מה מתוכנן בהתחדשות עירונית ברמת גן ובגבעתיים ב-2026?

עיקרי הדברים

• אין מסלול אחיד שבו שתי הערים עברו לחלופת שקד. בגבעתיים אושרה בינואר 2025 תוכנית מפורטת לפי סעיף 23 לתמ"א 38 להתחדשות מגרשית, לצד תוכניות שכונתיות ומתחמיות. ברמת גן מקודמים מסמכי מדיניות, תוכניות אב והנחיות מרחביות עירוניות, ויש לבדוק את המסלול החל בכל כתובת.
• בגבעתיים 92.3% מהתחלות הבנייה ב-2025 היו בהתחדשות עירונית, השיעור הגבוה ביותר בנתונים שפורסמו.
• רמת גן וגבעתיים בחרו בשיעור חובת תשלום של 72% לתוכניות פינוי בינוי במתחמי השפעת המטרו הרלוונטיים, המשלב היטל השבחה לרשות המקומית ומס השבחת מטרו למדינה. עם זאת, החוק כולל הוראת מעבר שלפיה במקרים שבהם מוגשת בקשה להיתר עד סוף 2030, שיעור החיוב עשוי לעמוד על 60% במקום 72%.
• עסקת פינוי בינוי מחייבת הסכמות בהתאם לרוב הקבוע בדין והסכם המגדיר את התמורות, לוחות הזמנים והבטוחות. בשלבים המתאימים יש להסדיר גם את מבנה המימון והליווי הפיננסי ואת הערבויות שיימסרו לבעלי הדירות.
• בדיקת כתובת מול מבא"ת, הוועדה המקומית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא הדרך הרשמית לוודא אם תוכנית חלה על בניין ספציפי.

התחדשות עירונית היא מהלך תכנוני ומשפטי המחליף מבנים ישנים בבניינים חדשים, בדרך כלל באמצעות הריסה ובנייה מחדש או חיזוק, בתמורה לדירות משודרגות לבעלי הדירות הקיימים. פינוי בינוי הוא אחד ממסלולי ההתחדשות המרכזיים בשתי הערים, לצד התחדשות מגרשית ותוכניות שכונתיות מקומיות. מסלול ההתחדשות הרלוונטי משתנה לפי התוכנית והמדיניות החלות על הבניין והאזור.

המעבר מתמ"א 38 לתוכניות מקומיות והתחדשות מתחמית

עם סיום תחולתה הארצית של תמ"א 38, הרשויות מקדמות שילוב של תוכניות מקומיות, התחדשות מגרשית ופינוי בינוי מתחמי. בגבעתיים קיימת תוכנית מאושרת לפי סעיף 23 לתמ"א 38 להתחדשות מגרשית, לצד תוכניות שכונתיות כמו גבעת רמב"ם, צפון-מערב ורצועת בן גוריון. ברמת גן מקודמות תוכניות אב ומסמכי מדיניות לשכונות ולצירים שונים. לכן אין מסלול חלופי יחיד שמתאים לכל בניין.

לפי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025, אושרו ברחבי הארץ 186 תוכניות פינוי בינוי מפורטות הכוללות כ-75,925 יחידות דיור, מתוכן 55,074 תוספתיות. בשנת 2025 התחדשות עירונית היוותה כ-35% מכלל יחידות הדיור שקיבלו היתרי בנייה וכ-28% מכלל התחלות הבנייה בישראל. כאשר בוחנים את שיעור ההתחדשות העירונית מתוך כלל התחלות הבנייה בעיר, גבעתיים בלטה ב-2025 עם 92.3% \- השיעור הגבוה ביותר בנתונים שפורסמו. מתוך 765 יחידות דיור שהחלו להיבנות בעיר ב-2025, 706 יחידות נבנו במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38, שיעור של 92.3% מכלל התחלות הבנייה בעיר, לעומת 58.4% בתל אביב הסמוכה.

מה מתוכנן ברמת גן: מתחמים ומדיניות עירונית 2026

עיריית רמת גן גיבשה לשנת 2026 שפה תכנונית מסודרת במסגרת "הנחיות מרחביות כלל-עירוניות ומדיניות עיצוב 2026" של מינהל ההנדסה. לצד תוכניות ותיקות שנועדו להסדיר מימוש של תמ"א 38, רמת גן פועלת כיום באמצעות תוכניות אב שכונתיות, מסמכי מדיניות והנחיות מרחביות כלל-עירוניות לשנת 2026. המדיניות משתנה בין שכונות, צירים ומתחמי תכנון ולכן יש לבדוק את התוכנית החלה בכל נכס.

