אילו פרויקטי פינוי בינוי פעילים כרגע בפתח תקווה?

עיקרי הדברים

• בפתח תקווה מקודמים עשרות פרויקטים ומתחמי התחדשות עירונית, ובהם פרויקטים ברמת ורבר, קרול, מרכז העיר, עמישב, אחדות ולאורך ציר ז'בוטינסקי.
• מתחם שלום אש נמצא בביצוע וכולל בסך הכול פינוי של 202 דירות ו-8 חנויות והקמת 750 יחידות דיור בחמישה מגדלים בני 31 קומות. ההריסות בפרויקט החלו כבר בסוף 2022, ובפברואר 2025 בוצעה הריסה נוספת במסגרת שלב ב'.
• תוכנית ההתחדשות לרמת ורבר כוללת תוספת מתוכננת של כ-3,420 יחידות דיור בפינוי בינוי, לצד פרויקטים נוספים של התחדשות בניינית. המתחמים השונים בשכונה נמצאים בשלבי קידום שונים, ולכן יש לבדוק כל מתחם בנפרד.
• תוכנית 410-0973511, כא/2000, להתחדשות בניינית בפתח תקווה פורסמה לתוקף בסוף 2025 ונכנסה למעמד של תוכנית מאושרת. היא מאפשרת חיזוק ותוספות או הריסה ובנייה מחדש במבנים שעליהם היא חלה, לצד אזורים שבהם העירייה מעדיפה התחדשות מתחמית.
• מינהלת כרמים היא הגוף העירוני הרשמי לבדיקת סטטוס פרויקטים, לצד בדיקה מרוכזת אפשרית בגט סטטוס.

פינוי בינוי הוא מנגנון התחדשות עירונית שבו הורסים מבנים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים בעלי צפיפות גבוהה יותר. בפתח תקווה מקודמים כיום פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, ומינהלת כרמים מפרסמת עשרות מתחמים ופרויקטים ברחבי העיר.

פינוי בינוי מול תמ"א 38: במה שונה המנגנון בפתח תקווה

פינוי בינוי הוא מסלול מתחמי הכולל הריסת מבנים קיימים ובנייה מחדש במסגרת תכנון כולל. תמ"א 38 כללה הן מסלול חיזוק ללא הריסה והן מסלול הריסה ובנייה מחדש ברמת הבניין, והיא אינה משמשת כיום כמסלול ארצי חדש. ההבדל הזה חשוב לקורא כי הוא מסביר למה מתחמים שונים בטבלאות הבאות נמצאים בשלבי בשלות שונים לגמרי.

תמ"א 38 בוטלה כמסלול תמריצים ארצי, ובעיריית פתח תקווה אושרה כבר בסוף 2025 תוכנית 410-0973511 (כא/2000), המהווה מסגרת חלופית לחידוש בניינים בודדים או זוגות מגרשים צמודים. ההתחדשות הבניינית הפרטנית לא נעצרה, אלא עברה למסלול חדש.

מפת הפרויקטים הפעילים בפתח תקווה לפי שכונה (2026)

שלושה אזורים בולטים בעיר מרכזים כיום את רוב פעילות הפינוי בינוי: רמת ורבר, קרול ומרכז העיר, וכן מספר מתחמים לאורך ציר ז'בוטינסקי. הטבלה הבאה מציגה תמונת מצב לפי מקורות המחקר, כולל מתחמים שנמצאים עדיין בתחילת הדרך.

הנתונים מבוססים על דיווחי אתר עיריית פתח תקווה ומאגרי מידע נדל"ני נכון ל-2026. סטטוס מדויק לכל מתחם עשוי להשתנות. מומלץ לאמת מול מינהלת כרמים או גט סטטוס.

ז'בוטינסקי-קפלן הוא מתחם נפרד שמקודם על ידי חברת גרופית וכולל 48 יחידות קיימות ו-192 יחידות מוצעות. מתחם הרמן פוגל, המקודם על ידי טקסטון יסודות צור, ממוקם בין הרחובות פינסקר, מבצע קדש ודב ימיני וכולל 184 יחידות קיימות וכ-700 יחידות מוצעות. במרכז העיר יש להבחין בין פרויקט אורלוב 4,6 של קטה יזמות לבין כיכר התרבות באורלוב 90-104, המקודמת על ידי קרן ריאליטי.

מתחם שלום אש בקרול: הפרויקט שכבר בשלבי ביצוע

מתחם שלום אש בשכונת קרול הוא הדוגמה הבולטת ביותר בעיר לפרויקט שעבר את שלב התכנון ונמצא בפועל בהריסה ובנייה. הפרויקט כולל בסך הכול הריסה של 202 דירות ו-8 חנויות והקמת 750 דירות בחמישה מגדלים בני 31 קומות. ההריסה הראשונה החלה ב-2022, ובפברואר 2025 נהרסו 32 דירות נוספות במסגרת שלב ב' של הפרויקט, לצד פארק ציבורי רחב היקף.

