מה מגיע לדייר מבוגר בפינוי בינוי? ההבדלים מול שאר בעלי הדירות

מה מקבל בעל דירה רגיל בפרויקט פינוי בינוי?

התמורה הרגילה בפרויקט נקבעת בהסכם שבין בעלי הדירות ליזם. אין בחוק חבילת תמורה אחידה הכוללת תוספת קבועה של מטרים, חניה או מחסן בכל פרויקט.

בהתאם לתנאי העסקה ולמגבלות התכנון, התמורה עשויה לכלול:

• דירה חדשה בבניין שיוקם במסגרת הפרויקט.
• תוספת שטח לדירה.
• ממ״ד, מרפסת, חניה או מחסן.
• מימון מגורים חלופיים בתקופת הבנייה.
• ערבויות ובטוחות להבטחת התחייבויות היזם.
• הוצאות מעבר ורכיבים נוספים, ככל שנקבעו בהסכם.

היקף התמורה ומאפייני הדירה החדשה מושפעים מהתכנון המאושר, מכדאיות הפרויקט, משווי הדירה הקיימת ומההסכמות שנקבעו בהסכם. לכן לא נכון לקבוע שכל בעל דירה זכאי אוטומטית לתוספת של 12-25 מ״ר או לחניה.

מי נחשב דייר מבוגר (קשיש) לפי החוק?

ככלל, הזכאות מתחילה כאשר מתקיימים שני תנאים:

• בעל הדירה היה בן 70 לפחות במועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין עם אותו יזם.
• באותו מועד הוא התגורר בדירה במשך שנתיים לפחות.

המועד הקובע הוא מועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, ולא המועד שבו בעל הדירה עצמו חתם ולא מועד הפינוי בפועל.

לדוגמה, אם בעל הדירה היה בן 69 כאשר נחתמה העסקה הראשונה בבניין והגיע לגיל 70 רק לאחר מכן, הוא לא בהכרח יהיה זכאי לחלופות מכוח הגדרת הקשיש בחוק. בפרויקטים ותיקים או במקרים שבהם העסקה הראשונה נחתמה לפני שינויי החקיקה, יש לבדוק את הוראות התחולה באופן פרטני.

אילו חלופות יש לבעל דירה בן 70 עד 74?

בעל דירה העומד בתנאי הזכאות יכול לקבל את דירת התמורה הרגילה בפרויקט. נוסף על האפשרות הזאת, על היזם להציע לו לפחות חלופה אחת מתוך שלושה מסלולים.

חשוב להדגיש: בגילים אלה היזם רשאי לבחור איזה מהמסלולים הנוספים להציע. בעל הדירה אינו זכאי בהכרח לבחור באופן חופשי בין כל החלופות הקיימות בחוק.

מסלול ראשון: פתרון קבוע מחוץ לפרויקט

אם היזם בוחר להציע מסלול זה, בעל הדירה יוכל לבחור בין האפשרויות הבאות:

• מעבר לבית הורים או לבית אבות עד מועד הפינוי, בתוספת תשלומי איזון ככל שנדרשים להשלמת השווי.
• רכישת דירה חלופית על ידי היזם, בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה. אם בעל הדירה ביקש זאת, מיקום הדירה יהיה ככל האפשר בסמוך לדירתו הקיימת.
• קבלת סכום כסף בשווי המהוון של דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חלופית באמצעות מלוא הסכום או רובו.

הדירה החלופית או הסכום הכספי אמורים להימסר לא יאוחר ממועד פינוי הדירה הקיימת.

מסלול שני: שתי דירות

היזם יכול להציע שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה שבעל הדירה היה אמור לקבל.

אין מדובר בזכות לקבל תמורה כפולה, אלא בחלוקת אותו שווי בין שתי דירות. גם אין בחוק קביעה שהדירה השנייה מיועדת לבן משפחה, השימוש בה נתון לבעליה, בכפוף להסכם ולהוראות הדין.

מסלול שלישי: דירה קטנה ותשלום איזון

אפשרות נוספת היא לקבל דירה ששטחה קטן משטח דירת התמורה המקורית, לצד תשלום כספי המשלים את שווי התמורה.

חלופה זו יכולה להתאים לבעל דירה שאינו זקוק לדירה גדולה ומעדיף לקבל חלק מהתמורה בכסף.

מה משתנה מגיל 75?

לבעל דירה שהיה בן 75 ומעלה במועד הקובע והתגורר בדירה שנתיים לפחות עומדת הגנה רחבה יותר.

במקרה זה, על היזם להציע לו:

• את דירת התמורה הרגילה בפרויקט.
• אפשרות לבחור בין מעבר לבית הורים או לבית אבות, רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט או קבלת סכום כסף לצורך רכישת דירה חלופית.

כלומר, בניגוד לבעל דירה בן 70-74, לבעל דירה בן 75 ומעלה יש זכות לבחור בין שלוש החלופות הקבועות שבמסלול מחוץ לפרויקט.

היזם רשאי להציע לו גם שתי דירות או דירה קטנה בתוספת תשלום איזון, אך אינו חייב לעשות זאת.