מוקדי התכנון הבולטים ברמת גן לשנת 2026 כוללים את הפרויקטים הבאים:

• מתחם הבורסה מוסדר בין היתר באמצעות תוכנית רג/1800, הקובעת מדיניות לפיתוח אזור הבורסה ולעירוב שימושי תעסוקה, מלונאות, מסחר ושימושי מגורים מסוימים.
• רמת עמידר (מדיניות רג/מד18): תוכנית האב מציעה תוספת של כ-3,300 יחידות דיור על כ-3,100 יחידות קיימות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור.
• מתחם נגבה, יד לבנים: בתוכנית האב לנגבה ויד לבנים מוגדרים אזורים בעצימות בנייה שונה; באזורי העצימות הגבוהה נקבע גובה של עד 20 קומות.
• צירי אבא הלל וז'בוטינסקי: לאורך הצירים מקודמות תוכניות נקודתיות ומתחמיות בעצימות בנייה משתנה, כאשר גובה הבנייה והיקף הזכויות נקבעים בכל תוכנית בהתאם למיקומה ולמדיניות התכנון החלה עליה.

מעבר לפרויקטי הענק בצירים המרכזיים, גם רחובות כמו סוקולוב, הרצל-קריניצי וחזון איש נמצאים באזורי השפעה של תוכניות מתחמיות עתידיות, ולכן כדאי לבעלי דירות באזורים אלו לעקוב אחר מסמכי המדיניות של מינהל ההנדסה ברמת גן. מידע תכנוני והתחדשות עירונית ברמת גן ניתן לקבל באמצעות אגף רישוי והתחדשות עירונית ומחלקת תכנון העיר באתר ההנדסי של העירייה, ואפשר לפנות אליה ישירות לבירור לגבי תיק בניין ספציפי ברמת גן.

מה מתוכנן בגבעתיים: תוכנית מתאר כוללנית ומדיניות צפון-מערב

מדיניות ההתחדשות בגבעתיים נשענת על מספר שכבות תכנון, ובהן תוכנית המתאר הכוללנית גבעתיים 2040, תוכנית לפי סעיף 23 להתחדשות מגרשית ותוכניות שכונתיות ומתחמיות כגון גבעת רמב"ם, צפון-מערב ורצועת בן גוריון. תוכנית המתאר הכוללנית "גבעתיים 2040" מכסה את כלל שטח השיפוט של העיר ואושרה להפקדה במחוזית בספטמבר 2022, והיא מגדירה פיתוח אינטנסיבי סביב מוקדי תחבורה לצד שמירה על השטחים הירוקים הקיימים.

תוכנית 503-0522060 לפי סעיף 23 לתמ"א 38 אושרה ב-12 בינואר 2025. באזורים שבהם היא מאפשרת התחדשות מגרשית היא חלה, בין היתר, על מבני מגורים שנבנו לפני 1980, שגובהם עולה על שתי קומות ושטחם הכולל עולה על 400 מ"ר, בהתאם ליתר תנאי התוכנית.

תוכנית צפון-מערב גבעתיים משתרעת על כ-260 דונם ומתייחסת לכ-2,300 יחידות קיימות ובנוסחה המקורי הציעה כ-4,700 יחידות, תוספת של כ-2,400 יחידות. לאחר סבב ההתנגדויות הראשון הוגדלה התוכנית לכ-4,900 יחידות, בין היתר בתוספת של 584 יחידות באזור ה-T, ולפי דיווח מיולי 2026 היא צפויה לקבל תוקף. תוכנית צפון-מערב מציעה שילוב בין התחדשות מתחמית להתחדשות מגרשית, כאשר היקפי הבנייה והזכויות משתנים בין האזורים והמתחמים הכלולים בה.

פרויקטי דגל בביצוע: מי בונה מה ומתי

התכנון הכללי כבר מתורגם, נכון ל-2026, לכמה פרויקטי דגל קונקרטיים בשלבי ביצוע או אישור מתקדם. הם נותנים תמונה מוחשית של קצב ההתחדשות בשתי הערים, אך בלי הבטחת לוחות זמנים.