היזמים המובילים במתחם הם קבוצת אופיר וי.ח. דמרי.

רמת ורבר: מתחמי הענק בתוכנית הכוללנית

רמת ורבר היא אחד ממוקדי ההתחדשות המרכזיים בפתח תקווה, בין היתר בשל מיקומה בסמוך לציר ז'בוטינסקי, תחבורה ציבורית ומוקדי תעסוקה ורפואה. התוכנית שהופקדה לרמת ורבר מציעה 16 מתחמי התחדשות הדורשים קידום של תוכניות מפורטות. במסגרת פינוי בינוי מתוכננת תוספת של כ-3,420 יחידות דיור לשכונה.

לא כל 16 המתחמים באותו שלב. מתחם יצחק שדה 1-19 קיבל תוקף בדצמבר 2024, ובהמשך התקבל היתר לדיפון וחפירה בנובמבר 2025. בפברואר 2026 דווח גם על הסכמי מימון לפרויקט, והוא מוגדר כיום על ידי מנהל הפרויקט כפרויקט בביצוע. מדובר בהריסת 180 יחידות דיור ב-9 מבני שיכון והקמת 630 יחידות חדשות בחמישה מגדלים של 27 עד 33 קומות, כולל 60 דירות להשכרה ארוכת טווח. מתחם ח"ן 5-7 אושר להפקדה במאי 2026 וכולל הריסה של 96 יחידות קיימות ובנייה של 268 יחידות חדשות. במסגרת התכנון מוצעת גם הרחבת הרחובות חביבה רייך וח"ן והסדרת המרחב הציבורי. מתחמים אחרים, כמו ארגוב ומתחם 3 רמת ורבר, עדיין בשלבים מוקדמים יותר של גיבוש תוכנית והחתמת דיירים.

שלבי התהליך: מהחתמת דיירים ועד היתר בנייה

הבדל השלבים הוא הסיבה המרכזית לכך ששני מתחמים שנשמעים דומים בפועל נמצאים בבשלות שונה לחלוטין. הסולם המקובל בפינוי בינוי כולל את השלבים הבאים:

1. גיבוש רעיוני והתקשרות עם יזם, היזם מציג לדיירים הצעה ראשונית ומתחיל תהליך החתמה על הסכם פינוי בינוי.
2. החתמת דיירים על ההסכם, נדרש רוב מיוחד של דיירים לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, בליווי עורך דין מייצג דיירים שבודק את תנאי ההסכם.
3. הגשת תוכנית בניין עיר (תב"ע) והפקדתה, בשלב זה התוכנית נחשפת לציבור ולהתנגדויות אפשריות.
4. אישור התוכנית בוועדה המחוזית או המקומית, לאחר טיפול בהתנגדויות.
5. קבלת היתר בנייה והשלמת התנאים שנקבעו בהסכם, ובהם הבטוחות וההיערכות לפינוי, מאפשרות להתקדם לשלב ההריסה והבנייה.
6. הריסה ובנייה בפועל, ולבסוף אכלוס הדיירים בדירות החדשות לאחר קבלת טופס 4.

עיכובים בפרויקט יכולים לנבוע בין היתר מהליכי תכנון והתנגדויות, קשיים בגיבוש הסכמות בין בעלי הדירות, דרישות תשתית, מימון ורישוי. התנגדות תכנונית וסירוב בעל דירה לעסקה הם שני מנגנונים משפטיים שונים ואין לערבב ביניהם. המידע כאן כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי לגבי זכויות דייר ספציפי.

תמורה לדיירים, שכירות חלופית ולוחות זמנים

התמורה נקבעת בהסכם ובכפוף להיתכנות התכנונית והכלכלית של הפרויקט, ויכולה לכלול דירת תמורה, תוספת שטח והצמדות כגון חניה או מחסן בהתאם להסכמות בפרויקט. גובה התוספת במ"ר, מספר החניות והזכאות למחסן משתנים בין מתחמים ונקבעים במשא ומתן מול היזם, ולכן מומלץ לבדוק את הסעיף המדויק בהסכם הפינוי בינוי מול עורך דין מייצג דיירים לפני חתימה.

בתקופת הבנייה, הדיירים מקבלים בדרך כלל דמי שכירות חלופית מהיזם, המיועדים לכיסוי עלות דיור זמני עד לאכלוס הדירה החדשה. האכלוס מותנה בהשלמת האישורים הנדרשים לפי דיני התכנון והבנייה, לרבות אישור אכלוס או תעודת גמר לפי המסלול הרלוונטי, המאשרות שהבניין החדש עומד בדרישות הבטיחות והתשתיות.

