם מאפשרים זאת – ולכן יש לדרוש זאת בהסכם בכתב.

4. מרפסת: בין סטנדרט לחוויה חיצונית

  • בפרויקטים רבים כיום דירות מקבלות מרפסת שמש בשטח מינימלי של כ־12 מ”ר לפחות. 

  • המרפסת משולבת כפרט מפתח בתכנון הדירה – לא רק כמרחב חיצוני אלא כרחבת מגורים פתוחה בחלק מהזמן.

  • כמו תמיד – לא כל מרפסת מובטחת — יש לבדוק בהסכם אם היא כלולה והאם בגודלה המובטח.

5. מה חשוב לוודא כדי להגן על הזכויות?

  • כל התמורות – גודל הדירה, חניה, מחסן, מרפסת – חייבות להופיע בהסכם כתוב ומפורט. חוסר בהירות או הבטחות בעל־פה עלולים לגרום לצרות בהמשך. 

  • עורך דין מייצג הדיירים חשוב מאוד לוודא שהתמורות משתקפות נכון בחוזה ולבקש סעיפים ברורים לפיצוי במקרה שלא יסופקו במלואם. 

  • בנוסף, כדאי לבדוק את הנהלים התכנוניים ומגבלות העירייה – האם יש זכויות בנייה עודפות שמותר לממש, האם יש מגבלות גובה, האם העירייה מאפשרת מחסנים ומרפסות בפרויקט הספציפי.

  • כדאי לעיין בהחלטות קודמות בעיר על פרויקטים דומים כדי להבין מה התקבל בעבר באזורך הקרוב.

לסיכום

בפרויקטי התחדשות עירונית התמורות לדיירים כוללות לרוב דירה גדולה ומודרנית יותר, חניה פרטית, מחסן ומרפסת – אך אין מדובר בסטנדרט אחיד. כל פרויקט מתוכנן בהתאם למגבלות התכנוניות, הכלכליות והעירוניות, ולכן חשוב שכל פרט יוגדר במדויק בהסכם הכתוב מול היזם. עורך דין מטעם הדיירים הוא הגורם שמבטיח שהתוספת במ"ר, החניה, המחסן והמרפסת לא יישארו בגדר הבטחות בלבד, אלא יהפכו למציאות.

המדריך הושלם

ברכות! השלמת "כמה מ"ר אקבל בדירה החדשה? האם אקבל גם מחסן, חניה או מרפסת? ומה באמת חשוב לדעת?"

מדריכים אחרים בנושא זה

Guide banner
מתחיל
⏱️ 3 דק

מה לוחות הזמנים הצפויים – מהרגע שאנחנו מתארגנים ועד קבלת המפתח?

פרויקטי התחדשות עירונית – פינוי־בינוי ותמ״א 38 – הם מסע מורכב שכולל שלבים משפטיים, תכנוניים וביצועיים. דיירים רבים שואלים: כמה זמן זה באמת ייקח עד שנקבל את המפתח לדירה החדשה?התשובה משתנה בין פרויקט לפרויקט, אך ניתן להציג מסגרת זמנים ממוצעת, שתיתן תמונה ריאלית. שלב 1: התארגנות ובחירת נציגות (3–6 חודשים) הדיירים מתאגדים וממנים נציגות מוסכמת. מתבצעת פנייה ליזמים שונים לקבלת הצעות. נבדקים ההסכמים, תנאי התמורה והערבויות. בשלב זה חשוב לבחור גם עו״ד מלווה מטעם הדיירים. שלב 2: בחירת יזם וחתימה על הסכם (6–12 חודשים) מתקיימות פגישות עם יזמים, ניהול משא ומתן והשוואת הצעות. נחתם הסכם פינוי־בינוי או תמ״א 38 עם רוב הדיירים (80% בפינוי־בינוי, 66% בתמ״א). עו״ד הדיירים מוודא שההסכם כולל ערבויות ולוחות זמנים. שלב 3: קידום תכניות והיתרים (2–3 שנים) היזם מכין תכניות אדריכליות ומגיש אותן לוועדה המקומית והמחוזית. מתבצע תהליך סטטוטורי הכולל התנגדויות, דרישות עירייה, אישורי תשתיות. זהו השלב הארוך ביותר – לעיתים אף מעל 3 שנים, תלוי בעירייה ובמורכבות התכנונית. שלב 4: ליווי פיננסי וערבויות (3–6 חודשים) לאחר אישור התכניות, היזם מסדיר ליווי בנקאי. הדיירים מקבלים ערבויות חוק מכר וערבויות נוספות. רק אז ניתן לצאת לביצוע בפועל. שלב 5: פינוי הדיירים והריסה (3–6 חודשים) הדיירים עוברים לשכירות חלופית במימון היזם. מתבצעת הריסת הבניין הקיים והכנת השטח. שלב 6: בנייה (2.5–3.5 שנים) שלב הבנייה עצמה נמשך לרוב בין שנתיים וחצי לשלוש וחצי שנים, תלוי בגודל הפרויקט ובמורכבות ההנדסית.במהלך התקופה הדיירים מקבל...