הנתונים משקפים סטטוס נכון לאמצע 2026 לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ופרסומי חברות היזום, ואינם מהווים התחייבות ללוח זמנים.

בתוכנית טהרלב-המתמיד נקבע מנגנון להקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח בהיקף של כ-10.4 מיליון ש"ח. לצורך מימון הקרן נקבעו זכויות בנייה מותנות הכוללות שש יחידות דיור נוספות וקומה נוספת, שמימושן מותנה בהקמת הקרן.

תשתיות תחבורה: איך מטרו ורכבת קלה משנים את היקף הבנייה

הצדקת מוסדות התכנון לאישור מגדלים בני עשרות קומות נשענת במידה רבה על מערכות הסעת המונים. הקו הסגול של הרכבת הקלה עתיד לחבר את יהוד, אור יהודה וקרית אונו דרך רמת גן וגבעתיים ועד מרכז תל אביב. אורכו של הקו הסגול כ-27 ק"מ, ולאורכו יותר מ-40 תחנות. נכון לספטמבר 2026 הקו הסגול נמצא בעבודות אינפרא 2 והקרונות הראשונים כבר הגיעו לישראל ביוני 2026. נת"ע מציגה את מרץ 2028 כמועד לתחילת נסיעות מבחן ואת שנת 2028 כשנת הפתיחה המסחרית, ללא התחייבות לפתיחה מסחרית דווקא במרץ. ברמת גן עובר הקו לאורך 8 תחנות, ובגבעתיים מוקמת תחנה אחת, "המאבק", שתשרת ישירות את מתחם ההסתדרות.

ההשפעה המהותית ביותר לטווח הארוך מגיעה מפרויקט המטרו. הממשלה אישרה את קו M3 ואת החלק הדרומי של קו M1 במאי 2022 ואת קו M2 במאי 2024, וחוק המטרו, שמסדיר את המימון, אושר בכנסת ביולי 2024. קו M2 יעבור בגבעתיים לאורך כצנלסון עם שתי תחנות, כיכר נגה וכצנלסון, וימשיך לרמת גן, שם נמצאת בין היתר תחנת הרא"ה. קו M3 הוא קו אחר, ובתחום רמת גן הוא כולל את תחנת בית החולים תל השומר. מסמך מדיניות מחוזי לציר עמק ברכה-כצנלסון-שדרות ירושלים, המקודם על רקע קו M2 ותמ"א 70, מציע תוספת של כ-13 אלף יחידות דיור לאורך ציר של כ-6.5 ק"מ בשלוש הרשויות, לצד כ-8,000 יחידות קיימות. מדובר במסמך מדיניות ולא בהבטחה שכל 13 אלף היחידות ייבנו בפועל. התוספת צפויה לאכלס כ-35,000 תושבים חדשים. מסמך המדיניות מציע לאורך הציר בנייה בגבהים משתנים של כ-10-30 קומות, בהתאם למקטע ולמדיניות המקומית. בתחומי גבעתיים ורמת גן מוצע כי ברדיוס של כ-300 מטר מתחנות המטרו ובעומק של שני מגרשים לאורך הרחובות הראשיים, 15%-20% מתמהיל הדירות החדשות יהיו דירות קטנות של עד 55 מ"ר.

חוק המטרו מאפשר לרשות מקומית לקבוע שיעור חובת תשלום כולל של עד 72% מההשבחה בתוכניות פינוי בינוי במתחמי ההשפעה של המטרו. רמת גן וגבעתיים אישרו את השיעור המרבי באזורים הרלוונטיים. התשלום משלב רכיב לרשות המקומית ורכיב מס מטרו למדינה; בנוסף קיימת הוראת מעבר שלפיה בקשה להיתר המוגשת עד 31 בדצמבר 2030 עשויה להיות מחויבת בשיעור כולל של 60% במקום 72%, בעוד עיריות כמו רעננה קבעו 50% כדי לעודד יזמות. מ"מ ראש עיריית רמת גן, עו"ד רועי ברזילי, התנגד למהלך. הוא הסביר כי כדי שפרויקט יהיה רווחי תחת היטל של 72%, הוועדה המקומית תיאלץ להעניק תוספת של לפחות 25% בזכויות בנייה \- מה שמוביל לציפוף גבוה יותר רק כדי לפצות על נטל המס.