הסדר דומה חל גם על בעל דירה המוגדר בחוק “חולה הנוטה למות”, בכפוף לעמידה בתנאים הרלוונטיים.

מהו השווי המהוון של דירת התמורה?

כאשר בעל הדירה מקבל דירה חלופית או סכום כסף כבר במועד הפינוי, הוא מקבל את התמורה מוקדם יותר מבעלי הדירות שממתינים להשלמת הפרויקט.

לכן החוק מתייחס ל“שווי מהוון” של דירת התמורה: השווי הנוכחי של דירה שהייתה אמורה להימסר בעתיד. כתוצאה מכך, שווי הדירה החלופית או סכום הכסף עשויים להיות נמוכים משווי דירת התמורה במועד שבו הפרויקט יושלם.

זהו אחד הסעיפים החשובים ביותר לבדיקה. יש לוודא בהסכם כיצד ייקבע השווי, מי יבצע את השומה, מהו מועד השומה ואיזה מנגנון יחול במקרה של מחלוקת.

אז מה בעצם ההבדל בין דייר רגיל לדייר מבוגר?

בעל דירה רגיל מקבל את התמורה שהוגדרה בהסכם הפרויקט, ובדרך כלל מפנה את דירתו, מתגורר בשכירות בתקופת הבנייה ועובר לדירת התמורה עם השלמת הפרויקט.

בעל דירה בן 70 ומעלה יכול, בתנאים הקבועים בחוק, לקבל גם הצעה למסלול תמורה חלופי. מגיל 75 מתחזקת זכות הבחירה שלו, והוא רשאי לבחור בפתרון קבוע מחוץ לפרויקט שיינתן עד מועד הפינוי.

ההבדל המרכזי אינו בהכרח בגובה התמורה, אלא בגמישות שניתנת לבעל הדירה ובאפשרות להימנע מהמתנה ממושכת ומשני מעברי דירה.

מה קורה אם היזם אינו מציע את החלופות הנדרשות?

כאשר בעל דירה קשיש עומד בתנאי החוק והיזם אינו מציע לו את החלופות שהוא מחויב להציע, סירובו של בעל הדירה לעסקה עשוי להיחשב סירוב סביר.

המשמעות היא שאי אפשר להניח אוטומטית שמדובר ב“דייר סרבן” רק משום שלא חתם על העסקה. לעומת זאת, אם היזם הציע את החלופות הנדרשות ובעל הדירה עדיין מסרב, סבירות הסירוב תיבחן לפי נסיבות המקרה ויתר הוראות החוק.

האם דמי השכירות בתקופת הבנייה פטורים ממס?

לפי נייר עמדה מקצועי מספר 04/2025 של רשות המסים, תשלומים המשקפים דמי שכירות שמקבל בעל דירה מהיזם כנגד פינוי דירתו ולתקופה המוגדרת בחוק אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות מהם מס במקור.

העמדה חלה גם כאשר הדירה הייתה מושכרת לצד שלישי לפני פינויה. עם זאת, יש לוודא שהתשלומים מוגדרים בהסכם כחלק מהתמורה עבור המגורים החלופיים ושהם עומדים בתנאים הרלוונטיים.

מה כדאי לבדוק לפני החתימה?

בעל דירה מבוגר ובני משפחתו צריכים לבדוק עם עורך הדין המייצג את בעלי הדירות:

• מה היה גילו של בעל הדירה במועד חתימת העסקה הראשונה בבניין.
• האם התקיים תנאי המגורים בדירה במשך שנתיים לפחות.
• לאיזו קבוצת זכאות הוא משתייך: גיל 70-74, גיל 75 ומעלה או מסלול הנוגע למצב רפואי.
• איזו חלופה היזם מחויב להציע ואילו חלופות מוצעות בפועל.
• האם מדובר בזכות בחירה של בעל הדירה או בחלופה שנבחרה להצעה על ידי היזם.
• כיצד יחושב השווי המהוון של דירת התמורה.
• מתי יימסרו הדירה החלופית או התשלום הכספי.
• אילו ערבויות ובטוחות יינתנו למימוש החלופה.
• מהן השלכות המס של החלופה שנבחרה.

כל חלופה צריכה להופיע בהסכם באופן ברור ומפורט. אין להסתפק בהבטחה כללית או בהסבר בעל פה.

לסיכום

בעל דירה בן 70 ומעלה אינו מקבל בהכרח תמורה כספית גבוהה יותר מיתר בעלי הדירות, אך החוק עשוי להעניק לו גמישות רחבה יותר באופן מימוש התמורה.

בגיל 70-74 היזם חייב להציע לפחות מסלול חלופי אחד נוסף על דירת התמורה. מגיל 75, בעל הדירה זכאי לבחור בין מספר פתרונות קבועים מחוץ לפרויקט. בחירה נכונה יכולה לחסוך מעבר כפול, לצמצם את חוסר הוודאות ולאפשר התאמה טובה יותר לצרכים האישיים, המשפחתיים והבריאותיים של בעל הדירה.

שאלות נפוצות