מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי, ואיך יודעים איזה מסלול מתאים לבניין שלכם

עיקרי הדברים

• תמ"א 38 פקעה סופית ב-18 במאי 2026. פרויקטים ובקשות שנכנסו להוראות המעבר ממשיכים לפיהן, אך לא ניתן להגיש בקשות חדשות מכוחה.
• חלופת שקד מאפשרת מספר מסלולים להתחדשות בניינית. במסלול הריסה ובנייה מחדש השטח הכולל המותר לאחר ההגדלה יכול להגיע עד 400% משטח הבנייה הקיים המחושב לפי החוק. בתוכנית הכוללת לפחות שלושה מגרשים גובלים ניתן להגיע בתנאים הקבועים בחוק עד 500%, ובצו של שר הפנים למרחב תכנון מסוים ניתן לקבוע תקרה של 450%, 500% או 550%.
• במסלולים מסוימים של הכרזה או אישור מקדמי לפינוי בינוי נדרש תכנון הכולל לפחות 24 יחידות קיימות ובנייה של לפחות 70 יחידות או מכפלת מספר היחידות הקיימות, לפי הגבוה. משך פרויקט פינוי בינוי משתנה משמעותית בהתאם להליכי התכנון, ההסכמות, הרישוי, המימון והבנייה, ולכן אין משך אחיד לכל הפרויקטים.
• בפינוי בינוי הרוב המיוחס כולל, בין היתר, לפחות 66% מהדירות במתחם או במקבץ, לפחות 60% מהדירות בכל בית משותף ודרישה הנוגעת לרכוש המשותף. במסלול הריסה ובנייה לפי תוכנית חיזוק חלים כללי רוב אחרים: המפקח רשאי בתנאים הקבועים בחוק לאשר את העבודות בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות שאליהן צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף. אין כלל אחיד של 66% לכל מסלולי ההתחדשות.
• בעדכון השמאי הממשלתי מדצמבר 2025 נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי ממוצעים לתוכניות פינוי בינוי: 16% במחוזות מרכז, תל אביב וירושלים ו-17% במחוזות צפון, חיפה ודרום, לצד טווחי שונות. מדובר ברף מקצועי לצורך בדיקת כדאיות במסגרת תקן 21 ולא בתנאי משפטי אחיד לכל פרויקט.

ההתחדשות העירונית מהווה חלק משמעותי מהבנייה למגורים בישראל. לפי דוח בנק ישראל לשנת 2025, החלה בנייתן של כ-22.6 אלף יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, שהיוו כ-28% מכלל התחלות הבנייה באותה שנה. כ-16.8 אלף מהן היו במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי. עבור בעלי דירות בבניין ישן, המסלול התכנוני משפיע על היקף הפרויקט, הליכי התכנון והרישוי, משך התהליך והתמורות שניתן יהיה לקדם במסגרת הפרויקט.

מה זה תמ"א 38 ומה זה פינוי בינוי

תמ"א 38 אושרה בשנת 2005 במטרה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. ככלל, היא חלה על מבנים שהיתר הבנייה להקמתם ניתן לפני 1 בינואר 1980, בכפוף לתנאים שנקבעו בתוכנית. התוכנית הציעה שני מסלולים עיקריים: תמ"א 38/1, חיזוק הבניין הקיים ותוספת ממ"דים ומרפסות ללא הריסה, ותמ"א 38/2, הריסת המבנה הישן ובנייתו מחדש עם תוספת קומות. שני המסלולים אפשרו לקדם התחדשות ברמת הבניין מכוח התוכנית הארצית, ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת חדשה לכל בניין, בכפוף לתוכניות ולמדיניות התכנון החלות במקום.

פינוי בינוי הוא מסלול מתחמי שבו נהרסים מבנים קיימים ובמקומם נבנים מבנים חדשים במסגרת תכנון כולל למתחם. התוכנית יכולה לכלול גם דרכים, שטחי ציבור, מסחר ותשתיות בהתאם לצורכי המתחם ולתוכנית המאושרת. ההבדל המהותי בין המסלולים אינו רק בהיקף הפיזי, אלא גם בבסיס הסטטוטורי: תמ"א 38 פעלה מכוח תוכנית מתאר ארצית אחידה, ואילו פינוי בינוי מתקדם במסגרת תכנון מפורט למתחם, הקובע בין היתר את היקפי הבנייה, השימושים והתשתיות.

סוף עידן תמ"א 38 והמעבר לחלופת שקד

תמ"א 38 פקעה ב- 18 במאי 2026 או עד אישור תוכנית מחליפה. בקשות שנכנסו להוראות המעבר יכולות להמשיך להתקדם בהתאם לתנאים שנקבעו. התחדשות חדשה של בניין בודד אינה עוברת אוטומטית לחלופת שקד: יש לבדוק אם חלה במקום תוכנית מקומית מחליפה, תוכנית כוללת להתחדשות עירונית, חלופת שקד או מסלול תכנוני אחר. חלופת שקד עוגנה בחוק התכנון והבנייה במסגרת תיקון 139.