איך זה עובד עבור בעל הדירה: הליך, רוב נדרש והסכם

מעבר לתמונה העירונית הרחבה, בעל דירה שמתגורר בבניין שנכנס לתהליך צריך להכיר את שלבי הפרויקט ואת זכויותיו הבסיסיות. הבנת השלבים הללו חשובה לא פחות מהכרת המדיניות התכנונית עצמה.

שלבי הפרויקט: ייזום, תכנון, אישור, ביצוע, אכלוס?

1. ייזום: יזם פונה לבעלי הדירות, לרוב באמצעות נציגות דיירים או כנס הסברה ראשוני. בשלב זה מומלץ לא לחתום על מסמכי הבנות מחייבים בטרם קבלת ליווי משפטי.
2. התארגנות בעלי דירות: הדיירים בוחרים נציגות, פותחים תיק ובוחרים עורך דין מייצג דיירים ולעיתים גם מפקח מייצג דיירים, שילווה את הפרויקט מהשלבים המוקדמים ולא רק לאחר קבלת היתר הבנייה.
3. תכנון: עורך דין ויזם מגבשים הסכם פינוי בינוי, לצד שמאי מקרקעין הבודק את התמורה הכלכלית.
4. אישור: התוכנית עוברת בוועדה המקומית ולעיתים בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, כולל שלבי הפקדה והתנגדויות.
5. ביצוע: לאחר קבלת היתר בנייה, הדיירים מתפנים לדיור חלופי והבנייה מתחילה בפועל.
6. אכלוס: מסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות המקוריים ולרוכשי הדירות התוספתיות.

תהליך כזה נמשך בממוצע שנים ארוכות, ולעיתים מלווה בסיכוני עיכוב הנובעים מהליכי תכנון, ממחלוקות סביב היטל השבחה או מקשיי מימון של היזם. כדאי לוודא שההסכם כולל "תחנות יציאה", סעיפים המאפשרים לדיירים לבטל את ההתקשרות אם היזם לא מגיע להיתר בנייה בתוך פרק זמן מוגדר.

רוב נדרש, דייר סרבן והסכם פינוי בינוי?

בפינוי בינוי הרוב המיוחס כולל, בין היתר, לפחות 66% מהדירות במתחם או במקבץ ולפחות 60% מהדירות בכל בית משותף, לצד דרישה הנוגעת לרכוש המשותף ותנאים נוספים. דייר המסרב להצטרף לרוב שהתגבש, המכונה דייר סרבן, עשוי להיות כפוף להליכים משפטיים שנועדו להגן על זכות הרוב לקדם את הפרויקט, לצד הגנה על זכויותיו של הסרבן עצמו. הסכם פינוי בינוי מעגן את התמורות, לוחות הזמנים, תנאי הפינוי, המימון והבטוחות. ערבות חוק המכר לבעלי הדירות נועדה להגן על שווי דירת התמורה במקרה של כשל בפרויקט, ולא על "כספי רכישה" ששילמו בעלי הדירות.

מהי התמורה לדיירים, ומה קורה בתקופת הבנייה?

התמורה הנפוצה בעסקת פינוי בינוי כוללת דירה חדשה גדולה יותר מהדירה הישנה, ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), מרפסת וחניה, בהיקף שנקבע במשא ומתן ותלוי בהיתכנות הכלכלית של המגרש. בניגוד לתפיסה מקובלת, אין "סל זכויות" אוטומטי, ותוספת השטח בפועל מושפעת מהיטלי ההשבחה ומהמטלות הציבוריות שהטילה העירייה על היזם. במהלך תקופת הבנייה, היזם משלם לדיירים דמי שכירות חלופית, כלומר מימון דיור זמני עד לאכלוס הדירה החדשה. נהוג שהיזם נושא בעלויות הפרויקט ובהוצאות מסוימות של בעלי הדירות, ובהן שכר בעלי מקצוע שהוסדר בהסכם. חלוקת מסים, היטלים והוצאות צריכה להיות מוגדרת במפורש בהסכם ולא להניח שהיזם נושא אוטומטית בכל חיוב.