פרויקטי פינוי בינוי בפתח תקווה נעים בממוצע על פני שנים רבות בין שלב החתמת הדיירים לבין קבלת היתר בנייה בפועל. כך למשל, מתחם יצחק שדה 1-19 אושר סופית כבר בדצמבר 2024, בעוד מתחמים כמו זבוטינסקי קפלן והרמן פוגל עדיין בשלבי החתמה בשנת 2026. אין דרך לקבוע לוח זמנים גורף לכל מתחם. כל תוכנית תלויה בקצב האישורים בוועדות, בהיקף ההתנגדויות ובאיתנות היזם.

היבטי מיסוי בפינוי בינוי: היטל השבחה ומס שבח

עסקת פינוי בינוי כרוכה בהיבטי מיסוי שחשוב להכיר לפני חתימה על הסכם. שני הנושאים המרכזיים הם היטל השבחה ומס שבח מקרקעין.

היטל השבחה נגבה על ידי הוועדה המקומית בהתאם להסדרים הקבועים בדין. בפרויקטי פינוי בינוי קיימים הסדרים ייחודיים לשיעור ההיטל, ובהסכם נהוג להסדיר מי יישא בעלויות המס וההיטלים החלים על העסקה, אך זהו סעיף שיש לוודא במפורש בהסכם ולא להניח כמובן מאליו.

מס שבח חל על הרווח ההוני שנוצר לדייר ממכירת הזכויות בדירה הישנה תמורת דירה חדשה. מיסוי מקרקעין מציע מסלול פטור ממס שבח בעסקאות פינוי בינוי בתנאים מסוימים, כאשר הדייר מקבל דירת תמורה שאינה עולה על תקרות שנקבעות בחוק. בדיקת הזכאות למסלול הפטור היא אינדיבידואלית ותלויה בנסיבות הדייר, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין או רואה חשבון לפני חתימה על ההסכם.

מינהלת כרמים ועיריית פתח תקווה: הגורם הרשמי לבדיקה

מינהלת כרמים היא המינהלת העירונית להתחדשות עירונית בפתח תקווה, שהוקמה על ידי העירייה בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. באתר המינהלת מפורסמים פרויקטים, תוכניות, נהלים ומסמכי מדיניות, ולכן הוא מקור מרכזי לבדיקת מידע על התחדשות עירונית בעיר.

לצד מינהלת כרמים, גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מתחמים מוכרזים לפינוי בינוי ברמה הארצית, ומשלימה את התמונה שמציג האגף העירוני. לבדיקת מתחם ספציפי כדאי לשלב בין מאגרי התכנון של מינהל התכנון, המידע שמפרסמת מינהלת כרמים והמידע של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לכל מקור תפקיד שונה בתמונה התכנונית והמשפטית.

איך בודקים את הסטטוס בכתובת הספציפית שלכם

הדרך המהימנה ביותר לבדוק אם יש פרויקט פינוי בינוי מתוכנן בבניין שלכם משלבת בדיקה מול רשויות רשמיות ובדיקה מרוכזת. הצעדים המומלצים:

1. בדקו במערכת מבא"ת (מינהל התכנון, מערכת המידע התכנוני) אם קיימת תוכנית בניין עיר החלה על הכתובת, כולל תוכניות בהפקדה או בהתנגדויות.
2. פנו למחלקת ההנדסה או למינהלת כרמים בעיריית פתח תקווה לבירור תיק הבניין והיתרי בנייה קיימים.
3. בדקו נסח טאבו לנכס, נסח טאבו יכול להציג הערות אזהרה וזכויות נוספות הרשומות על הנכס. אם קיימת הערה יש לבדוק לטובת מי היא נרשמה ומהי העסקה או ההתחייבות שבבסיסה; עצם קיומה אינו מוכיח בהכרח שקיים פרויקט פינוי בינוי פעיל.
4. אם קיים יזם מזוהה, כדאי לבדוק את ניסיונו וחוסנו הכלכלי. ליווי פיננסי ומערך הבטוחות הופכים רלוונטיים בשלבים המתאימים של הפרויקט ויש לוודא שההסכם מגדיר את הבטוחות ואת מועד מסירתן לפני הפינוי. ניתן לבדוק זאת באינדקס היזמים של גט סטטוס.
5. לבדיקה מהירה ומרוכזת של כתובת ספציפית, ניתן לחפש בגט סטטוס, המציג דוח תכנוני-כלכלי ראשוני ומאתר תהליכי התחדשות בסביבה. אם הפרויקט כבר יצא לדרך, ניתן לבקש גישה לאזור אישי המרכז מסמכים, עדכונים ובעלי תפקידים תחת קורת גג אחת.