חלופת שקד מציעה שני מסלולי פעולה עיקריים לבניין הבודד:

• מסלול הריסה ובנייה מחדש לפי סעיף 70ב מאפשר לקבוע שטח כולל לאחר ההגדלה של עד 400% משטח הבנייה הקיים המחושב לפי החוק. בתוכנית הכוללת לפחות שלושה מגרשים גובלים, שבכל אחד מהם מבנה הטעון חיזוק, ניתן בתנאים הקבועים בחוק להגיע עד 500%. בנוסף, שר הפנים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע בצו למרחב תכנון מסוים שיעור של עד 450%, 500% או 550%, בין היתר בהתחשב בערכי הקרקע ובסיכון לרעידות אדמה.
• מסלול חיזוק לפי סעיף 70ד מאפשר, בתנאים הקבועים בחוק, להגדיל את השטח כך שהשטח הכולל המותר לאחר ההגדלה לא יעלה על 200% משטח הבנייה הקיים המחושב לפי החוק.

במסלול הריסה ובנייה מחדש רשאית הוועדה המקומית לכלול בתוכנית שימושים לצורכי ציבור ולהוסיף לצורך כך שטחי בנייה, ובלבד שהשטח המיועד לשימושי הציבור לא יעלה על 10% מהשטח הכולל המותר לאחר ההגדלה. אין מדובר בחובה אוטומטית להקצות 10% בכל פרויקט. תיקון 139 יצר גם מסלול רישוי מהיר שמאפשר, בתנאים המתאימים, לקדם את ההיתר יחד עם ההליך התכנוני. משך ההליך בפועל תלוי בתוכנית, ברשות המקומית ובהיקף הפרויקט.

חלופת שקד מול פינוי בינוי: טבלת השוואה

הטבלה הבאה מרכזת את ההבדלים המרכזיים בין שני המסלולים העדכניים לשנת 2026, כפי שהם משתקפים בחקיקה ובמדיניות התכנון.

הנתונים מבוססים על חוק התכנון והבנייה, תיקון 139, הוראות חוק פינוי ובינוי והמידע הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. פרטי כל פרויקט תלויים בתוכנית החלה, במדיניות הרשות המקומית ובבדיקות תכנוניות, משפטיות ושמאיות פרטניות.

איך יודעים איזה מסלול מתאים לבניין שלכם

בחינה ראשונית של המסלול המתאים יכולה להתבסס על היקף המתחם, המדיניות התכנונית והכדאיות הכלכלית, אך ההכרעה דורשת בדיקה של התוכניות החלות ושל הנתונים המשפטיים והשמאיים של הפרויקט.

1. מבחן המצב הקיים: לפני שבוחרים מסלול, כדאי לבדוק אם כבר קיימת יוזמה בבניין או במתחם: יזם שפנה לבעלי הדירות, תוכנית בהכנה או נציגות פעילה. בגט סטטוס אפשר לחפש את כתובת הבניין ולראות אם קיים עמוד בניין או פרויקט, באיזה שלב הוא, מתי עודכן לאחרונה ומי בעלי התפקידים המחוברים אליו. אם אין מידע, זה לא אומר שאין יוזמה, אלא שעדיין לא עודכן עליה מידע בפלטפורמה.
2. מבחן היקף המתחם: במסלולי הכרזה ואישור מקדמי מסוימים לפינוי בינוי נדרשות לפחות 24 יחידות קיימות ותכנון של לפחות 70 יחידות או מכפלת מספר היחידות הקיימות, לפי הגבוה. אין להסיק מכך שבניין עם פחות מ-24 דירות מתאים אוטומטית לחלופת שקד; יש לבדוק אפשרות להצטרף למתחם, תוכניות מקומיות ומסלולי התחדשות נוספים.
3. מבחן מדיניות עירונית: יש לבדוק אילו תוכניות, תוכניות אב ומסמכי מדיניות חלים על המגרש והסביבה. לדוגמה, ברמת גן קיימות תוכניות אב ומסמכי מדיניות לשכונות ואזורים שונים, ולכן האפשרות להתחדשות נקודתית או מתחמית עשויה להשתנות לפי מיקום הבניין.
4. מבחן כדאיות כלכלית: עדכון השמאי הממשלתי מדצמבר 2025 קובע רווח יזמי מזערי ממוצע של 16% במחוזות מרכז, תל אביב וירושלים ושל 17% במחוזות צפון, חיפה ודרום, עם טווחי שונות. מדובר ברף מקצועי המשמש בבדיקת הכדאיות לפי תקן 21 בתוכניות פינוי בינוי, ולא בתנאי מחייב לקבלת מימון בנקאי. המסמך אף מבהיר שיזמים וגופי מימון עשויים להיכנס לפרויקטים גם ברווח נמוך מהרף, בהתאם למאפייני הפרויקט והמימון.

מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית ולשמאי מקרקעין עוד בשלב הבדיקה הראשונית, לפני חתימה על כל הסכם עם יזם או קבלן.

לאחר שנבדקה היתכנות ראשונית לפרויקט, ניתן להיעזר גם באינדקס היזמים של גט סטטוס שהם עמודים ספציפיים לכל יזם הפועל בשקיפות, כדי לבחון יזמים הפעילים בתחום, להכיר את הפרויקטים שבהם הם מעורבים ולהשוות בין חברות לפני קבלת החלטה.

הסכמת הדיירים, רוב דרוש ודייר סרבן

שיעורי ההסכמה אינם זהים בפינוי בינוי ובמסלולי ההתחדשות הבניינית. בפינוי בינוי הרוב המיוחס כולל לפחות 66% מהדירות במתחם או במקבץ, לפחות 60% מהדירות בכל בית משותף ויותר ממחצית הרכוש המשותף הצמוד לדירות המסכימים. בהתחדשות בניינית במסלול הריסה ובנייה, ניתן בתנאים הקבועים בחוק לפנות למפקח על רישום המקרקעין כאשר לבעלי התביעה שני שלישים מהדירות שאליהן צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף.

הרוב המיוחס מאפשר, בהתקיים יתר התנאים שבדין, לקדם הליכים גם כאשר לא כל בעלי הדירות חתמו. בפינוי בינוי ניתן במקרים המתאימים לפנות לבית המשפט בעניין בעל דירה המסרב לעסקה; בהתחדשות בניינית לפי תוכנית חיזוק ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין. לפני ביצוע הפרויקט יש להסדיר את זכויות בעלי הדירות שלא הסכימו באמצעות הסכמה או החלטה של הערכאה המוסמכת. אין צורך לתאר זאת כ"פסק דין חלוט נגד 100% מבעלי הזכויות". החוק מכיר במקרים שבהם סירוב לעסקת פינוי בינוי עשוי להיחשב סביר, למשל כאשר העסקה אינה כדאית כלכלית, לא הוצעו מגורים חלופיים או בטוחות הולמות, או כאשר מתקיימות נסיבות אישיות מיוחדות.

מיסוי ובעלי מקצוע נוספים בהתחדשות עירונית

מיסוי דיירים בהתחדשות עירונית הוא תחום מומחיות הדורש היכרות מעמיקה הן עם חוק מיסוי מקרקעין והן עם הפרקטיקה הייחודית של עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38. בשוק פועלים גורמים המתמחים בתחום, ובהם רואי חשבון ויועצי מס בעלי ניסיון ספציפי במיסוי מקרקעין.

היבטי המס עשויים להשתנות בהתאם לזהות הצד, מבנה העסקה והתמורות שנקבעו בה. לכן במקרים מורכבים כדאי לבחון את השלכות מיסוי המקרקעין כחלק מהבדיקה המקצועית של העסקה. בעסקאות התחדשות עירונית קיימים הסדרי מס מיוחדים, והזכאות להם תלויה בסוג העסקה, בתמורה ובנסיבותיו של בעל הזכות. במקרים שבהם נדרשת בדיקת מס פרטנית ניתן להסתייע בעורך דין העוסק במיסוי מקרקעין, ברואה חשבון או ביועץ מס מתאים. רשות המסים מפרסמת מספר מסלולי פטור ייעודיים לעסקאות פינוי בינוי. בחירה בבעל מקצוע בעל ניסיון במיסוי מקרקעין יכולה לסייע בבחינת הפטורים, התקרות והחשיפות האפשריות בהתאם לנסיבות העסקה ובעל הזכות.

עם זאת, אין להסתמך על ייעוץ מס בלבד כתחליף לליווי משפטי מלא. יועץ מס בוחן את היבטי המיסוי הספציפיים, בעוד עורך דין מלווה נדרש לבחון את מכלול ההסכם, כולל ערבויות חוק מכר ותנאי התמורה לדייר.

המאמר נכון לספטמבר 2026 ומבוסס על המידע הזמין במועד הפרסום. המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או תחליף לבדיקה פרטנית מול עורך דין מלווה, שמאי מקרקעין או יועץ מס. לפני חתימה על כל הסכם עם יזם או קבלן, מומלץ להיוועץ בבעלי מקצוע.

שאלות נפוצות

קריאה נוספת

• מה זה פינוי בינוי ואיך התהליך עובד מההתחלה ועד קבלת המפתח
• יועץ מס בהתחדשות עירונית: למה זה קריטי לדיירים
• איך יודעים אם יש פרויקט התחדשות עירונית מתוכנן בכתובת שלי