מיסוי מקרקעין בעסקת פינוי בינוי?

לצד הסדרי היטל ההשבחה החלים על הפרויקט, קיימים גם פטורים והקלות במיסוי מקרקעין שעשויים להיות רלוונטיים לבעלי הדירות בעסקת פינוי בינוי, למשל בשווי הדירה החדשה המתקבלת כתמורה. מדובר בתחום מורכב ומשתנה, ולכן מומלץ להיוועץ בעורך דין מייצג דיירים או ברואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין לפני חתימה על הסכם, ולבחון כל מקרה לגופו בהתאם לנתוני הפרויקט הספציפי.

איך בודקים אם תוכנית נוגעת לבניין או לרחוב שלכם

הדרך המהימנה ביותר לבדוק אם תוכנית התחדשות עירונית חלה על כתובת ספציפית משלבת בין מקורות רשמיים לבין כלים מרכזים. הרשימה הבאה מסייעת לבצע בדיקה שיטתית:

• מבא"ת, מערכת המידע התכנוני של מינהל התכנון: באתר mavat.iplan.gov.il ניתן לבדוק אם קיימת תב"ע החלה על הכתובת, כולל תוכניות בהפקדה ובהתנגדויות.
• הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ומחלקת ההנדסה ברשות המקומית: מאפשרת לבדוק את תיק הבניין, היתרים קיימים, בקשות להיתר, תוכניות החלות על המגרש ומסמכי מדיניות מקומיים שעשויים להשפיע על אפשרויות ההתחדשות.
• הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: מאפשרת לבדוק מידע על מתחמים מוכרזים, מסלולי פינוי בינוי והסדרים ארציים רלוונטיים.

שאלות נפוצות

מקורות

המקורות שעליהם נשענים הנתונים במדריך. בכל מקום שבו קיים מקור רשמי (רשומות, מינהלות עירוניות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) הוא הועדף על פני דיווח עיתונאי. המקורות נבדקו בספטמבר 2026.

1. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, דו"ח התחדשות עירונית לשנת 2025: 186 תוכניות פינוי בינוי, 75,925 יחידות דיור (מאי 2026): gov.il
2. אייס, סיכום ההתחדשות העירונית ב-2025: 35% מההיתרים ו-28% מהתחלות הבנייה (31.5.2026): ice.co.il
3. RGG News, 92.3% מהתחלות הבנייה בגבעתיים ב-2025 בהתחדשות עירונית (31.5.2026): rgg-news.co.il
4. N12, שיעור ההתחדשות העירונית בתל אביב ב-2025 (4.6.2026): mako.co.il
5. עיריית גבעתיים, תוכנית המתאר הכוללנית גבעתיים 2040: givatayim.muni.il
6. עיריית גבעתיים, תוכנית לפי סעיף 23 להתחדשות מגרשית (503-0522060): givatayim.muni.il
7. מגדילים, הגדלת תוכנית צפון-מערב גבעתיים לכ-4,900 יחידות דיור (26.7.2026): magdilim.co.il
8. מגדילים, הפקדת תוכנית טהרלב-המתמיד וקרן התחזוקה (17.6.2026): magdilim.co.il
9. N12, מסמך המדיניות לציר עמק ברכה-כצנלסון-ירושלים (21.3.2024): mako.co.il
10. ynet, הממשלה אישרה את קו M3 ואת החלק הדרומי של קו M1 (22.5.2022): ynet.co.il
11. ynet, הממשלה אישרה את קו המטרו M2 (1.5.2024): ynet.co.il
12. ynet, חוק המטרו אושר סופית בכנסת (25.7.2024): ynet.co.il
13. חוק רכבת תחתית (מטרו), שיעור חובת התשלום (עד 72%) והוראת המעבר (60% עד סוף 2030): gov.il
14. TheMarker, לוחות הזמנים והיקף הקו הסגול (18.2.2025): themarker.com
15. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נוהל הכרזה על מתחם פינוי ובינוי: הרוב הנדרש (66% במתחם, 60% בכל בית משותף): gov.il
16. מינהל התכנון, מערכת המידע התכנוני (מבא"ת), לבדיקת תוכניות לפי כתובת: mavat.iplan.gov.il