היעדר תוצאות בכלי בדיקה מסוים אינו מעיד בהכרח שאין תוכנית עתידית. הבדיקה מול הרשויות הרשמיות היא הדרך הבטוחה ביותר לוודא את הסטטוס התכנוני.

הגנות מיוחדות לדיירים ותיקים (70 ומעלה)

חוק פינוי ובינוי מעניק לבעלי דירות מבוגרים ולאוכלוסיות מיוחדות הגנות וחלופות נוספות, בהתאם לגיל, למועד חתימת העסקה הראשונה, למשך המגורים בדירה ולתנאים נוספים. גיל 70 רלוונטי להגדרת קשיש לצורך חלק מההגנות, ואילו מגיל 75 קיימות במקרים המתאימים הגנות רחבות יותר. הזכאות אינה תלויה במדיניות עירונית של פתח תקווה.

החלופות משתנות בהתאם לגיל בעל הדירה ולתנאים הקבועים בחוק. הן עשויות לכלול, במקרים המתאימים, מעבר לדיור מוגן או לבית הורים, רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט, תמורה כספית מהוונת, שתי דירות קטנות יותר או דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון. אין להסיק שכל החלופות עומדות לבחירת כל בעל דירה בן 70 ומעלה, ויש לבדוק את הזכאות לפי הגיל, מועד חתימת העסקה הראשונה ויתר תנאי החוק.

מידע זה כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי אישי. זכאות בפועל תלויה בנסיבות הפרטניות של כל דייר ובתנאי ההסכם הספציפי במתחם.

תפיסות שגויות שכדאי לתקן

תפיסה שגויה ראשונה: סיום תמ"א 38 עצר את ההתחדשות הבניינית בעיר. בפועל, תוכנית 410-0973511, כא/2000, להתחדשות בניינית בפתח תקווה אושרה ונועדה לשמש מסגרת תכנונית מחליפה לחיזוק, מיגון והריסה ובנייה מחדש במבנים שעליהם היא חלה. בכל כתובת יש לבדוק את הוראות התוכנית ואת המדיניות החלה על המגרש.

תפיסה שגויה שנייה: קרבה לתחנת מטרו מבטיחה רווח יזמי אוטומטי. קרבה למטרו מעלה את ערך הקרקע בזכות השפעות תמ"א 70, אך אינה מבטיחה כדאיות כלכלית. חוות דעת שמאית שצורפה למסמכי תוכנית מטרו מזרח הציגה בחלקים מרכזיים של התוכנית שיעורי רווח יזמי של כ-10.1%-13.6%, מתחת לערך של 16% המשמש בבדיקות לפי תקן 21 במחוז המרכז. נתון זה שימש, בין היתר, בטענות שהעלו תושבים במסגרת התנגדויות לתוכנית, אך אינו קביעה שהפרויקט כולו אינו ניתן למימוש.

שני התיקונים הללו רלוונטיים גם לדייר בפתח תקווה שרוצה להעריך נכונה את הסיכוי הריאלי של המתחם שלו, ולא רק את הכותרות בתקשורת.

שאלות נפוצות

מקורות

המקורות שעליהם נשענים הנתונים במדריך. בכל מקום שבו קיים מקור רשמי (רשומות, מינהלות עירוניות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) הוא הועדף על פני דיווח עיתונאי. המקורות נבדקו בספטמבר 2026.

1. מינהלת כרמים, המינהלת להתחדשות עירונית בפתח תקווה, רשימת הפרויקטים להתחדשות עירונית בעיר: cramim-pt.co.il
2. חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, הרוב הנדרש והגנות לדיירים: nevo.co.il
3. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אוכלוסיות מיוחדות בהתחדשות עירונית, כולל דיירים מגיל 70 ומגיל 75: gov.il
4. תב"ע עכשיו, על בסיס מינהל התכנון ורשומות, תוכנית 410-0973511 (כא/2000) להתחדשות בניינית, פורסמה לתוקף ברשומות ב-28.12.2025: tabanow.co.il
5. תב"ע עכשיו, על בסיס מינהל התכנון, תוכנית תמל/2017 (מתחם אנסקי): tabanow.co.il
6. מגדילים, פרויקט שלום אש בקרול, שלב ב' (13.2.2025): magdilim.co.il
7. קבוצת אופיר, עמוד הפרויקט שלום אש, קרול, אורלוב ודוד טבצניק: ophirbuilding.com
8. מגדילים, מתחם ח"ן 5-7 ברמת ורבר אושר להפקדה (7.5.2026): magdilim.co.il
9. פתח תקווה NEWS, יצחק שדה 1-19: היתר דיפון וחפירה (20.11.2025): ptnews.co.il
10. פתח תקווה NEWS, אלמוגים רכשה את מתחם עזרא ונחמיה בעמישב (5.8.2025): ptnews.co.il