שלב הארגון05/01/2026
Guide banner
מתחיל
⏱️ 3 דק

מה הערבויות והביטחונות שנקבל בפרויקט התחדשות עירונית?

כניסה לפרויקט של פינוי־בינוי או תמ״א 38 היא החלטה גדולה: הדיירים מוסרים את דירתם הקיימת ליזם ומחכים מספר שנים לדירה חדשה. כדי להבטיח שהזכויות והביטחון האישי של כל דייר ישמרו לאורך התהליך, החוק מחייב את היזם לספק ערבויות וביטחונות. אלו מהווים את רשת ההגנה של הדיירים לכל אורך הדרך ערבות חוק מכר הערבות המרכזית ביותר והבסיס לכל פרויקט. ניתנת לכל דייר עם החתימה על ההסכם, ומבטיחה כי יקבל את הדירה החדשה שהובטחה לו (או את שוויה הכספי) גם במקרה שבו היזם ייקלע לקשיים או יפסיק את פעילותו. הערבות מונפקת על ידי בנק מלווה או חברת ביטוח, והיא חובה על פי חוק המכר (דירות), התשל״ג–1973. ערבות בנקאית וליווי פיננסי הפרויקט מתבצע תחת פיקוח של בנק מלווה. הבנק מוודא שכל הכספים שמוזרמים לפרויקט מיועדים לבנייה עצמה, ומספק לדיירים ערבות בנקאית. המשמעות: גם אם היזם חלילה יקרוס, הבנק מחויב להשלים את הפרויקט או לפצות את הדיירים בהתאם לערבות. דמי שכירות בזמן הפינוי בזמן שהבניין הישן נהרס ונבנה מחדש, הדיירים אינם יכולים לגור בדירתם. היזם מחויב לספק להם מימון מלא של שכר דירה חלופי עד למסירת הדירות החדשות. גובה השכירות נקבע בהסכם מול הדיירים, לרוב לפי מחירי השוק באזור, ומוצמד למדד כדי לשמור על ערכו. לרוב נכללות גם הוצאות נלוות כגון תשלום על הובלות ולעיתים דמי תיווך. ערבות בדק ואחריות לאחר מסירה לאחר סיום הבנייה וקבלת המפתח, עשויות להתגלות תקלות וליקויי בנייה. החוק מחייב את היזם להעניק תקופת בדק ואחריות – הנעה בין שנה ל־7 שנים בהתאם לסוג הליקוי (לדוגמה: שנה לצבע, 3 שנים לאיטום, 7 שנים לשלד). ערבות זו מבטיחה...

שלב הארגון05/01/2026
Guide banner
מתחיל
⏱️ 3 דק

איך נדע שהפרויקט באמת יצא לפועל ולא יישאר על הנייר?

פרויקטים של התחדשות עירונית – פינוי־בינוי ותמ״א 38 – מציעים לדיירים הזדמנות לקבל דירה חדשה ומשודרגת ללא עלות ישירה. אך לצד הפוטנציאל, קיים גם חשש: האם הפרויקט אכן יקרה בפועל, או שיישאר בגדר חלום על הנייר? כדי להקטין את הסיכון ולוודא שהפרויקט יצא לדרך, חשוב לשים לב למספר נקודות מפתח. 1. בחירת יזם מנוסה ויציב היזם הוא מנוע הפרויקט. יזם בעל ניסיון, גב כלכלי ומוניטין מוכח יודע להתמודד עם חסמים ולסיים פרויקטים.מה לבדוק? אילו פרויקטים סיים בפועל (ולא רק יזם עליהם חתימות). האם הדיירים בפרויקטים קודמים מרוצים. האם קיימות תביעות או סכסוכים משפטיים נגד החברה. 2. ליווי בנקאי וערבויות פרויקט שלא מקבל ליווי בנקאי מסודר נמצא בסיכון גבוה יותר להיתקע.מה חשוב? קיומו של בנק מלווה שמפקח על הכספים. קבלת ערבות חוק מכר וערבויות נוספות. ודאות שהיזם מסוגל לממן את שלבי התכנון והביצוע. 3. קידום סטטוטורי מול הרשויות רבים מהפרויקטים נתקעים בשלב התכניות וההיתרים.מה לבדוק? האם הוגשה תכנית לוועדה המקומית/מחוזית. האם קיימת תמיכה עקרונית מהרשות המקומית. האם יש חסמים תכנוניים – למשל התנגדויות של שכנים, בעיות תשתית או סתירות בתב״ע. 4. חתימות הדיירים ללא רוב משמעותי של חתימות הדיירים – הפרויקט לא יוכל להתקדם.מה חשוב? האם נחתם הסכם עם לפחות 80% מהדיירים (בפינוי־בינוי) או 66% (בתמ״א 38). האם קיימת שקיפות מול כלל בעלי הדירות. האם עורך דין מלווה את הדיירים ומוודא שההסכמים מחייבים. 5. חוזה ברור ומנגנוני אכיפה חוזה מפורט עם לוחות זמנים מחייבים הוא כלי חשוב למניעת "פרויקטים תקועים".מה לכלול? מועדים ברורים להגשת בקשה להיתר, קבלת ...

שלב הארגון05/01/2026